Главная » Авто » Определение порядка пользования квартирой в социальном найме. Порядок пользования жилым помещением - судебная практика

Определение порядка пользования квартирой в социальном найме. Порядок пользования жилым помещением - судебная практика

О.В. Пантюшов, адвокат (г. Москва)

Может ли быть определен порядок пользования муниципальной квартирой?

Согласно п.1 ст.247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в общей долевой собственности осуществляется по соглашению всех собственников, либо при отсутствии такого соглашения – в судебном порядке.

Как видно, закон говорит о правилах определения порядка пользования имуществом, которое находится в собственности. Муниципальные квартиры находятся у граждан на праве социального найма. В соответствии со ст.60 ЖК РФ наймодатель передает квартиру нанимателю во владение и пользование, т.е. проживающие лица пользуются и владеют квартирой на законных основаниях.

Согласно ст.61 ЖК РФ пользование жилым помещением, предоставленным по договору социального найма, осуществляется в соответствии с ЖК РФ и договором социального найма. ЖК РФ не предусматривает правил определения порядка пользования социальным жильем между лицами, проживающими в муниципальной квартире.

Согласно ст.69 ЖК РФ вместе с нанимателем могут проживать члены его семьи и лица, которые перестали быть членами его семьи. В любом случае данные лица имеют равные с нанимателем права и несут равные по объему обязанности. Единственное отличие – это объем ответственности. Члены семьи нанимателя отвечают солидарно перед наймодателем, в то время как иные лица несут самостоятельную ответственность перед наймодателем.

Может ли между данными лицами возникнуть спор о порядке пользовании муниципальной квартирой? Ответ очевиден – исключать такой вероятности нельзя. Поэтому, в случае, если проживающие не смогут достигнуть соглашения по порядку пользования квартирой – вправе ли они передать данный спор для разрешения в суд? Вполне.

Отсутствие прямой нормы в ЖК РФ и ГК РФ, которая устанавливает возможность разрешения спора о порядке пользования муниципальной квартирой в судебном порядке, не может служить препятствием для обращения в суд.

Как известно, в соответствии со ст.3 ГК РФ право на обращение в суд возникает при наличии нарушенного или оспариваемого права, свободы или законного интереса. Т.е. если лицо, проживающее в муниципальной квартире, считает, что его право пользования квартирой нарушено другим лицом, то есть все основания для обращения в суд.

Исключение данной возможности будет означать ограничением на доступ к правосудию, что является нарушением ст.46 Конституции РФ. Суд будет обязан разрешить спор при необходимости применив аналогию закона.

Может ли суд при разрешении спора о порядке пользования квартирой не разрешить спор по существу? Т.е. может ли суд в решении указать, что нет возможности определить порядок пользования жилым помещением?

К сожалению, на практике такие случаи случаются. Как можно оценивать в этом случаи действия судебного органа? Полагаю, что в этой ситуации суд уклонился от разрешения спора, чем нарушил ст.2 ГПК РФ, которая гласит, что задачами гражданского судопроизводства является правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел.

Кроме того, в этом случаи нарушены также и нормы материального права, в частности, ст.247 ГК РФ. П.1 ст.247 ГК РФ однозначно указывает, что при отсутствии соглашения между собственниками порядок пользования определяется судом. Ст.247 ГК РФ не допускает такого положения, как невозможность определения порядка пользования общим имуществом в судебном порядке.

Отказ суда в определении порядка пользования квартирой будет означать, что, по мнению суда, никто из собственников квартиры не может пользоваться квартирой на законных основаниях. А это противоречит п.1 ст.209 ГК РФ, которая устанавливает, что собственник вправе пользоваться своим имуществом.

Споры об определении порядка пользования имуществом подлежат разрешению мировыми судьями – п.7 ч.1 ст.23 ГПК РФ. Следует обратить внимание – закон гласит, что«споры об определении порядка пользования имуществом подлежат разрешению…».

Таким образом, не допускаются ситуации, когда суд может отказаться разрешить спор. Указание в судебном решении, что суд не может определить порядок пользования имуществом, означает, что суд не выполнил своей задачи и не разрешил спор о праве.

Решение суда поставит собственников квартиры в неопределенное положение и, по сути, лишит заинтересованное лицо права на судебную защиту своих прав и законных интересов. А это уже является нарушением ст.6 Конвенции по правам человека 1950г., которая гласит, что каждый имеет право на справедливое разбирательство его дела судом, созданным в соответствии с законом.

Может ли быт прекращено право долевой собственности на квартиру, т.е. произведен раздел квартиры и выдел доли в натуре?

Квартиры часто имеют нескольких собственников, т.е. находятся в долевой собственности. Ввиду этого, возникает вопрос – может ли режим долевой собственности на квартиру быть прекращен вследствие раздела квартиры? Т.е. каждый из долевых собственников станет собственником комнаты как самостоятельного объекта права.

В соответствии со ст.16 ЖК РФ изолированная комната – это самостоятельное жилое помещение. В коммунальных квартирах наниматели комнат приватизируют комнаты, которые находятся в гражданском обороте как обособленные жилые помещения.

Логично предположить, что нет препятствий для выдела доли в натуре, т.е. долевой собственник вправе потребовать выдела в натуре своей доли, которая по размерам соответствует комнате в квартире. П.2 ст.252 ГК РФ предусматривает такое право долевого собственника: «участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества»

Последствие такого выдела – режим долевой собственности прекращается, и собственник доли в квартире превращается в собственника отдельной комнаты в квартире.

Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 8 от 24 августа 1993 г. « О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» содержат следующие разъяснения:

«12. Выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе по просьбе истца определить порядок пользования квартирой».

Аргументация достаточно ущербна и совершенно не соответствует действующему законодательству. При выделе доли в натуре собственник не ставит вопрос о выделе в натуре доли в общих помещениях квартиры, которые не изменят своего правого режима и так и останутся в общей долевой собственности после раздела квартиры. Оборудование отдельного входа также не является необходимостью.

Кроме того, нужно обратить внимание, что речь идет о приватизированном жилом помещении. А в случае если вопрос о выделе доли в натуре будет решаться в квартире, которая была приобретена по договору купли-продажи, наследованию, мене или иным сделкам? Т.е. квартира не будет считаться приватизированной для сторон (одной из сторон) спора.

Цель долевого собственника – выдел в натуре жилого помещения, которое формально уже выделено и находится в самостоятельном пользовании заинтересованного в выделе собственника. Правовое последствие выдела в натуре – приобретение права собственности на самостоятельный объект имущества – изолированную комнату.

Интересно отметить, что ст.127 ЖК РФ допускает раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива: «раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива между лицами, имеющими право на пай, допускается в случае, если каждому их таких лиц, может быть выделено изолированное жилое помещение…»

Если это возможно в квартире жилищного кооператива, то допустимо и в других квартирах. В противном случае имеет место предоставление права в зависимости от правового статуса имущества, т.е. нарушен один из основных принципов гражданского права – принцип равенства субъектов в гражданском праве (ст.1 ГК РФ).

Нет законных препятствий для выдела доли в натуре в квартире.

От редакции. Зачастую делят не только квартиры, но и, к примеру, шторы.

