Что такое пожизненная рента квартиры. Стоит ли заключать договор пожизненной ренты пенсионерам Условие является существенным для договора ренты

Содержание

Для приобретения собственности используются всем известные варианты: купля-продажа, дарение, наследование. Существует менее распространенный способ заключения сделки на переоформление имущества – подписать договор ренты, по условиям которого можно выплачивать стоимость приобретения частями длительный период. Такое соглашение имеет множество нюансов, и в них необходимо детально разобраться.

Что такое рента

В переводе слово рента имеет много значений, выражают ее экономический смысл слова – возвращать и отдавать. Заключение рентного договора предполагает участие и обязательства двух сторон:

1. Одна сторона, которая становится после подписания соглашения получателем ренты, обязуется передать имущество в собственность другому лицу.
2. Вторая сторона именуется плательщиком, она получает в собственность имущество и обязана выплачивать определенный период ренту или в качестве компенсации стоимости недвижимости содержать бывшего собственника.

Такие соглашения регулируются Гражданским Кодексом РФ. Договор ренты имеет свои особенности:

1. Происходит смена владельца имущества, но распоряжаться собственностью плательщик не имеет права, потому что на нее накладывается обременение – оформляется залог.
2. Расчет за приобретенную собственность происходит в рассрочку. По этим двум особенностям сделка имеет сходство с ипотечным кредитованием. Различие заключается в том, что оформить приобретение недвижимости могут даже граждане с небольшим доходом, которые не подходят под требования банков, и новым владельцам не нужно платить проценты.
3. Рентополучатель продолжает проживать в помещении, которое перешло в собственность другой стороне.

Предметом заключенной сделки считается индивидуально определенное имущество, оно может включать:

• недвижимое имущество;
• движимое;
• деньги;
• ценные бумаги.

Преимущественно договор ренты оформляют для приобретения жилья. Иногда такого рода переоформление собственности является единственным вариантом:

• получения жилой недвижимости для лиц с небольшим доходом;
• улучшения финансового состояния для одиноких людей пожилого возраста.

Виды договора ренты

Способ получения компенсации за приобретенную собственность предусматривается условиями документа. Различают формы рентной платы:

• в виде денежной суммы;
• в виде предоставления услуг;
• комбинированную – внесение денег и предоставление услуг.

В основу классификации рентных соглашений положены признаки различия длительности сроков заключенных сделок и способов компенсации стоимости имущества. Различают следующие виды:

• постоянной ренты;
• пожизненной ренты;
• пожизненного содержания с иждивением.

Договор постоянной ренты

Такой вид не имеет ограничений на период рентных выплат и носит бессрочный характер. Условия соглашения могут предусматривать уступку прав рентополучателя третьему лицу. Прекратить действие соглашения можно по предложению одной из сторон и обоюдному согласию и заменить рентные выплаты выкупом. Расчеты по такой сделке могут производится в денежной, комбинированной форме или способом предоставления услуг.

Договор пожизненной ренты на квартиру

Условия такого способа смены владельца квартиры предусматривают:

1. Исключительно денежный расчет.
2. Платежи вносятся по условиям соглашения ежемесячно или по окончанию квартала.
3. Срок действия договора ограничивается периодом жизни получателя, после его смерти рентные выплаты прекращаются.

Договор пожизненного содержания с иждивением

Такой договор ренты имеет сходство с предыдущим видом – окончанием периода рентных выплат считается день смерти рентополучателя. Существуют особенности отношений сторон в этом случае – компенсация стоимости недвижимости происходит путем предоставления кредитору услуг, которые обеспечивают полное содержание и уход за ним. Это, например:

• питание;
• покупка одежды;
• лечение;
• ремонт квартиры.

Стороны рентного договора

В подобной сделке принимают участие две стороны:

1. Получатель ренты. Он по соглашению является рентным кредитором, его с целью является получение дохода. Рентополучателем любой формы оплаты за имущество может выступать физическое лицо или некоммерческая организация.
2. Плательщик ренты или рентный должник. Его целью является приобретение имущества в рассрочку оплаты на длительный период. По законодательству рентоплательщиками могут выступать физические и юридические лица.

Как оформить договор ренты

Правильно составленный договор ренты является гарантией обеспечения имущественных прав обеих сторон. Сторонам необходимо предусмотреть все нюансы:

1. С целью исключения возможности признания сделки недействительной должнику необходимо позаботиться о получении кредитором медицинского заключения о его дееспособности.
2. Можно избежать недоразумений между сторонами в будущем, если сразу определить сроки проведения оплаты.
3. В случае заключения соглашения на пожизненное содержание с иждивением необходимо составить детальный перечень всех предполагаемых в качестве компенсации за недвижимость услуг.

