Общая площадь дома что входит. Что входит в общую жилую площадь квартиры — спорные моменты Расчетная площадь жилого дома

Многих граждан, которые собираются осуществлять какую-либо сделку со своей недвижимостью, а точнее квартирой, интересует вопрос, что входит в жилую площадь квартиры, ведь чем больше места будет отведено для проживания, тем соответственно выше цена недвижимости, это вполне нормально. Еще следует знать, что помещение обладает не только жилой, но и другими типами площадей. Все, что касается непосредственно размеров жилья, нужно понимать и разбираться в этом, тогда вы сможете выбрать самое подходящее жилье.

Общая площадь квартиры - определение

Под данным термином имеется ввиду общий метраж всех помещений, которые находятся в жилье, и не важно, жилые они или подсобные.

Данные метры используются, когда производится расчёт платежей за коммунальные услуги, в договоре купли-продаж и прочем. Она состоит из:

• Комнат, являющихся пригодными для проживания в них.
• Детской, гостиной, а также спальни.
• Комнаты, отведенной для приготовления пищи.
• Шкафы, которые встроены в стену.
• Ниши, находящиеся в стенах.
• Лоджия.
• Коридор также в нее входит.
• Терраса.
• Веранда.

Расчет общей площади квартиры

В этом вопросе стоит разобраться, как можно детальнее. Ведь именно от общей площади зависит цена всего помещения, из этого следует, что она должна быть рассчитана правильно.

Все очень просто, чтобы узнать какова расчетная площадь всей квартиры, следует узнать метраж каждой комнаты, а затем суммировать полученные значения . Определить квадратные метры комнат довольно просто, используя формулы знакомые каждому из обычного курса математики в школе. Учтите, что измерения проводятся исключительно по внутренней стороне плинтуса.

Также вам могут пригодиться формулы из следующей статьи: (с примерами). ⇐

Входят ли перегородки в общую площадь квартиры

Это важный вопрос, который возникает у людей интересующихся расчетом общей площади своего жилья. Ответ на него находится в Жилищном Кодексе и СниП. Там четко указано, что они являются частью общей жилой площади.

Учтите, что измерение расстояния, нужного для того, чтобы произвести расчет общей площади, производится по периметру всех стен по высоте от 1,1 до 1,3 метра от пола.

Что такое жилая площадь квартиры

Многим интересно, что конкретно относится к метражу квартиры, например, входит ли кухня в жилую площадь квартиры . Ответ прост – нет. Ведь по определению ясно, что жилая – значит пригодная для проживания. Даже если комната для приготовления пищи будет оборудована всем необходимым для сна, все равно она не является жилой.

Отсюда вывод, что жилой площадью является общая сумма метража всех комнат, пригодных для проживания, например, спальня, гостиная, детская и прочие подобные помещения. Все остальные комнаты, типа кухни, балкона, ванной и прочего, не относятся к жилой площади.

Как считается жилая площадь квартиры

Есть несколько вариантов, как это сделать, например, часто общая площадь вашего жилого помещения уже известна. Тогда достаточно вычислить метраж всех помещений, которые не являются жилыми, и полученный результат вычесть из общей площади. Но может быть и так, что значение всего метража квартиры неизвестно и времени определяться с ним нет.

Следует высчитывать площадь каждой пригодной для жилья комнаты, а потом сложить их. Получившееся значение и будет жилой площадью квартиры.

Входит ли кухня, ванная или туалет, балкон в жилую площадь

Об этом уже упоминалось ранее, но на всякий случай стоит повториться. Все помещения, которые не пригодны для проживания, не входят в жилую площадь квартиры.

То есть, получается, что кухня, ванна, туалет, балкон и подобные им комнаты не являются частью жилой площади вашего дома . Учтите это и исключайте их при расчете, иначе получите не верный метраж!