Необходимость определить порядок пользования жилым помещением возникает, как правило, по причине возникших неприязненных отношений между членами семьи (бывшими членами семьи) собственника, нанимателя. Конфликт приводит к чинению препятствий одному из членов семьи (бывших членов семьи) в пользовании жильем, что выражается, в первую очередь, в смене дверных замков, выставлением вещей, созданием иных препятствий, вплоть до причинения вреда здоровью члену семьи при попытке последнего войти в спорное жилое помещение.

Надлежащим способом защиты нарушенного права в данной ситуации является иск о вселении и определении порядка пользования, в котором истец указывает какое изолированное жилое помещение в квартире или доме он просит выделить в пользование ему, а какие оставить в пользовании ответчиков. Если спорное жилое помещение имеет всего одну комнату, то это не означает, что в иске об определении порядка пользования будет отказано. Суд в этом случае, удовлетворит требование о вселении и укажет, что спорная комната передается в пользование истца и ответчиков. Понятно, что практическая ценность определения судом порядка пользования одной комнатой равна нулю.

Определить порядок пользования когда квартира в собственности и в социальном найме

Пример из судебной практики: определен порядок пользования квартирой в социальном найме

Так, отменяя решение мирового судьи от отказе в иске об определении порядка пользования жилым помещением, занимаемого по договору социального найма, районный суд указал :

"..Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами мирового судьи о невозможности применения аналогии права и закона для разрешения данного спора.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ЖК РФ , граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Они свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. При этом граждане не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

Согласно положениям п. З той же статьи ЖК РФ , жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц.

Пунктом 1 статьи 7 ЖК РФ предусмотрено, что в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Поскольку отсутствует соглашение о порядке пользования жилыми помещениями в квартире между сторонами, имеющими в соответствии со ст. 60-61 ЖК РФ равные права владения и пользования указанной квартирой, и главой 8 ЖК РФ прямо не урегулирован порядок такого пользования при социальном найме жилого помещения. Суд считает возможным в целях защиты прав и законных интересов истца применить по аналогии положения гражданского законодательства о порядке владения и пользования жилым помещением, принадлежащем на праве собственности гражданам, имеющим на него равные права.

При этом суд принимает во внимание положения ст. 15-16 ЖК РФ об объектах жилищных прав, т.е. о жилом помещении и его видах. Применение аналогии закона к отношениям пользования при социальном найме жилого помещения не противоречит их существу и соответствует положениям п.4 ст. 17 ЖК РФ устанавливающим, что пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан.

Согласно ст. ст. 244 , 247 ГК РФ имущество (неделимые вещи) может находиться в общей собственности с определением доли каждого участника (долевая собственность). В этом случае участники владеют и пользуются общим имуществом по соглашению между ними, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление его во владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого в праве требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю соответствующей компенсации». (решение вступило в законную силу).

Суд откажет в определении порядка пользования квартирой в социальном найме

Анализ судебной практики показывает, что суды, в основном, придерживаются первой точки зрения и в исках об определении порядка пользования жилым помещением, занимаемом по договору соцнайма отказывают.

Согласно части 2 статьи 69 ЖК РФ , члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Как следует из части 4 указанной статьи, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма.

Итак, как указано в приведенной норме права, равные с нанимателем права имеют не только члены его семьи, но и бывшие члены семьи, которые продолжают проживать в данном жилом помещении. Право пользования занимаемым жилым помещением (а не какой-то его частью) - это одно из прав нанимателя, которое в случае определения порядка пользования несомненно будет ограничено, так как в результате прекратится право пользования спорящих сторон частью жилого помещения, что противоречит императивной норме права, содержащейся в статье 69 ЖК РФ.

Примеры из судебной практики

Суд кассационной инстанции, оставляя без изменения решение суда первой инстанции, указал: в ходе рассмотрения дела суд установил, что В.А. не имеет возможности пользоваться предоставленным по договору социального найма спорным жилым помещением в связи с тем, что этому препятствует М.В.

При изложенных обстоятельствах, в связи с тем, что наниматель и члены его семьи имеют равное право пользования жилым помещением по договору социального найма, никакого другого жилого помещения у В.А. для постоянного проживания не имеется, суд обоснованно вселил В.А. вместе с несовершеннолетним сыном М. в спорную квартиру и обязал ответчицу не чинить им препятствий в пользовании квартирой. В части иска об определении порядка пользования квартирой суд обоснованно отказал, поскольку возможность изменения договора социального найма не предусмотрена Жилищным кодексом РФ (Определение Ульяновского областного суда от 26 августа 2008г.)

Суд отказал в иске об определении порядка пользования жилым помещением

Б. обратилась в суд с иском к Е. и Ю. о вселении ее в квартиру А и об определении порядка пользования жилым помещением путем выделения в ее пользование для проживания комнаты 13,1 кв. м.

В обоснование иска указала, что она является нанимателем спорной квартиры, проживала в ней с мужем, дочерью - Е. и внуком - В. Также без регистрации в квартире проживает ее зять - Ю. После смерти мужа 19 сентября 2006 г. по причине плохих отношений с зятем она выехала в квартиру сына. Ответчики выбросили ее вещи, поменяли замок от входной двери, не пустили ее домой 6 декабря 2006 г. для получения пенсии.

Суд первой инстанции иск Б. Удовлетворил, вселил Б. в квартиру, определил порядок пользования жилым помещением: выделил в пользование Б. комнату с балконом площадью 13,1 кв. м, в пользование Е. и В. - комнату площадью 17,9 кв. м, помещения общего пользования - коридор, кухню, ванную - оставить в совместном пользовании сторон.

Судебная коллегия областного суда, решение суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований об определении порядка пользования жилым помещением отменила, указав следующее.

Право Б. пользоваться спорным жилым помещением на условиях социального найма, наличие у нее права нанимателя жилого помещения ответчиками не оспаривалось. Не оспаривается и решение суда в части вселения истца в спорное жилое помещение.

Суд правильно указал, что действующим жилищным законодательством (Жилищным кодексом Российской Федерации , Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 г. N 25) не урегулирован вопрос об определении порядка пользования жилым помещением, занимаемым по договору социального найма, при отсутствии соглашения между нанимателем и членами его семьи и возникновении спора.

Жилищный кодекс Российской Федерации предусматривает исчерпывающий перечень оснований для изменения, расторжения и прекращения договора социального найма. Указываемые истцом обстоятельства не являются правовым основанием для изменения договора социального найма спорного жилого помещения. Доказательств того, что до вынужденного выезда истца из спорного жилого помещения сложился какой-то определенный порядок пользования жилым помещением, истцом не представлено.

Поскольку требование истца об определении порядка пользования спорным жилым помещением путем закрепления за ней отдельной комнаты площадью 13,1 кв. м, а за Е. и В. - комнаты 17,9 кв. м не основано на законе, нарушает права и законные интересы ответчика Е. и ее несовершеннолетнего сына В., членов семьи нанимателя, решение суда в этой части не может быть признано законным и обоснованным и подлежит отмене.