Правила оформления

Для заключения сделки сторонам нужно совершить следующие действия:

1. Владелец имущества должен собрать документы по квартире: на право собственности, справки о прописке проживающих лиц в ней. Еще надо получить справку о кадастровой стоимости объекта.
2. Законной считается только письменная форма соглашения. С примерным образцом документа нужно обратиться к юристу: он может посоветовать прописать упущенные детали. После составления окончательного варианта соглашения необходимо получить удостоверение нотариуса.
3. Рентная сделка предполагает отчуждение собственности, поэтому для нее обязательной является государственная регистрация, иначе соглашение будет признано недействительным.

Образец договора

Рентное соглашение не является утвержденным законодательством документом. Оно составляется в произвольной форме и содержит:

• паспортные данные рентополучателя и рентоплательщика;
• данные о предмете соглашения – имуществе и его стоимости;
• срок действия сделки и способ расчета за имущество;
• может быть предусмотрено право на выкуп у должника либо передачу права кредитора или должника наследнику.

Как оформить ренту с пожизненным проживанием

Особенностью такого вида сделки является то, что после ее заключения рентополучатель продолжает жить в бывшей своей собственности. Квартира по договору ренты переходит в собственность к рентоплательщику, но он не имеет право проживать в ней и распоряжаться собственностью без согласия прежнего владельца. Оформленная рента квартиры с пожизненным проживанием означает, что право распоряжения квартирой рентоплательщик обретает после:

• смерти рентополучателя;
• выкупа, если это предусмотрено условиями соглашения или должник уведомил о своем желании кредитора за три месяца до прекращения выплат.

Существенные условия договора ренты

Обязательными условиями, без которых невозможно составить документ, и он будет признан незаконным, являются:

• стороны сделки – рентополучатель и рентоплательщик;
• предмет соглашения – движимое или недвижимое имущество и его характеристика;
• определение вида договора и формы оплаты;
• обязанности должника по уплате компенсации за собственность кредитора.

Размер рентных платежей

Перед заключением сделки сторонам необходимо определить величину компенсации за приобретаемую собственность. Законодательством предусмотрено регулирование размеров выплат и обязательную их индексацию. Необходимо учитывать, что:

• сумма рентных выплат за месяц не должна быть меньше минимальной зарплаты при пожизненной ренте;
• нижний предел стоимости услуг за месяц в денежном выражении ограничивается размером двух минимальных зарплат при пожизненном содержании с иждивением.

Срок договора

Заключенная сделка предполагает длительный характер рентного договора. Отношения между рентополучателем и рентоплательщиком, согласно законодательству, могут прекращаться только после смерти бывшего владельца в случае пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением. При постоянной ренте выплаты имеют бессрочный характер.

Способы обеспечения прав получателя ренты

Для исполнения должником своих обязательств перед кредитором законодательством предусмотрены способы влияния на нового владельца собственности. При заключении сделки на недвижимость оформляется ипотечный договор и налагается обременение на собственность. В случае с движимым имуществом предусмотрено внесение должником залога или оформление поручительства, страхования переоформленной собственности. Неисполнение предусмотренных обязательств рентоплательщиком может стать основанием для прекращения договора и утраты права собственности на имущество.

Плюсы и минусы рентного договора

Соглашению характерна алеаторность (рискованность) – его условия содержат риски для обеих сторон:

1. Кредитор и должник могут недополучить компенсацию своих имущественных затрат из-за неопределенности срока. Случается, что кредитор умирает быстро, и должник получает квартиру за минимальные выплаты. Бывает наоборот – рентополучатель переживает рентоплательщика и даже его наследника.
2. Повреждение или утрата имущества не освобождает должника от дальнейших выплат, он только может потребовать расторжение сделки.
3. Рентоплательщик не может проживать в приобретенной квартире или отчуждать ее.
4. Существует риск мошенничества с обеих сторон. Иногда пенсионеры стремятся заключить сделку для получения дохода, а потом ищут повод для ее расторжения. Бывает, что рентоплательщик недобросовестно осуществляет уход за престарелым лицом и желает приблизить его смерть.

Налогообложение

При оформлении рентной сделки используются нормы закона, которые применяются при купле-продаже или дарении. Случай, когда новый собственник приобретает имущество в обмен за плату, приравнивается к купле-продаже. Рентоплательщик получает право на имущественный налоговый вычет, размер которого равняется сумме расходов на приобретение.