На что влияет метраж квартиры

Первым делом, он оказывает влияние на стоимость квартиры, еще от кубатуры напрямую зависит размер коммунальных платежей. Например, оплата за отопление рассчитывается с учетом общей площади жилого помещения, исключая те комнаты, которые не отапливаются. Если нет счетчиков, таким же образом рассчитывается оплата за горячую и холодную воду.

Не так давно ЖКХ ввели «Общедомовые нужды». Они также связаны с метражом квартиры. Все владельцы жилья платят ОДН относительно площади помещения, которое им принадлежит.

Как увеличить площадь квартиры

Многие владельцы квартиры не согласны с ее планировкой, поэтому зачастую они хотят произвести переустройство, то есть, изменить текущее расположение комнат, тем самым сделать размеры жилой площади помещения больше или меньше. Перед тем как это делать, нужно получить соответствующее разрешение:

1. Гражданин собирает необходимые документы и обращается с ними в компетентный орган, который можно найти по месту расположения квартиры.
2. Рассмотрение заявки может длиться 45 дней с момента ее подачи, затем собственник получит ответ в письменном виде.
3. Если ответ будет положительным, можно начинать перепланировку.

Внимание! В случае отрицательного ответа, его можно оспорить в суде. Для этого гражданин должен подать заявление, к которому приложить все документы, подтверждающие, что отказ является незаконным.

Список документов, которые нужно подавать в компетентный орган:

• Технический паспорт.
• Запрос о том, можно ли осуществлять строительные работы.
• Готовый проект перепланировки.
• Документы, подтверждающие, что гражданин является собственником жилья.
• Разрешение на проведение перепланировки от всех совладельцев.
• Техническая экспертиза, подтверждающая, что допускается вносить изменения в текущую планировку. Ее результаты могут и запретить это делать, если здание дома будет, например, ветхим. К этому следует относиться серьезно.

В некоторых случаях, данный список может быть больше. Сотрудник государственного органа оповестит об этом, когда владелец жилья будет подавать запрос.

Важно! Не делайте перепланировку без разрешения, это может привести к штрафам и даже конфискации имущества.

Заключение

Теперь вы знаете из чего состоит жилая площадь квартиры и определились с тем, что это за понятие. В нее входят исключительно жилые помещения, также не стоит путать ее с жилой площадью, которая подразумевает общий метраж всей квартиры.

Кроме того, этот параметр учитывается при подсчете стоимости отопления, если в квартире или доме не установлен тепловой . В этом случае приходится платить за все отапливаемые помещения в здании.

Жилая площадь обязательно указывается в объявлениях при продаже, так как этот параметр позволяет оценить реальные размеры жилого пространства. Так в большом доме может быть оборудована просторная прихожая или тамбур, но при этом сами комнаты окажутся маленькими и тесными. Решение нужно принимать не только после оценки документов, но и после визуального осмотра дома.

Если управляющая компания неправильно рассчитывает стоимость отопления из-за неверно указанной в документах общей площади, необходимо переоформить , после чего соответствующие изменения вносятся в кадастровый паспорт и свидетельство о собственности. После этого управляющая компания должна будет провести перерасчет.

Нюансы оценки общей и жилой площади

Площадь мансарды — спорный момент при оценке жилья

При расчете общей и жилой площади у покупателя и продавца или у заказчика и застройщика нередко возникают разногласия, так как не учитывается несколько важных нюансов:

• Если в здании есть ниши, высота которых составляет менее 2 м, они не могут учитываться в составе жилой площади помещения.
• Если площадь пространства под лестничным маршем составляет не более полутора метров, она также не будет учитываться при оценке размеров дома.

Особо сложно рассчитывать размеры жилого помещения мансардного этажа или используемого чердака. В этом случае основным параметров для расчета становится наклон кровли. Если наклон кровли составляет 27 градусов, в общую жилую площадь входит только часть помещения с высотой 1,5 метра до кровли.