Отменяя решение суда в этой части, судебная коллегия принимает новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований об определении порядка пользования жилым помещением, не направляя дело на новое рассмотрение, поскольку обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании имеющихся доказательств (Определение Свердловского областного суда от 15 мая 2007 года по делу № 33-3210/2007)

Суд надзорной инстанции отменил судебные акты об определении порядка пользования квартирой

Требования истцов об определении порядка пользования жилым помещением, занимаемым по договору социального найма были удовлетворены судами первой и кассационной инстанции, однако, указанные судебные акты были отменены в надзоре.

Согласно уточненных требований истица в числе других требований, просила обязать филиал № 2 РЭУ № 2 МП г.Омска «Жилищное хозяйство» заключить с ней самостоятельный договор социального найма жилого помещения с разделением лицевого счета.

Районный суд счел возможным удовлетворить требования истицы о разделе лицевых счетов и возложении обязанности на Филиал 2 «Жилищного хозяйства Ленинского административного округа» Муниципального унитарного предприятия г. Омска открыть для истицы отдельный финансовый счет, пропорционально приходящейся ей и ее сыну площади спорного жилого помещения, на 29,06 квадратных метра в квартире №... Кроме того, учитывая то обстоятельство, что в настоящее время стороны не являются членами одной семьи, суд полагает возможным определить порядок пользования жилым помещением следующим образом: комнату площадью 16,4 кв.м. в квартире № ... в г.Омске закрепить за истицей и ее несовершеннолетним сыном, комнату площадью 10,5 кв.м. закрепить за ответчиком. Места общего пользования передать в совместное пользование. В удовлетворении требований истицы о заключении отдельного договора социального найма жилого помещения отказать (Решение Ленинского районного суда г. Омска от 31 мая 2007 года)

Оставляя решение без изменения, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в определении от 29 августа 2007 года по делу № 33-2755 указала, что суд верно, с учетом интересов сторон определил порядок пользования жилым помещением и объем участия бывшего члена семьи нанимателя по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Постановлением Президиума Омского областного суда от 25 декабря 2007 года (дело №44-Г-194) решение Ленинского районного суда г.Омска от 31 мая 2007 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 29 августа 2007 года в части удовлетворения иска об определении порядка пользования жилым помещением отменено. В удовлетворении иска об определении порядка пользования жилым помещением отказано.

Президиум указал, что удовлетворяя исковые требования истицы в части определения порядка пользования жилым помещением, суд пришёл к выводу о возможности изменения договора социального найма посредством предоставления истице с сыном в пользование комнаты размером 16,4 м 2, а ответчику - комнаты размером 10,5м2, оставив остальные помещения в квартире в общем пользовании сторон. , действовавшего на момент рассмотрения спора судом, предусматривает только два случая изменения договора социального найма.

Во-первых, при объединении граждан, проживающих в квартире, в одну семью;
Во-вторых, договор социального найма может быть изменен в случае признания нанимателем другого дееспособного члена семьи (например, наниматель выехал, умер или отказывается исполнять свои обязанности).

В соответствии с ЖК РФ договор социального найма также может быть изменен:

при выбытии кого-либо из членов семьи нанимателя (ст.69);
вселении других граждан в качестве членов семьи (ст.70);
переустройстве или перепланировке жилого помещения (ст.26);
получении освободившегося в квартире жилого помещения (ст.59).

Жилищный кодекс РФ и иные федеральные законы не содержат нормы, предоставляющей члену семьи нанимателя право на заключение отдельного договора найма с выделением ему изолированного жилого помещения.

Поскольку на момент возникновения данного спора (иск предъявлен в августе 2005г.), действовал Жилищный кодекс РФ, суду при разрешении дела в части требований истца об определении порядка пользования жилым помещением следовало руководствоваться ЖК РФ.

Определением судья Верховного Суда РФ № 50-Ф08-184 от 24 июня 2008 г. отказано в передаче надзорной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

Позиция Верховного Суда РФ по вопросу определения порядка пользования социальным жильем

Стороны сами вправе заключить соглашение об определении порядка пользования жилым помещением, занимаемым по договору социального найма, но не вправе требовать этого в судебном порядке при отсутствии согласия на это какой-либо из сторон.

Позиция ВС РФ содержится и в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009г. № 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации".

В указанном постановлении ВС РФ № 14 напоминается о самостоятельной ответственности бывшего члена семьи нанимателя и возможности заключения с ним отдельного соглашения, определяющего порядок и размер его участия в расходах по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги, ремонт и содержание жилого помещения, в частности, в п. 30 указано:

"..частью 4 статьи 69 ЖК РФ установлена самостоятельная ответственность бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, продолжающего проживать в этом жилом помещении, по его обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма. Поэтому он вправе потребовать от наймодателя и нанимателя заключения с ним отдельного соглашения, определяющего порядок и размер его участия в расходах по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги, ремонт и содержание жилого помещения. Предложение о заключении такого соглашения может также исходить и от нанимателя. Споры, возникающие в связи с отказом наймодателя и (или) нанимателя заключить такое соглашение или в связи с недостижением соглашения между сторонами по его содержанию, разрешаются в судебном порядке... Суд, рассматривая названные споры, вправе применительно к положениям частей 4, 5 статьи 155 , статьи 156 ЖК РФ и статьи 249 ГК РФ определить порядок и размер участия бывшего члена семьи нанимателя в расходах на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, исходя из приходящейся на него доли общей площади жилого помещения, с возложением на наймодателя (управляющую организацию) обязанности заключить с бывшим членом семьи нанимателя соответствующее соглашение и выдать ему отдельный платежный документ на оплату жилого помещения и коммунальных услуг».

"если между лицами, проживающими в жилом помещении по договору социального найма, имеется соглашение об определении порядка пользования этим жилым помещением (например, бывший член семьи нанимателя пользуется отдельной комнатой в квартире), то вышеназванные расходы могут быть определены судом с учетом данного обстоятельства".

Таким образом, стороны вправе сами определить порядок пользования жилым помещением, занимаемым ими по договору социального найма, заключив соглашение.

Требовать же заключения отдельного договора социального найма на часть жилого помещения (комнату) члены семьи (бывшие члены семьи) нанимателя не вправе На это также указал Верховный Суд РФ в Постановлении Пленума № 14:

"судам необходимо иметь в виду, что Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит норм о праве члена семьи нанимателя жилого помещения потребовать от наймодателя изменения договора социального найма путем заключения с ним отдельного договора социального найма. В связи с этим требование члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора найма жилого помещения (в том числе с учетом положений статьи 5 Вводного закона и в отношении жилого помещения, предоставленного по договору социального найма до 1 марта 2005 года), исходя из объема жилищных прав нанимателя и членов его семьи, определенных статьей 67 ЖК РФ и пунктом 6 Типового договора социального найма жилого помещения, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 мая 2005 г. N 315, удовлетворению не подлежит".

В адвокатской практике очень часто возникают споры связанные с определением порядка пользования жилыми помещениями. Так исторически сложилось, что самым ценным имуществом, которое находится в собственности у подавляющего большинства граждан, являются жилые помещения. Поэтому любой собственник жилого помещения очень болезненно относится к тому, что его права на жилое помещение кем-либо оспариваются. В том случае, если собственность на жилое помещение принадлежит нескольким лицам, возникает вопрос о совместном использовании этого жилого помещения всеми сособственниками. Тут, как правило, и возникают споры. Ведь в очень редко случается так, что комнаты в жилом помещении точно соответствуют долям сособственников. Каждый сособственник желает заполучить комнату большего размера и желательно с балконом.