Для рентополучателя сумма, полученная за переоформленное имущество и в виде последующих периодических рентных выплат, считается доходом и подлежит налогообложению. Для начисления налога общую сумму дохода уменьшают на налоговый и имущественный вычет и умножают на 13%. Имущественный вычет (1000000 рублей) можно заменить суммой затрат на приобретение собственности, если имеются подтверждения (чеки, квитанции).

При получении недвижимости под рентные платежи бесплатно применяются нормы закона о договоре дарения. Избежать налогообложения рентоплательщику удастся, если кредитором является близкий родственник. Во всех других случаях переоформленная недвижимость считается доходом, полученным в натуральной форме, и облагается налогом в размере 13%.

Как расторгнуть ренту

У нотариуса возможно только добровольное расторжение сделки с обоюдного согласия кредитора и должника. В других случаях прекратить действие соглашения можно только через суд. Причиной расторжения сделки в судебном порядке может быть признание недееспособным рентополучателя или, если установлен факт невыполнения своих обязанностей рентоплательщиком. Для исключения риска получения претензий со стороны рентополучателя или его родственников к должнику, ему необходимо беречь:

• медицинское заключение о дееспособности кредитора на момент заключения сделки;
• чеки, квитанции, подтверждающие расходы рентоплательщика на содержание рентополучателя.

Видео: понятие рентных договоров

Нашли в тексте ошибку? Выделите её, нажмите Ctrl + Enter и мы всё исправим!

Обсудить

Виды договоров ренты - существенные условия, обязанности сторон, порядок заключения и расторжения

Договор ренты имеет место, когда одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Условия, реквизиты и иная информация, подлежащие включению в договор ренты:

• наименование и номер договора;
• дата и место заключения договора;
• реквизиты сторон (представителей сторон);
• предмет договора (точное определение передаваемого имущества);
• размер рентной платы;
• сроки исполнения сторонами обязательств;
• порядок перехода права собственности;
• распределение рисков между сторонами;
• гарантийные обязательства;
• страхование предмета договора;
• права и обязанности сторон;
• ответственность сторон;
• освобождение сторон от ответственности;
• действия сторон и последствия при наступлении форс-мажора;
• порядок разрешения споров сторон;
• условия расторжения договора;
• информация о приложениях к договору и др.

Договор ренты заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Существенными условиями договора ренты являются:

• предмет договора – имущество, подлежащее передаче в собственность;
• рентная плата;
• обеспечение выплаты ренты.

Дополнительными условиями договора ренты являются:

• условие о возмездном или безвозмездном отчуждении имущества под выплату ренты (порядок приема-передачи имущества по договору ренты);
• момент перехода права собственности;
• и другие дополнительные условия, в зависимости от вида договора ренты.

Сторонами договора ренты являются:

• получатель ренты – физические лица (в случае, если передается имущество в постоянную ренту, получателями могут быть также некоммерческие организации);
• плательщик ренты – правосубъектные физические и юридические лица.

Виды договора ренты:

• постоянная рента – предусматривает обязанность выплачивать ренту бессрочно;
• пожизненная рента – предусматривает обязанность выплачивать ренту в течение срока жизни получателя ренты;
• пожизненное содержание с иждивением – предусматривает обязанность выплачивать ренту на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату или бесплатно.

При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество.

Существенным условием договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, является условие, устанавливающее обязанность плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязательств либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязательств.

При невыполнении плательщиком ренты обязанностей, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.

Имущество, которое отчуждается под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату (в этом случае к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже постольку, поскольку не противоречит существу договора ренты) или бесплатно (в этом случае к отношениям сторон применяются правила одоговоре дарения постольку, поскольку не противоречит существу договора ренты).

Договор ренты предполагается реальным (т.е. плательщик ренты становится собственником передаваемого по договору ренты имущества при заключении договора), если в законе или договоре не предусмотрено иное.

Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.

К сожалению, не все пожилые люди могут рассчитывать на финансовое благополучие на склоне лет, в виду чего приходится прибегать к дополнительным мерам, которые позволяют и ежемесячный доход увеличить, и грамотно распорядиться имеющейся в наличии собственностью.

В частности, речь идет о договоре пожизненной ренты, заключение которого имеет ряд особенностей, о которых лучше знать заранее.

Порядок заключения рассматриваемого вида соглашения регламентируется нормами главы 33 ГК РФ , в соответствии с которой рентой является получение ежемесячного дохода в виде определенной договором суммы либо иных услуг в обмен на передачу . То есть тот же пенсионер или инвалид, ограниченный в средствах, но имеющий во владении квартиру, может ее передать другому гражданину, не обязательно родственнику, который должен будет перечислять на его счет определенную сумму до конца жизни последнего в силу ст.596 ГК РФ, ст.601 ГК РФ .