Приложение Г*
(обязательное)

Правила подсчета общей, полезной и расчетной площадей, строительного объема, площади застройки и количества этажей общественного здания

С изменениями и дополнениями от:

Г.1.1* Общая площадь здания определяется как сумма площадей всех этажей (включая технический, мансардный, цокольный и подвальный).

В общую площадь здания включаются площади: антресолей; галерей и балконов зрительных и других залов; веранд; наружных застекленных лоджий и галерей, а также переходов в другие здания. Площади любых помещений (в том числе технические) независимо от высоты поверхности над ними включаются в общую площадь.

Площадь многосветных помещений, а также пространство между лестничными маршами шириной более 1,5 м и проемы в перекрытиях более 36 , а также лифтовые и другие шахты следует включать в общую площадь здания в пределах только одного этажа.

Кроме того, в общую площадь здания включается площадь открытых неотапливаемых планировочных элементов здания (включая площадь эксплуатируемой кровли, открытых наружных галерей, открытых лоджий, наружных тамбуров и т.п.), площадь которых в общей площади здания прописывается отдельной строкой.

Пространство, засыпанное внутри строительных конструкций в подвальных этажах, не включается в общую площадь.

Информация об изменениях:

Г.2* Полезная площадь здания определяется как сумма площадей всех размещаемых в нем помещений, а также балконов и антресолей в залах, фойе и т.п., за исключением лестничных клеток, лифтовых шахт, внутренних открытых лестниц и пандусов и шахт и помещений (пространств) для инженерных коммуникаций.

Г.3* Расчетная площадь здания определяется как сумма площадей входящих в него помещений, за исключением:

коридоров, тамбуров, переходов, лестничных клеток, внутренних открытых лестниц и пандусов;

лифтовых шахт;

помещений и пространств, предназначенных для размещения инженерного оборудования и инженерных сетей.

В расчетную площадь не включается пространство под наклонной поверхностью ниже 1,5 м.

Г.4* В общую, полезную площади здания не включаются: площади подполья для проветривания здания на вечномерзлых грунтах; чердака; технического подполья при высоте от пола до низа выступающих конструкций (несущих и вспомогательных) менее 1,8 м, а также наружных балконов, портиков, крылец, наружных открытых лестниц и пандусов, а также в подвальных этажах пространства между строительными конструкциями, засыпанные землей.

Г.5 Площадь помещений здания определяется по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне пола (без учета плинтусов). Площадь помещения мансардного этажа учитывается с понижающим коэффициентом 0,7 на участке в пределах высоты наклонного потолка (стены) при наклоне 30° - до 1,5 м, при 45° - до 1,1 м, при 60° и более - до 0,5 м.

Г.6* Строительный объем здания определяется как сумма строительного объема выше отметки 0.00 (надземная часть) и ниже этой отметки (подземная часть).

Строительный объем надземной и подземной частей здания определяется в пределах внешних поверхностей наружных стен с включением ограждающих конструкций, световых фонарей, куполов и др., начиная с отметки чистого пола каждой из частей здания, без учета выступающих архитектурных деталей и конструктивных элементов, подпольных каналов, портиков, террас, балконов, объема проездов и пространства под зданием на опорах (в чистоте), а также проветриваемых подполий под зданиями на вечномерзлых грунтах и подпольных каналов.

Г.7* Площадь застройки здания определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания по цоколю, включая выступающие части (входные площадки и ступени, веранды, террасы, приямки, входы в подвал). Площадь под зданием, расположенным на столбах, проезды под зданием, а также выступающие части здания, консольно выступающие за плоскость стены на высоте менее 4,5 м включаются в площадь застройки. Проекция части здания консольно выступающая за пределы стены над выделенной территорией выше 4,5 м, не включается в площадь застройки.

В площадь застройки включается также подземная часть, выходящая за абрис проекции здания.

Г.8* При определении количества этажей учитываются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м.