Закон позволяет собственникам жилого помещения заключить соглашение об определении порядка пользования жилым помещением, а если такое соглашение недостижимо - обратиться в суд, для установления порядка пользования жилым помещением.

Иски об определении порядка пользования жилым помещением в большинстве случаев удовлетворяются судами. Однако, в некоторых случаях суды выносят решения об отказе в таких исках.

Судебная практика, при разрешении споров об определении порядка пользования имуществом, находящимся в долевой собственности исходит из фактически сложившегося порядка пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Цель настоящей статьи - дать правовой анализ причин отказа судов в установлении порядка пользования жилым помещением.

Пленум Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в своем Постановлении указал, что невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в части второй пункта 4 статьи 252 Кодекса, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.

Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Указанное Постановление дало возможность собственникам жилых помещений ставить вопрос о порядке пользования жилым помещением перед судами, если в добровольном порядке указанный вопрос сособственникам решить не удается.

Причины отказа в удовлетворении исковых требований об определении порядка пользования жилым помещением можно классифицировать по следующим основным группам:

Несоответствие требования площади комнаты (комнат), размеру доли собственника;
Отсутствие нуждаемости истца в жилом помещении;
Невозможность использования жилого помещения совместно с другими сособственниками.
Иные причины.

Несоответствие требования площади комнаты (комнат), размеру доли собственника.

Судом установлено, что истец длительное время в спорном жилом помещении не проживает, так как ответчица своими действиями, а именно сдачей квартиры внаем третьим лицам, препятствует его проживанию в квартире, в настоящее время ответчица производит ремонт в квартире. Таким образом, порядок пользования спорной квартирой между сторонами не сложился.

Учитывая жилая площадь спорной квартиры составляет <...> истцу Н. принадлежит? доли в праве общей долевой собственности на квартиру, ответчице - ? доли, в квартире не имеется комнаты, которая бы соответствовала по площади доле истца в праве собственности, и пользование которой он мог бы осуществлять без ущемления прав ответчицы, в связи с чем, судебная коллегия приходит к выводу о нарушении прав ответчицы в случае предоставления истцу в пользование комнаты размером <...> превышающей на <...> приходящуюся на него долю жилой площади.

При таких обстоятельствах, решение суда в части определения порядка пользования <адрес> подлежит отмене, как принятое на основании неправильного применения норм материального права.

{Определение Санкт-Петербургского городского суда N 33-9777/2013}

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 247 Гражданского кодекса РФ о владении и пользовании имуществом, находящимся в долевой собственности, исходил из того, что количество отдельных жилых комнат в спорном жилом помещении не отвечает соразмерности долей в праве общей долевой собственности каждого из участников, порядок пользования спорным жилым помещением нельзя признать сложившимся, определение порядка с предпочтением той или другой стороне повлечет за собой нарушение прав каждого из сособственников, в связи с чем, пришел к выводу, что определение порядка пользования жилым помещением недопустимо.

Данный вывод суда является правильным, в решении судом мотивирован и в апелляционной жалобе по существу не опровергнут.

Сам по себе факт наличия трех изолированных комнат в спорном жилом помещении, соответствующих количеству собственников квартиры, не свидетельствует о возможности определения порядка пользования жилым помещением.

В силу п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Как разъяснено в п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 6/8 от 01 июля 1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением Гражданского кодекса РФ" участник общей долевой собственности вправе заявить требование об определении порядка пользования общим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон. Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами при разрешении данного спора являются фактически сложившийся порядок пользования имуществом (который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности), нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и

Так, спорная квартира имеет общую площадь... кв. м, с учетом лоджии, жилую площадь... кв. м и состоит из трех изолированных комнат, площадью... кв. м, ... кв. м и... кв. м (л.д. 10).

Таким образом, стороны, являясь собственниками... спорной квартиры, вправе требовать выделения им в пользование жилых помещений размером... кв. м (... кв. м/3). Комнаты, соответствующей величине жилой площади, приходящейся на долю каждого из сособственников, в названной квартире не имеется.

При этом, как следует из заявленных требований, комнату площадью... кв. м просят определить в их пользование А.Д. и Г.Д., З. просит определить в его пользование комнату, площадью... кв. м.

Между тем, поскольку фактический порядок пользования спорной квартирой между сторонами не сложился, предложенные сторонами варианты определения порядка пользования жилой площадью приводят к ограничению права пользования квартирой других сособственников.

При таких обстоятельствах, исходя из того, что между сторонами не сложился порядок пользования спорным жилым помещением, выделение в пользование А.Д. или Г.Д. комнаты с лоджией, жилой площадью... кв. м, на... кв. м превышающей их долю в праве долевой собственности на жилую площадь, существенно нарушит права каждой из них, а также права З.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что определение порядка пользования жилым помещением в данном случае по предложенным сторонами вариантам невозможно, поскольку будет нарушен баланс прав и законных интересов собственников жилого помещения.

Те обстоятельства, на которые ссылается Г.Д. в апелляционной жалобе, а именно, наличие у нее на иждивении двоих несовершеннолетних детей, один из которых инвалид, не могут служить основанием к отмене решения суда, поскольку стороны имеют равные доли в праве собственности на недвижимость, следовательно, имеют равные права во владении и пользовании ею.

{Определение Ленинградского областного суда от 11.06.2013 N 33-2710/2013}

Удовлетворяя исковые требования в части определения порядка пользования жилым помещением между собственниками по варианту, предложенному истицей, суд принял во внимание отсутствие сложившегося порядка пользования квартирой, равный размер долей сособственников, определил, что пользование квартирой должно быть равным для каждого из собственников и разделил жилую комнату на две половины (левую и правую), передав в пользование каждого из сособственников по половине комнаты и оставив в качестве мест общего пользования в совместном пользовании собственников кухню, санузел, прихожую, кладовую и лоджию.

Согласно ст. 195 ГПК Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным, то есть должно быть принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, когда факты, имеющие для дела значение, подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об относимости и допустимости.

Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального права, постановлены при неверном определении обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения данного спора.

Исходя из положений ст. 328 ГПК Российской Федерации судебная коллегия считает необходимым отменить решение суда в части определения порядка пользования спорной квартирой и вынести в отмененной части новое решение об отказе в удовлетворении данных требований.

В соответствии со ст. ст. 15 - 17 ЖК Российской Федерации для проживания граждан предназначены жилые помещения, то есть изолированные помещения, которые являются недвижимым имуществом и пригодны для постоянного проживания граждан (отвечают установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). К жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

Как видно из справки ГП "Нижтехинвентаризация" и выкопировки поэтажного плана (л.д. 11, 12) спорной квартиры, она имеет одну жилую комнату, площадью <...> кв. метра.

В то же время собственниками квартиры являются два человека - посторонние люди, не родственники, имеющие разную половую принадлежность, находящиеся в неприязненных отношениях.