Данный вид правоотношений именно в Российском гражданском законодательстве является сравнительно новым, учитывая, что ранее возможно было приобрести во владение жилье только в результате покупки либо же или . Теперь же пожилой человек, который кроме скромной квартиры и минимальной пенсии ничего не имеет, может передать свое жилье другому лицу с сохранением права дальнейшего проживания в нем и получением дополнительных средств либо пожизненного ухода.

Привлекательность указанного соглашения для другой стороны, а именно рентоплательщика, также очевидна. В частности, купить жилье сразу же за наличный расчет, учитывая дороговизну квартир, могут позволить себе не многие, а , предоставляемый на 10-летия, несет в себе определенные риски, которые заключаются в вероятности утраты постоянного дохода, учитывая, что потерю работы предусмотреть невозможно. А так, можно выплачивать пенсионеру сравнительно небольшую сумму ежемесячно или посещать его, обеспечивая некоторые повседневные нужны, в виде покупки лекарств либо оплаты коммуналки, и получить квартиру в полную собственность после его смерти.

Условия для оформления

При этом следует отметить, что, несмотря на привлекательность данного вида правоотношений для обеих сторон, при их оформлении нужно учитывать многие нюансы, определенные законом, которые предусмотрены с целью соблюдения законных прав и интересов как владельца квартиры, так и ее получателя во избежание схем мошеннических действий, кстати, весьма распространенных при данном виде правоотношений.

Требования к участникам

В рамках ГК РФ быть рентополучателем может любое лицо, независимо от возраста и состояния здоровья, кроме некоторых категорий.

То есть заключить договор от имени недееспособного гражданина может и законный представительно последнего, но только при наличии разрешения органов опеки, которые в силу ст.37 ГК РФ отслеживают ситуации, связанные с отчуждением имущества подопечных, с целью соблюдения их интересов.

Также получателем ренты может быть и несколько лиц одновременно, к примеру, та же супружеская пара пожилых людей, которые могут оформить данные правоотношения с любым гражданином, гарантирующим им комфортное проживание на склоне лет. При этом в указанной ситуации следует обратить внимание на характер прав собственности, который у семейной пары является совместным, а значит, предполагает некоторые аспекты, определенные законом.

А вот обратной стороной отношений, то есть плательщиком, могут быть как частные лица, так и коммерческие организации, но при условии, что их устав содержит такие виды деятельности. То есть, рентоплательщиками могут выступать соседи, которые с целью расширения собственных жилых возможностей обеспечивают комфорт пожилой женщине. Могут выступать те же частные компании, которые в обмен на квартиры предоставляют пожилым людям полный социальный пакет от сиделки и продуктов, до оплаты и последующих похорон.

Требования к жилплощади

В рамках ГК РФ имущество может находиться в полной собственности либо долевой, что предполагает некоторые обязательства, определенные законом.

В частности, в силу ст.246 ГК РФ распоряжаться общим имуществом можно только по согласию всех собственников , что, однако, не ведет к запрету передачи части имущества по договору пожизненного содержания третьему лицу, но предполагает определенные сложности.

Так, в порядке норм, определенных ст.583 ГК РФ, рента может подразумевать ежемесячное перечисление установленной суммы либо же предоставление определенных услуг, к примеру, того же содержания до конца жизни владельца жилья. При этом передача имущества в рамках данного вида соглашения под условием выплат является возмездной сделкой, а вот пребывание на иждивении относится к безвозмездной, что выливается в некоторые нюансы при оформлении правоотношений.

В частности, в силу ст.250 ГК РФ передача доли жилого помещения по возмездной сделке возможна только при условии предоставления права преимущественной покупки, в то время как безвозмездная сделка указанными условиями не облагается.

При этом в ст.585 ГК РФ сказано, что выплата ежемесячного рентного содержания относится к возмездным сделкам, что предполагает применение норм ст.250 ГК РФ, а вот повседневный уход таковым не является, что подтверждено п.2.1 Постановления пленума ВС №4.

То есть, для того, чтобы заключить договор ренты под условием ежемесячных платежей, у сторон есть два варианта:

• предложить содольщикам заключить данное соглашение либо же уведомить их о подобном намерении;
• выделить свою долю в натуре, и распоряжаться по собственному смотрению.

А вот при заключении соглашении о рентном содержании без выплат, согласие собственников не требуется.