Примечание - Отдельные технические надстройки на кровле (выходы на кровлю из лестничных клеток: машинные помещения лифтов, выходящие на кровлю; венткамеры и т.п.) в расчетное количество этажей не включаются.

Подполье под зданием, независимо от его высоты, а также междуэтажное пространство и технический чердак с высотой менее 1,8 м в количество надземных этажей не включаются.

При определении количества этажей учитываются все этажи, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный и другие.

При различном количестве этажей в разных частях здания, а также при размещении здания на участке с уклоном, когда за счет уклона увеличивается количество этажей, его определяют отдельно для каждой части здания.

При размещении здания на участке с уклоном, когда невозможно определить принадлежность этажа по приложению Б* , определение этажности следует применять для каждой планировочной зоны этажа в отдельности. Для этого надо учитывать планировочную схему данного этажа и помещения, положение наружной стены помещения относительно отмостки и параметры естественной освещенности помещения.

При определении количество этажей здания для конструктивных или иных расчетов технические этажи учитываются в зависимости от особенностей этих расчетов, устанавливаемых соответствующими нормативными документами.

При расчете количества лифтов технический чердак, расположенный над верхним этажом, не учитывается. Технический этаж, расположенный в средней части здания, учитывается только в высоте подъема лифтов.

При покупке квартиры в новостройке часто возникает вопрос, входит ли площадь балконов, лоджий, террас в общую площадь квартиры.

Вопрос этот возник не на пустом месте, некоторые застройщики площадь балкона не считают вообще, некоторые считают с коэффициентом, 0,3%, другие 0,5%, а есть такие, которые балконы считают по полной стоимости квадрата.

Для того, чтобы наиболее полно подойти к ответу на этот вопрос, давайте разобьем его на составляющие:

1. Что говорит про площадь балконов и лоджий Жилищный кодекс России;
2. Что написано по этому вопросу в Строительных Нормах и Правилах России;
3. Должна ли площадь балкона, лоджии учитываться при оценке застройщиком стоимости квартиры?
4. Если площадь балконов и лоджий учитывается, то должна ли она оплачиваться так же, как и другие площади, или должен применяться понижающий коэффициент.
5. Входит ли площадь лоджии или балкона в общую площадь квартиры для оплаты услуг жкх.

Вот, что мне удалось выяснить:

1. Жилищный Кодекс РФ (Федеральный закон № 188-ФЗ от 29 декабря 2004 года, редакция от 21.07.2014 N 263-ФЗ, от 29.12.2014 N 485-ФЗ, статья 15 гласит:

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас .

Как мы видим из этого документа, балконы, лоджии, веранды и террасы, не входят в общую площадь помещения. Жилищный кодекс говорит об этом однозначно.

Рассмотрим другой документ, на который часто ссылаются при подсчете общей площади квартиры, это Строительные правила.

2. Строительные правила - СП 54.13330.2011 "Здания жилые многоквартирные".

Пункт 2,2. Общая площадь квартиры – сумма площадей ее отапливаемых комнат и помещений, встроенных шкафов, а также неотапливаемых помещений, подсчитываемых с понижающими коэффициентами, установленными правилами технической инвентаризации.

* Площадь квартиры и другие технические показатели, подсчитываемые для целей статистического учета и технической инвентаризации, по завершению строительства уточняются по правилам, установленным в «Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации», утвержденной Приказом № 37 от 04.08.98 Минземстроя России.

Открываем вышеприведенный Приказ.

Приказ № 37 Федеральной службы государственной статистики от от 04.08.98. «Об утверждении инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации»

3.37. Общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.

Итак, СП 54.13330.2011 ссылаясь на Приказ №37, говорит о том, что балконы, веранды, террасы входят в общую площадь квартиры, но с понижающим коэффициентом.

То же самое сказано в обязательном приложении №2 к СНиП 2.08.01-89. Пункт 2 Приложения гласит «Общую площадь квартир следует определять, как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.»