Указанное свидетельствует о том, что свойства квартиры не позволяют выделить каждому из собственников часть общего имущества в виде изолированного жилого помещения, площадь которого соответствовала бы их доле в квартире. При этом предоставление в пользование участникам долевой собственности половины целой комнаты, в виде левой и правой частей, как это указал суд и как просила истица, не возможно с точки зрения действующего законодательства, поскольку это существенно ущемит права собственников, лишающихся тем самым права на пользование комнатой в целом и не получающих в пользование другого изолированного помещения.

В то же время, раздел комнаты также невозможен, поскольку это не являлось предметом настоящего иска (иск о разделе квартиры в натуре не заявлялся), а также ввиду отсутствия подтверждения возможности раздела квартиры указанным способом без утраты ее потребительских свойств и назначения. Более того, решение в данной части противоречит ст. 198 и ст. 206 ГПК РФ, так как оно не может быть исполнено фактически. Из решения не ясно, каким образом и кем должен быть произведен раздел комнаты на две половины.

С учетом изложенного, совместное пользование квартирой по варианту, предложенному истицей, не возможно и противоречит закону.

{Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 04.06.2013 по делу N 33-4732 В удовлетворении требований в части определения порядка пользования квартирой путем раздела ее на две равные части отказано, поскольку свойства квартиры не позволяют выделить каждому из собственников (сторон) часть общего имущества в виде изолированного жилого помещения, площадь которого соответствовала бы их доле в квартире; требования о разделе квартиры в натуре не заявлялись}

Отсутствие нуждаемости в жилом помещении

Оснований для передачи кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции не имеется, поскольку таких нарушений судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела не допущено.

Судом установлено, что на основании заключенного 20 мая 2009 года договора дарения 1/9 доли квартиры, истец В. стал собственником 1\9 доли квартиры, расположенной по адресу:

Ответчики К-ко являются собственниками 8/9 долей квартиры (по 4/9 доли каждый). К-ко зарегистрированы и проживают в квартире с 1965 года. Истец В. в спорной квартире не зарегистрирован и в ней не проживает.

Проверяя законность постановленного судом первой инстанции решения, судебная коллегия по гражданским делам, исследовав в совокупности собранные по делу доказательства, исходя из положений закона, а именно, ст. ст. п. 2 ст. 288, 247 ГК РФ, принимая во внимание правовую позицию, изложенную в п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума ВАС Российской Федерации N 8 от 01 июля 1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пришла к правомерному выводу о том, что правовое значение для разрешения спора в настоящем случае имеют обстоятельства сложившегося порядка пользования имуществом, нуждаемость каждого из сособственников в данном имуществе, а также реальная возможность совместного пользования спорным имуществом.

Судом установлено, что порядок пользования спорной квартирой участниками долевой собственности, не определен; между сторонами сложились конфликтные отношения; истец постоянно зарегистрирован на территории, супруга истца зарегистрирована в квартире, расположенной по адресу: г.

Исходя из установленных обстоятельств по настоящему делу, руководствуясь положениями ст. 10 ГК РФ, согласно которым действия граждан, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах, не допускаются, пришел к обоснованному выводу о том, что, заявляя настоящее требование о вселении в спорное жилое помещение, площадью 4,75 кв. м, истец, как собственник 1/9 доли квартиры, злоупотребляет предоставленным ему законом правом; истцом не представлено суду доказательств нуждаемости в спорном жилом помещении; реальное проживание истца в жилой комнате на площади, соответствующей его доле, без ущемления жилищных прав ответчиков невозможно.

{Определение Московского городского суда от 30.05.2013 N 4г/3-5240/13}

Таким образом, в соответствии с приведенными положениями закона и разъяснениями по их применению, правовое значение для дела имеют, в частности, вопросы фактического сложившегося порядка пользования имуществом, реальную нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и возможность совместного пользования.

Между тем, из материалов дела, пояснений ответчика и представителя истца Н.С.Р. следует, что Б.Г. и Б.Р. принадлежит на праве общей долевой собственности по *** доле каждому также трехкомнатная квартира, расположенная в (адрес) В указанной квартире зарегистрированы Б.Г., ее дочь Н.С.Р. и Б.Р., который в указанной квартире не проживает, а проживает в спорной квартире по (адрес) вместе со своей матерью Б.Х.Х.

Учитывая, что истица имеет в собственности кроме спорной квартиры, в которой ранее не проживала, также трехкомнатную квартиру по (адрес), в которой зарегистрирована и в которой не проживает ответчик, следовательно, у истицы отсутствует реальная нуждаемость в спорном жилом помещении, при которой допустимо определение порядка пользования спорной квартирой по предложенному истицей варианту.

{Апелляционное определение Оренбургского областного суда от 07.05.2013 N 33-2101/2013 В иске об устранении препятствий в пользовании квартирой, вселении, определении порядка пользования квартирой и взыскании судебных расходов отказано, так как установлено, что у истицы отсутствует реальная нуждаемость в спорном жилом помещении для проживания, и не имеется законных оснований для удовлетворения заявленных требований.}

Судом установлено и следует из материалов дела, что спорное жилое помещение представляет собой двухкомнатную квартиру общей площадью 55,6 кв. м, расположенную по адресу: 1.

Указанное жилое помещение принадлежит в равных долях Р. и К. на основании решения Гагаринского районного суда г. Москвы от 15 ноября 2011 года.

Между К. и Р. сложились конфликтные отношения.

В настоящее время Р. постоянно проживает в другой квартире по адресу: 2, где ему принадлежит 3/4 доли квартиры, а К. - 1/4 доля.

В спорном жилом помещении К. проживает с двумя несовершеннолетними детьми.

Порядок пользования спорным жилым помещением не определен.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что между сторонами сложились конфликтные отношения, спорную квартиру К. использует в качестве единственного жилья в г. Москве, и проживает в ней с несовершеннолетними детьми, у истца отсутствует нуждаемость в использовании спорного жилого помещения, поскольку он постоянно проживает по адресу: 2, состоящую из двух комнат, общей площадью 45,4 кв. м, также у истца отсутствует намерение фактически проживать в квартире, порядок пользования жилыми помещениями в квартире не определен.

При таких обстоятельствах, суд, оценив собранные по делу доказательства, руководствуясь положениями ст. 30 ЖК РФ, ст. 304 ГК РФ, а также п. п. 36, 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 06 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ" пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований Р.

{Определение Московского городского суда от 29.04.2013 N 4г/8-2559}

Невозможность использования жилого помещения совместно с другими сособственниками.

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами при разрешении спора об определении порядка пользования имуществом являются фактически сложившийся порядок пользования имуществом (который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности), нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальная возможность совместного пользования.

Судом апелляционной инстанции по материалам дела установлено, что согласно договору на передачу и продажу квартир (домов) в собственность граждан от <дата изъята>, договору дарения от <дата изъята>, свидетельству о государственной регистрации права <номер изъят> от <дата изъята>, уведомлению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области от <дата изъята> <номер изъят>, П.Л. и П.Р. принадлежит по 1/2 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес изъят>.

Исходя из пояснений сторон, данных в ходе судебного разбирательства, П.Л. не проживает в указанном жилом помещении.