Поэтапная процедура заключения сделки

Как и любое соглашение, договор ренты предполагает определенную процедуру, которая заключается в следующих шагах :

Сбор предварительных документов

В частности, на начальном этапе следует приложить следующие данные :

• удостоверение личности сторон;
• документы о праве собственности на жилое помещение;
• согласие супруга, если квартира была приобретена в браке;
• уведомление о заключении возмездного договора ренты дольщиков;
• доверенность и решение суда о недееспособности гражданина при необходимости;
• справка о регистрации и прописанных лицах в жилом помещении, которое является предметом сделки.

Составление соглашения

Основой каждого договора являются условия в подтверждение совершения той или иной сделки.

Причем в зависимости от характера отношений условия подразделяются на обязательные, то есть оговоренные законом, и дополнительные, которые вносятся в соглашение уже по желанию сторон для уточнения тех или иных аспектов договорных отношений.

В частности, в рассматриваемом виде сделок обязательными условиями являются:

А вот дополнительными условиями могут быть:

• порядок посещения сиделкой либо же самим рентоплательщиком;
• возможность экстренного вызова;
• нюансы ритуала похорон;
• уборка помещения либо периодичность текущих ремонтов;
• порядок распоряжения жильем рентополучателем с учетом обременения;
• дополнительные услуги в случае болезни, допустим, найм медсестры.

То есть по сути, стороны вправе в договорном режиме как подробно расписать будущий характер ренто-отношений, так и ограничиться стандартными условиями, но только в случае, если сделка совершается между давно знакомыми людьми либо близкими родственниками с доверительными отношениями. Если же договор заключается с третьими лицами, желательно изначально прописать все нюансы во избежание недоразумений в будущем.

Также следует отметить, что в связи с тем, что предметом соглашения является все-таки недвижимое имущество, указанный документ должен быть составлен в письменной форме в нескольких экземплярах в соответствии с типовой формой.

Оформление сделки

В силу ст.584 ГК РФ договор ренты подразумевает обязательное удостоверение указанного документа в нотариате в связи с тем, что в основе рентной сделки лежит переход права собственности на недвижимое имущество, которое в свою очередь впоследствии пройдет государственную перерегистрацию.

То есть, на начальном этапе стороны договорных отношений собирают вышеперечисленные документы и составляют соглашение, которое затем и представляют на удостоверение нотариусу в четырех экземплярах вместе с квитанцией об уплате государственной пошлины в силу п.5 ч.1 ст.333.24 НК РФ. Кстати, если участники не располагают соответствующими знаниями, для составления соглашения можно на предварительном этапе привлечь юриста, который укажет на основные моменты данного вида правоотношений и поможет грамотно составить документ.

Также следует отметить, что договор ренты будет удостоверяться не по месту жительства одной из сторон, а в соответствии с местом расположения недвижимости, которая собственно предметом сделки и является. К тому же, прежде чем поставить свою подпись на указанном документе, нотариус тщательно проверит не только предоставленные данные, но и личности как рентополучателя, так и плательщика.

Подготовка документов к регистрации

В порядке норм, определенных ст.584 ГК РФ, рентное соглашение подлежит государственной регистрации, которая осуществляется на основании завизированного нотариусом договора и пакета документов, описанных выше. При этом учитывая нормы указанной статьи, стороны должны знать, что если они посетят нотариуса, но не обратятся в Росреестр для перерегистрации, договор ренты не вступит в законную силу и, следовательно, в случае смерти получателя рентных платежей, плательщик не сможет претендовать на жилого помещение оного.

При этом для регистрации потребуется еще и приложить:

• документы о праве собственности;
• справку из ЕГРН;

Регистрация прав собственности

В настоящий момент для регистрации перехода прав собственности возможно использовать три варианта , которые предусмотрены с целью облегчения гражданам прохождения официальной процедуры и сокращения времени и нагрузки на Регистрационную палату.

В частности, возможно :

• лично посетить Росреестр и подать все документы вместе с заявлением;
• обратиться в МФЦ, где не только помогут заполнить заявление и укажут на недостатки в документах при их наличии, но и посоветуют, как их устранить, не говоря уже о возможности оформить некоторые документы на месте, ту же выписку из поквартирной книги, например;
• воспользоваться ресурсом госуслуги, который окажет аналогичные с МФЦ услуги в электронном виде.

Как купить квартиру по данному виду соглашения

Фактически с момента прохождения государственной регистрации договора ренты плательщик становится полноценным владельцем жилья , которое все же находится под обременением в виде бывшего собственника с правом пожизненного проживания. Поэтому все-таки теоретически квартиру продать можно, но под условием.