Налицо несоответствие . Жилищный кодекс говорит о том, что балконы, лоджии и террасы не входят в общую площадь помещения, а Строительные правила, в то же время утверждают, что они входят в общую площадь, но с понижающим коэффициентом. Для того, чтобы понять, как с этим дальше жить, ответим на третий вопрос.

3. Должна ли площадь балкона, лоджии учитываться при оценке застройщиком стоимости квартиры?

Ответ, должна. Ведь застройщик тратит на её изготовление строительные материалы, силы и время, а любая работа, как известно, должна оплачиваться. Именно об этом говорится в СНиПах и СП, а также в письме Министерства Регионального развития РФ от 9 октября 2009 г. N 33350-ИП/08.

4. Ответ на четвертый вопрос. Если площадь балконов и лоджий учитывается, то должна ли она оплачиваться так же, как и другие площади, или должен применяться понижающий коэффициент?

Мы уже выяснили, что оплачивать балконы и лоджии мы всё-таки должны. Но оплачивать мы их должны не на 100%, а с понижающими коэффициентами о которых говорилось выше.

Почему так? Почему не бесплатно, как написано в жилищном кодексе?

Потому что Жилищный кодекс регулирует отношения между эксплуатирующей организацией и собственником квартиры, а СНиПы и СП регулируют отношения между застройщиком и дольщиком.

Как мы помним, в СП 54.13330.2011 и в СНиП 2.08.01-89 говориться о понижающих коэффициентах. То есть, застройщик, выставляя на продажу квартиру должен оценивать площадь лоджии с коэффициентом 0,5, площадь балкона с коэффициентом – 0,3.

5. Остался последний вопрос, входит ли площадь лоджии или балкона в общую площадь квартиры для оплаты услуг жкх.

Коммунальные службы считают оплату жилья исходя из общей площади помещения. Без коэффициентов. Почему? Потому что в Жилом кодексе ясно сказано, что балконы и лоджии не входят в общую площадь помещения.

Именно на этом этапе у хозяев квартир и возникает множество претензий к коммунальщикам, когда балконы и лоджии вдруг оказываются включены в общую площадь помещения.

Но зачастую, прямой вины эксплуатирующей организации в этом нет. Они начисляют квартплату на основании тех документов, которые вы предоставляете им. То есть, на основании кадастрового паспорта, который выдается вам на руки после того, как вы подписали приемопередаточный акт у застройщика.

Поэтому, для дольщика необходимо понимать, что, подписывая акт приёма-передачи квартиры он сам должен отследить, чтобы в документе была указана общая площадь квартиры без учета лоджий и балконов.

С таким актом можно спокойно идти в регистрационную палату и регистрировать право собственности на квартиру. Кадастровый паспорт вы получите с правильно посчитанной общей площадью квартиры, без учета лоджий и балконов.

Что делать, если застройщик настаивает на том, чтобы в акте приёма-передачи была указана общая площадь с учетом лоджий и балконов?

Можно подписать такой акт. Но перед тем как идти регистрировать квартиру загляните в Бюро технической инвентаризации и попросите сделать вам правильный технический паспорт квартиры.

Поскольку специалисты БТИ в своей работе пользуются Жилищным кодексом, то они правильно посчитают вам площади, указав общую площадь квартиры без учета лоджий и балконов.

С таким техническим паспортом и приемопередаточным актом уже можно идти в регистрационную палату и регистрировать свою недвижимость. Общую площадь квартиры вам пропишут по плану БТИ.

Надеюсь, я смог ответить на мучающих многих людей вопрос о том входит ли площадь балконов, лоджий, террас в общую площадь квартиры, а также, входит ли площадь балкона в оплату коммунальных услуг.

Огромную помощь в составлении этого материала мне оказала юрист по работе с недвижимостью М.А. Сиденко, за что ей отдельная благодарность!

Если остались вопросы по этой теме, то прошу задавать их в комментариях к статье.