Рассматривая исковые требования П.Л. о вселении ее в спорное жилое помещение, суд первой инстанции исходил из того, что П.Л., как участник долевой собственности, имеет право владения, пользования и распоряжения указанной квартирой в пределах своей доли, в том числе, имеет право использовать квартиру для проживания, чему препятствует ответчик, в связи с чем П.Л., являясь долевым сособственником спорной квартиры, реализуя правомочия собственника жилого помещения, вправе требовать устранения всяких нарушений своего права, в том числе, путем вселения в квартиру для проживания в ней, в связи с чем суд удовлетворил исковые требования о вселении П.Л. в жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес изъят>.

Установив, что сложившийся порядок пользования квартирой между сторонами спора отсутствует, комнаты в жилом помещении являются смежными, в связи с чем закрепление комнат в предложенном истцом порядке приведет к существенному ущемлению прав и законных интересов другого сособственника квартиры, кроме того, размер каждой комнаты не соответствует размеру долей сторон в общей долевой собственности, суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований П.Л. об определении порядка пользования спорной квартирой.

{Апелляционное определение Иркутского областного суда от 11.07.2013 по делу N 33-5585/2013 В удовлетворении исковых требований об определении порядка пользования квартирой, взыскании судебных расходов отказано, так как сложившийся порядок пользования квартирой между сторонами спора отсутствует, комнаты в жилом помещении являются смежными, в связи с чем закрепление комнат в предложенном истцом порядке приведет к существенному ущемлению прав и законных интересов другого сособственника квартиры. {КонсультантПлюс}}

<адрес>

В связи с чем, решение суда в данной части подлежит отмене с принятием решения об отказе в удовлетворении исковых требований истиц Е., С. к К. об определении порядка пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>.

По смыслу ст. 247 ГК РФ участник общей долевой собственности на жилое помещение не обладает безусловным правом на вселение. При определенных условиях ему может быть в этом отказано, в частности, если невозможно разделить жилое помещение в натуре, либо определить порядок пользования данным помещением, а также в случае, если его вселением будут существенно нарушены интересы других участников общей собственности.

Отказывая Д. в удовлетворении исковых требований о вселении, обязании не чинить препятствия в пользовании данным жилым помещением, обязании передать ключи, от квартиры, суд пришел к правильному выводу, что стороны в родственных отношениях не состоят, на спорной жилой площади, являющейся однокомнатной квартирой, истец никогда не проживал, в квартире не был, своих вещей не перевозил, фактически на спорной жилплощади проживают ответчик со своими детьми, истец зарегистрирован по месту жительства по иному адресу: ----.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 8 от 01 июля 1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", разрешая требование об определении порядка пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Суд правильно исходил, что обстоятельств, свидетельствующих о нуждаемости истца в спорной жилплощади, не установлено. Приобретая 1/3 долю спорной квартиры, истец данное жилое помещение не осматривал, был осведомлен о том, что в данном жилом помещении зарегистрированы и проживают ранее не знакомые ему граждане, знал, что квартира однокомнатная.

Суд принял во внимание, что проживание разных семей в одной комнате однокомнатной квартиры не соответствует принципам жилищного законодательства и влечет нарушение прав каждого из сособственников на использование жилого помещения по назначению, с учетом гарантированных Конституцией РФ прав граждан на неприкосновенность частной жизни и права на жилище.

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением (ст. 288 ГК, ст. 30 ЖК).

Для осуществления правомочия владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, необходимо согласие других сособственников (ст. 247 ГК).

Вселение собственником жилого помещения членов своей семьи и иных граждан является реализацией права пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением, в связи с чем, необходимо согласие всех сособственников этого жилого помещения.

Доказательств того, что ответчик вселил в спорное жилое помещение иных лиц, при котором обязательным условием является согласие другого сособственника, суду представлено не было, поэтому суд правильно отказал в удовлетворении исковых требований Д. об обязании не предоставлять квартиру третьим лицам.

{Апелляционное определение Московского городского суда от 24.07.2013 по делу N 11-23477 В удовлетворении исковых требований о вселении, нечинении препятствий в пользовании жилым помещением, обязании предоставить ключи, обязании не предоставлять в пользование спорное жилое помещение третьим лицам отказано правомерно, поскольку стороны в родственных отношениях не состоят, истец зарегистрирован по иному адресу.}

Вместе с тем, судебная коллегия находит подлежащим отмене решение суда в части определения Е., С., К. порядка пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>, как постановленного в данной части в нарушение норм материального права.
Удовлетворяя исковые требования истиц в данной части и выделяя в пользование сторонам комнаты в спорной квартире, суд сослался на п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
Однако, судом не учтено, что Жилищный Кодекс РФ, введенный в действие с 1 марта 2005 года не содержит нормы, регулирующие определение порядка пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности, и не предусматривает раздел квартир.
Определяя порядок пользования квартирой между сособственниками и выделяя в пользование сторон конкретные комнаты в квартире, суд не указал в решении нормы материального права, на основании которых удовлетворены требования сторон в данной части.

{Апелляционное определение Брянского областного суда от 13.08.2013 В удовлетворении исковых требований в части определения порядка пользования жилым помещением отказано, поскольку Жилищный кодекс РФ, введенный в действие с 01.03.2005, не содержит нормы, регулирующие определение порядка пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности, и не предусматривает раздел квартир.}

В указанной квартире зарегистрированы ФИО3., его супруга ФИО4., и дочь последней ФИО1. Установив, что ФИО1 не является участником общей долевой собственности на спорную квартиру, а также то обстоятельство, что она не является членом семьи собственника ФИО2., суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований ФИО1, поскольку на основании вышеприведенных норм права лишь собственник жилого помещения, либо член семьи собственника, имеет право требовать устранения всяких нарушений его права пользования жилым помещением.

{Апелляционное определение Камчатского краевого суда от 25.07.2013 по делу N 33-1055/2013 В удовлетворении иска об определении порядка пользования жилым помещением, обязании не чинить препятствия в проживании отказано правомерно, так как только собственник жилого помещения либо член его семьи имеют право требовать устранения всяких нарушений его права пользования жилым помещением, а истица не является участником общей долевой собственности на спорную квартиру и членом семьи собственника.}

Определение порядка пользования жилым помещением — это особый спор или конфликт, возникающий чаще всего между собственниками указанного жилого помещения по вопросу использования данного объекта.

У каждого гражданина нашей страны есть жилищные права, но не всегда граждане понимают, как именно нужно защищать свои интересы и отстаивать свои права, не нарушая при этом интересы и права иных людей. Конфликты от отсутствия понимания, специфических знаний и опыта возникают постоянно между бывшими супругами, родственниками или соседями.

Решение такого рода правовых споров является одним из самых распространенных и наболевших вопросов для россиян. Помимо таких ситуаций, которые сопровождаются разделом имущества (жилого помещения), очень часто юристы сталкиваются с проблемами, когда необходимо установление порядка пользования жилым помещением .

Юридические услуги при определении порядка пользования жилым помещением

Если верить данным судебной статистики, то чаще всего для урегулирования вопроса с пользованием жилой площадью в суд обращаются те собственники недвижимости, которые имеют в указанном имуществе равные доли. Обычно определение права пользования жилым помещением необходимо, если супруги, имеющие общую собственность, решили развестись или же наследники получили одни апартаменты на всех, получили свою законную долю в приобретенной ранее другими членами семьи собственности.