То есть плательщик может реализовать жилое помещение, но с предоставлением рентополучателю аналогичного жилья в соответствующем состоянии и только с его согласия на переезд. Также жилая недвижимость может быть продана и с переходом обязанностей по уплате ренты уже новыми покупателями, что опять же, подразумевает согласие того же пожилого человека и следующих владельцев, не говоря уже о повторной процедуре перерегистрации соглашения.

А так как пожилой человек, как правило, заключает договор ренты именно с целью комфортного проживания в привычных условиях, и покупатели не стремятся приобрести жилье с изначальным обременением, а также возможностью пользоваться квартирой через несколько лет, вероятность продажи квартиры в ренте маловероятна, учитывая вышеописанные условия и риски.

Признание сделки недействительной

Как и всякий договор, соглашение о рентном содержании не является безусловным, и его можно оспорить в судебном порядке в случаях, определенных законом.

В частности, в рамках ст.599 ГК РФ соглашение оспоримо в случае существенного нарушения условий, то есть:

• просрочки платежей;
• выплаты суммы менее установленной законом;
• не предоставлении услуг, определенных соглашением.

При этом получатель выплат или услуг, если иное не установлено соглашением, при расторжении документа должен будет выплатить выкупную цену, равную совокупным платежам за год либо рыночной цене имущества. Если же платежи не производились, то рентополучатель может взыскать еще и возмещение убытков.

А вот опротестовать рентный договор родственники, к примеру, те же , не могут, учитывая, что соглашение о рентном содержании заключено при жизни владельца жилья, которым он вправе распоряжаться по собственному усмотрению.

Порядок расторжения

После прохождения государственной регистрации договор ренты приобретает юридическую силу, следовательно, опротестовать соглашение возможно только в судебном порядке путем подачи искового заявления по месту жительства ответчика, коим является плательщик ренты. При этом, учитывая, что стоимость спора составляет более 50 тысяч, коль речь идет о недвижимости, необходимо обращаться в районный суд первой инстанции.

Хотя в виду того, что истец, как правило, находится в преклонном возрасте и его состояние здоровья оставляет желать лучшего, иск можно подать и по его месту проживания, подкрепив его данными о нарушении условий сделки. То есть теми же свидетельскими показаниями соседей об отсутствии должного ухода либо выпиской из банка о не перечислении средств в установленные сроки.

Преимущества и недостатки данного вида отношений

На первый взгляд договор ренты предоставляет массу преимуществ обеим сторонам сделки , в частности:

• пожилой человек может в комфорте прожить остаток отпущенных лет без финансовых проблем;
• получатель ренты будет уверен, что его жилье не станет предметом ссоры дальних родственников;
• рентоприобретатель получит весь спектр услуг по уходу в пределах договора.

В свою очередь плательщик ренты :

• сможет существенно сэкономить на тратах по приобретению жилья;
• станет владельцем квартиры в ближайшее время, хотя и с обременением;
• сможет въехать в жилье сразу же, если рентополучатель согласен.

При этом неприятными сюрпризами данного вида правоотношений могут являться:

В свою очередь рентополучатель рискует :

• недополучить доход, на который рассчитывает в связи с безвременной кончиной;
• не получить надлежащий уход в связи с формальным подходом при составлении соглашения и доверию к другой стороне;
• оформить правоотношения с мошенниками, которые превратят его жизнь в ад еще при жизни.

О данном виде правоотношений рассказано в следующем видеосюжете:

В связи с непростой экономической ситуацией в стране немало престарелых одиноких инвалидов и просто пенсионеров сталкиваются со значительными материальными проблемами. Постоянно растет оплата коммунальных услуг, не отстают и цены на продукты и другие предметы первой необходимости. А пенсии такие маленькие, что их не хватает даже на самые обязательные расходы – еду, лекарства, оплату коммунальные услуг. Как выжить в таких условиях старому больному человеку? Как правило, последнее, что есть у пожилого человека — это его квартира. Но далеко не каждый пенсионер захочет сдавать кому-либо свою жилплощадь, даже при постоянно высоких ценах на . Не самый удачный вариант и на меньшую квартиру с какой-то доплатой. Прощание с родным окружением и обстановкой и адаптация к новым условиям для людей пенсионного возраста проходят тяжело, а полученная компенсация (особенно при наличии потенциальных наследников) ─ не гарантия спокойной старости. Кроме того, есть угроза потерять квартиру вообще, угодив в сети аферистов. Кому же тогда сегодня можно верить? Рекламных назойливых объявлений для одиноких, престарелых и инвалидов, обещающих взамен квартиры санаторный уход и всякие подарки в виде холодильника и телевизора более чем достаточно. Как удержаться от такого соблазна?

Можно внукам или другим родственникам, которые соглашаются взять на себя обязанности по уходу за престарелым. Риск минимальный, ведь если наследник не будет выполнять своих обещаний, завещание всегда можно переписать. Но не каждый возьмется за такое хлопотное дело без особых гарантий вознаграждения.

Чаще всего люди пенсионного возраста просят нотариуса удостоверить или дома в пользу близких родственников или знакомых, с расчетом, что те позаботятся о них. Но такие планы оправдываются не всегда. Так что каждый из озвученных вариантов имеет серьезные недостатки.

Рента с пожизненным содержанием – что это?

В такой ситуации самое безопасное ─ заключение договора пожизненного содержания с иждивением ─ разновидности пожизненной ренты, которая предусмотрена Гражданским кодексом РФ. Что же это такое ─ договор ренты с пожизненным содержанием? По такому договору пожизненной ренты получатель ренты – собственник жилья передает свои объекты недвижимости в распоряжение нового владельца — плательщика ренты, обязующегося содержать гражданина пожизненно с иждивением и (или) указанное им другое лицо (указанные третьи лица). Сторона, которая передает свою недвижимость, может быть представлена только физическим лицом, а плательщиком ренты может быть как частное, так и юридическое лицо. Организации, которые занимаются заключением договоров ренты, также могут быть частными или государственными.

У такого типа договора ренты есть множество плюсов. К примеру, на жилье закон накладывает обременение: плательщик ренты на время действия договора не может производить какие-либо сделки со своей недвижимостью (дополнительная регистрация жильцов, продажа, обмен, залог или аренда и т.п.) без согласия рентополучателя. Ещё один плюс получателю ренты будет в том, что живет он в своей квартире, как и до оформления договора, но теперь у него есть гарантированная материальная поддержка и уход. Последнее условие особенно ценно для престарелых и инвалидов ─ категории пенсионеров с особыми потребностями, не способных к полному самообслуживанию.

Важно отличать два вида договоров: ренты с иждивением (пожизненного содержания) от пожизненной ренты квартиры, не предусматривающей другого содержания, кроме денежного. Во втором варианте иждивенец помощь получает только деньгами (ежемесячные выплаты через банк фиксированной суммы) и не может настаивать на других услугах, например, оплату сиделки, если здоровье ухудшается.

Собираясь заключить договор ренты с пожизненным содержанием, особо торопиться не стоит. Подобная сделка — ответственный шаг для каждой стороны, поэтому консультация специалиста будет уместна.

Вот только некоторые ее моменты:

• куда и с кем отправляетесь на сделку;
• надёжна ли выбранная фирма (человек) для оформления договора;
• проверены ли их финансовые возможности.

Перед тем, как поставить подпись на каком-либо документе, надо проверить, что это тот вид договора ренты, условия которого обсуждались и который собирались заключать. Надо также внимательно изучить в документе прописанные стороны, заключающие договор.

На сегодняшний день лицензирования риелтерской деятельности нет, а это значит, что многие коммерческие фирмы никак не контролируются. Это заставляет быть вдвойне осторожным при выборе плательщика ренты.

Особенности договора пожизненной ренты

В документе подробно прописывается: вид и объем содержания, общая сумма пожизненного содержания, стоимость недвижимости (дома, квартиры, земельного участка), которая передается по договору, а также размер ежемесячных выплат.

Если даже в одном из указанных разделов информации недостаточно, договор признают недействительным. Факт оформления договора ренты с пожизненным содержанием надо заверять у нотариуса. Сколько стоит такая сделка? За регистрацию договора взимается пошлина – 1,5% от стоимости квартиры или дома. Дополнительно документ надо регистрировать в органах юстиции. В дальнейшем нотариус будет требовать согласие рентополучателя при наложении обременения или продаже объекта недвижимости.

Обязательства плательщиков ренты

На стандартных условиях плательщик ренты обязуется обеспечить рентополучателю:

1. Жилищные условия в соответствии с требованиями законодательства. Получатель ренты может жить на той же территории или ему предоставляют другое жилое помещение.
2. Качественное питание в соответствии с особенностями возраста и состоянием здоровья. Можно дополнить договор условием о приготовления и подачи пищи иждивенцу.
3. Одежда, ориентированная на климатические условия региона.
4. Уход (гигиенический, помощь в приеме лекарств и пищи), а также уборка жилища.
5. Медицинское обслуживание (вызов скорой или участкового врача, стационарные условия).
6. Оплата ритуальных услуг оговаривается отдельно. Могут быть и дополнительные условия.