Часто подобные ситуации сопровождаются или уже возникают на основании неблагоприятной эмоциональной обстановки, возникновения неприязни, даже физического противодействия со стороны одних собственников другим в процессе пользования жилым помещением.

Согласно ст. 247 ГК РФ гражданин - долевой собственник вправе требовать полагающуюся долю в собственность или настаивать на компенсации. В такой ситуации необходимость определить порядок пользования жилым помещением с денежным возмещением вполне может стать основанием для составления искового заявления в суд. Поскольку решить этот вопрос самостоятельно вряд ли возможно из-за недостаточности опыта и специфических знаний у большинства граждан, то для достижения нужного результата необходимо обратиться за помощью к квалифицированным юристам.

Грамотные и опытные специалисты проведут все требуемые мероприятия для успешного завершения дела, среди которых можно выделить:

Правовую консультацию по вопросам жилищного законодательства.
Анализ конкретной ситуации клиента и выработку правовой позиции.
Подготовку и оформление полного пакета документов для заключения мирового соглашения или обращения в суд.
Представительство интересов и защита жилищных прав клиента в суде.
Контроль над исполнением решения суда.

Вполне естественно, что опытный, обладающий глубокими знаниями юрист постарается действовать в интересах клиента, а значит, должен будет приложить все усилия, чтобы заключить устное соглашение между собственниками. Если нет противоречий, то достаточно действовать без формальностей. Однако в случае разногласий можно заверить составленное соглашение о порядке использования жилого помещения нотариально.

В исключительных случаях может потребоваться урегулирование конфликта в судебном порядке, решение суда не поддается какой-либо иной трактовке и должно исполняться в точности, поэтому, перед тем как сделать этот шаг, необходимо постараться решить возникший спор иным способом. Не лишним будет, как было сказано выше, предварительно обратиться в юридическую контору и получить исчерпывающие разъяснения по вашей ситуации у юриста по жилищным вопросам. Таким образом вы сэкономите не только силы и нервы, но время и деньги, да и вероятность благоприятного исхода дела резко возрастет.

Особенности судебного урегулирования жилищного спора

Если вы все-таки не смогли определить порядок пользования квартирой (домом) в досудебном порядке, между собственниками помещения возникли неразрешимые противоречия, нужно учесть некоторые особенности ситуации. Во-первых, подать исковое заявление имеет право только собственник, а не просто зарегистрированное лицо. Чтобы четко представлять себе, на что вы имеете право, обратитесь за юридической консультацией. Профессиональный юрист очертит для клиента список возможностей, оптимальных вариантов исхода сложившейся ситуации.

Также нужно четко понимать разницу между различными исковыми заявлениями, вы можете требовать признать право пользования жилым помещением по договору социального найма или же подавать документ на выделение доли из общей собственности, на предоставление денежной компенсации, эквивалентной доле в общей собственности. Если речь идет о выделении доли, то, согласно российскому законодательству, собственник указанной доли имеет право получить отдельное свидетельство о регистрации собственности на выделенное имущество, например на комнату № 1 в жилой квартире, часть дома, включающую в себя те или иные помещения, и так далее. Эта доля переходит в единоличную собственность, и другие собственники жилого помещения никаких прав на нее иметь не будут.

В этом вопросе также есть тонкости. Так, при выделении доли в квартире собственник - истец должен получить в свое распоряжение, по возможности, изолированную часть жилого помещения и подсобных помещений - санузла, кухни, а также имеет право на отдельный вход (если речь идет о доме). Если же практически осуществить нечто подобное невозможно, тогда решать такой вопрос, как определение порядка пользования квартирой , будет суд.

Определение порядка пользования квартирой

В таком случае возможны два варианта: предоставление права пользования изолированной или неизолированной комнатой. Проходное помещение может быть признано судом в качестве объекта общего пользования всех собственников жилья, а размер иных комнат необязательно должен по площади соответствовать законной доле желающих определить порядок собственников. Так как в целом право долевой собственности не прекращается из-за определения порядка использования жилых помещений, то данный вопрос признается судом несущественным: комната может быть и больше, и меньше. Однако истец вправе потребовать некоторую компенсацию, например, если второму собственнику предоставляется комната большая по площади, чем доля собственности, то он обязуется ежемесячно выплачивать истцу некую сумму в виде квартирной платы за использование лишних метров.

К тому же ни устное соглашение между собственниками жилья, ни судебное постановление не действуют и не переходят на новых собственников жилья, если оно вдруг целиком или по долям будет отчуждено/продано третьим лицам. Новые участники могут предъявить новые требования и поставить новые условия пользования квартирой.

Нужно четко понимать, что определение порядка пользования муниципальной квартирой не только подтверждает права каждого собственника в отдельности на указанное имущество или его часть, но и налагает определенные обязательства. Все дееспособные члены семьи или соседи, родственники несут за квартиру, которая находится в совместной собственности, солидарную ответственность по всем обязательствам, проистекающим из пользования жилыми помещениями. Так, все граждане должны вносить коммунальные платежи, поддерживать надлежащий порядок в собственных помещениях и местах общего пользования, обеспечивать сохранность имущества. Учинение препятствий или применение иных мер воздействия одними собственниками по отношению к другим не допускается и может преследоваться по закону.

Факторы, влияющие на судебное решение и необходимые документы для подачи иска

Любой грамотный и опытный юрист по жилищному праву непременно разъяснит вам, что суд будет рассматривать сложившую ситуацию с точки зрения законности требований сторон, однако и иные факторы могут повлиять на решение судьи в ту или иную пользу.

Так, пытаясь определить для истца и ответчиков порядок пользования жилыми помещениями, суд может руководствоваться такими параметрами, как:

Размер доли каждого собственника в общей собственности;
Сложившийся ранее порядок использований жилого помещения;
Планировка данного помещения, которая может повлиять на возможность выделения изолированной доли;
Количество проходных и отдельных помещений в жилой собственности;
Состав собственников, наличие семейных связей;
Наличие другой собственности (жилой недвижимости) у собственников жилого помещения - предмета спора.

Опытные юристы не только смогут представлять интересы клиента в ходе судебного процесса, но также будут готовы предоставить правовую консультацию клиенту и иным собственникам жилого помещения, провести переговорный процесс. В случае благоприятного исхода квалифицированные сотрудники юридической консультации также отыщут оптимальный и компромиссный вариант с выделением долей в имуществе или же с определением удовлетворяющего стороны порядка собственности, подготовят соглашение.

Чтобы получить исчерпывающие разъяснения и четкий план законных и эффективных действий по урегулированию вопроса с пользованием жилым помещением, клиент должен предоставить юристу некоторые сведения и официальные документы:

Документ, подтверждающий права собственности.
Выписку из домовой книги или карту учета всех жильцов означенного жилого помещения.
План жилого помещения с экспликацией из БТИ.
Документы, которые могут подтвердить порядок, сложившийся ранее, до конфликта: различные квитанции на мебель или технику, фотографии и так далее.
Документы, которые подтверждают родственные связи между собственниками или прописанными лицами.