Условия договора пожизненной ренты могут оговаривать единовременную выплату части стоимости жилья (от 30 до 50%) при ежемесячном содержании и относительно крепком здоровье без ухода. Выполнение обязательств по такому договору может взять на себя и третья сторона, если получатель ренты согласен. Плательщик может быть один или несколько. При заключении договора выполнение обязательств предполагается в натуральной форме, встречаются и комбинированные варианты, но обязательства в денежной форме обязательно должны быть прописаны в договоре, ведь выплаты должны быть регулярными и пожизненными. Как для любого делового соглашения мониторинг здесь не будет лишним, а потому все выплаты лучше проводить через банк, чеки и квитанции об оплате продуктов и коммунальных, медицинских услуг надо сохранять на случай, если придется подтверждать свои полномочия в суде.

После подписания договора пожизненного содержания рентоплательщик должен привести объект недвижимости в порядок и поддерживать жилье в надлежащем состоянии, выполняя текущий или капитальный ремонт.

Обязанность оплаты коммунальных платежей теперь переходит к рентоплательщику, это может означать потерю льгот получателя ренты – платежи надо будет осуществлять в полном объеме.

Оформление договора ренты с пожизненным содержанием

Как оформить договор ренты с пожизненным содержанием? Он обязательно должен иметь сведения о том, каким способом стороны намерены передавать объект недвижимости – платно или на бесплатной основе. Это понятие касается рентных платежей. Платное отчуждение предполагает выплаты рентных платежей в форме конкретной суммы, определяющей стоимость передаваемого объекта. В этом случае между сторонами дополнительно должен быть заключен договор купли-продажи.

Если рентные платежи подразумевают разные формы расчета, то имущество передается по договору дарения. Какие формы передачи могут быть более уместны в данном случае, зависит от того, что именно приемлемо для сторон. Указанные методы оплаты самые логичные и стандартные.

Важно знать, что предполагает обременение имущества – при заключении сделки имущество становится обремененным договором. И заключается оно в том, что при отчуждении имущества все обязательства переходят к правопреемнику. Это означает, что если плательщик ренты проводит какую-то сделку с квартирой, то новый собственник приобретает ее с теми же условиями пожизненного содержания иждивенца.

Защита прав рентополучателя

Если рентоплательщик задерживает выплаты, иждивенец может требовать через суд уплаты процентов, величина которых может фиксироваться в договоре или признаваться равной ставке банковского процента за каждый день просрочки.

Плательщик ренты, который приобрел право собственника жилого помещения, может его продавать, в таком случае его обязанности по договору пожизненной ренты переходят новому собственнику. При нарушении новым владельцем условий договора предыдущий собственник несет за его действия субсидиарную ответственность.

Условия расторжения договора пожизненной ренты

Договор можно расторгнуть в суде при серьезном нарушении рентоплательщиком обязательств по соглашению: оказание помощи с нарушением качества, сроков или объема. Такое требование могут подать и наследники получателя ренты. В такой ситуации получатель ренты может требовать возврата переданного имущества или получения определенной суммы денег в соответствии с договором.

Плательщик ренты также имеет право потребовать компенсации убытков при условии полного выполнения своих обязательств, но поскольку доказать эти факты не всегда возможно, то на практике вернуть деньги довольно проблематично – суды охотнее принимают сторону пенсионеров.

Признание сделки недействительной

Потенциальных рентополучателей, а также их возможных наследников наверняка заинтересует вопрос, можно ли оспорить договор ренты с пожизненным содержанием после смерти.

Сделка может признаваться недействительной, если удается доказать, что в момент подписания договора получатель ренты был недееспособным и не мог осознавать последствия подписания документов. Такой факт можно доказывать и посмертно на основании показаний свидетелей и заключений экспертов.

Безопасность рентоплательщика

Чтобы иметь возможность доказывать выполнение условий договора в суде, рентоплательщику надо очень аккуратно обращаться с платежными документами:

1. При передаче денег брать расписку, квитанцию почтового перевода, выписку из банка.
2. Сохранять все документы – медицинские счета, чеки из аптек, квитанции об уплате коммунальных услуг и магазинов, и др.
3. Для подтверждения обеспечения иждивенца продуктами можно оформлять заказы на дом.
4. Регулярно (раз в квартал) просить получателя ренты писать расписки, что он не имеет претензий к уровню оказания услуг и всех обязательств по договору.

Налогообложение сторон

Договор пожизненной ренты предусматривает получение дохода получателем ренты. Сделку квалифицируют как возмездную, так как плательщик должен предоставлять получателю ренты некоторые материальные блага.

Передаваемое по договору имущество доходом не считается, ведь за него платят, а сами платежи являются доходом, который облагается по ставке НДФЛ в объеме 13%.