Нарушение порядка пользования жилой площадью

Однако даже если вы получили на руки постановление суда или письменное, нотариально заверенное соглашение между собственниками жилого помещения (квартиры), которые установят порядок использования означенного помещения, то это вовсе не означает, что их условия будут соблюдаться неукоснительно всеми участниками конфликта.

Проблемы могут возникнуть в любой момент, отношения могут вдруг ухудшиться, соседи или родственники могут самовольно перекрыть доступ в дом/квартиру, ограничить права пользования жилой площадью. Надеяться на то, что их поведение изменится, не стоит, нужно сразу же обратиться за помощью к юристу и решить вновь разгоревшийся конфликт законным способом.

В этом смысле проще всего, наверное, соседям по коммунальной квартире. Согласно закону каждая комната изначально закреплена в собственности отдельного лица, а значит, воспользоваться данным помещением никто, кроме указанного собственника, не может. И если же кто-то решит нарушить условия пользования, вломится в помещение, то можно просто подать заявление в правоохранительные органы.

Также имейте в виду, что суд не может по закону выделять в собственность часть комнаты или же постановить порядок пользования жилой площадью, например, по времени: год в квартире живет один собственник, год - другой.

Порядок пользования жилым помещением (квартирой) должен быть удобным и комфортным для всех собственников помещений, если же ваши права нарушаются, можно подать в суд новый иск о вселении или же об изменении порядка использования жилья. Последнее необходимо делать и в том случае, если у доли жилого помещения или комнаты поменяется владелец, снова придется обращаться в суд и ждать урегулирования вопроса с порядком использования помещений не менее полугода с момента подачи искового заявления.

Продажа доли (комнаты) - это продажа проблемной недвижимости, какой бы порядок ни действовал с прежними собственниками, новый вправе нарушить все условия и требования, а добиться разрешения спорной ситуации удастся нескоро. Вполне вероятно, что к моменту суда владелец снова поменяется, поэтому будьте внимательны, приобретая комнату в коммуналке, например, ведь и для прочих жильцов в отношении вашего помещения порядок пользования также прекращает действовать.

Ответ: Поговорим о тех случаях, когда раздел в натуре технически не возможен. Разделить жилое помещение в натуре можно, если оно представляет собой дом. В нем можно сделать отдельный вход, пристроить в случае необходимости для каждого из сособственников подсобные помещения. Квартиру разделить в натуре нельзя, так как в стандартных квартирах отсутствует техническая возможность передачи каждому из сособственников изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа.

Если после раздела дома в натуре право общей долевой собственности прекращается, то после определения порядка пользования жилым помещением сособственники продолжают оставаться участниками общей долевой собственности.

В ЖК не возобновлено ранее действовавшее право нанимателя жилого помещения или совершеннолетнего члена его семьи требовать в судебном порядке изменения договора найма (в быту: раздела лицевого счета). Поэтому правила об определении порядка пользования жилыми помещения собственниками будут, я полагаю, применяться и к нанимателям жилых помещений, хотя несколько ограниченно. Споры по порядку пользования жилым помещением, возникающие между нанимателем и членами его семьи или бывшими членами его семьи, должен разрешать суд. Определение порядка пользования жилым помещением, занимаемым гражданами по договору социального найма, не влечет изменений договора социального найма или лишение нанимателя прав на часть жилых помещений.

Применительно к нанимателям в суде по искам об определении порядка пользования жилым помещением будут решаться вопросы, связанные с пользованием комнатами, с расположением мебели, спальных мест, с установкой в случае прекращения семейных отношений второго холодильника и т.п. Суд также может определить порядок пользования комнатами с учетом заслуживающих внимания обстоятельств. Например, когда из-за конфликтной ситуации между бывшими членами семьи одна сторона захватила практически всю площадь квартиры, а другие члены семьи не могут поставить ни кровати, ни вещи. Однако в отличие от прав, которыми обладают участники долевой собственности, наниматели жилых помещений не могут требовать предоставления им в единоличное пользование определенной комнаты в квартире.

Требовать установления порядка пользования вправе только сособственник имущества, находящегося в долевой собственности; наниматели жилых помещений в квартирах, принадлежащих гражданам на праве собственности, такого права не имеют.

Рассматривая дела данной категории, суд в первую очередь учитывает добровольно сложившийся порядок пользования.

При определении порядка пользования жилым помещением участник долевой собственности может требовать пре доставления ему как изолированной комнаты, так и неизолированной. Проходную комнату в квартире суд может оставить в общем пользовании сособственников. Размер комнаты (комнат), выделяемой сособственнику, не обязательно должен точно соответствовать принадлежащим сособственникам идеальным долям. Верховный Суд РФ считает, что предоставление в пользование одному из сособственников комнаты, превышающей размер его доли, не нарушает права другого сособственника по владению общим жилым помещением, поскольку право долевой собственности не прекращается.

При ущемлении прав пользования участник долевой собственности может требовать взыскания с другого участника долевой собственности, которому передано жилое помещение с превышением его идеальной доли, плату за пользование частью помещения, превышающей долю. При этом под платой за пользование следует понимать обязательные платежи и расходы по содержанию имущества. Требовать денежную или иную компенсацию стоимости квадратных метров сособственник, чьи жилищные права при определении порядка пользования были ущемлены, не вправе, так как раздел жилого помещения в натуре не производится, и доли собственности не меняются и не отчуждаются. Порядок пользования домовладением, принадлежащим участникам общей долевой собственности, определяется, если экспертом установлена невозможность раздела дома в натуре. В таком случае эксперт должен представить варианты порядка пользования домом.

Суд также может по требованию одной из сторон определить порядок пользования домом, если раздел дома в натуре возможен только со значительными денежными вложениями по переоборудованию дома или по возведению дополнительных подсобных помещений, а стороны по делу отказываются возлагать на себя обязанность по такому переустройству.

В объявлениях о продаже доли квартиры часто можно встретить примечание о том, что в квартире определен порядок пользования как по решению суда, так и по соглашению сторон, удостоверенному нотариусом. Между тем правового значения для приобретателя это соглашение или решение не имеет. В силу п. 3 ст. 308 ГК обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц). Из этого следует, что в случае перемены участника долевой собственности как приобретатель доли, так и прежние участники общей долевой собственности вправе определять новый порядок пользования жилым помещением.

Примеры

…Истица в интересах своих несовершеннолетних детей обратилась в суд с иском к ответчику об определении порядка пользования жилым помещением. Свое требование она обосновывала тем, что в квартире, принадлежащей ответчику на праве собственности, прописаны их несовершеннолетние дети, и она просила суд выделить им в пользование комнату 19,9 кв. м. Суд пришел к выводу, что иск не подлежит удовлетворению, поскольку несовершеннолетние дети не являются участниками долевой собственности спорной квартиры, поэтому требование об определении порядка пользования жилым помещением не обоснованно и подлежит отклонению.

…Истица обратилась в суд с иском об определении порядка пользования квартирой, находящейся в долевой собственности истицы и ответчицы, мотивируя свой иск) тем, что ответчица захватила всю квартиру, принадлежащую им в равных долях.

Истица пояснила, что более двух лет ответчица пользуется спорной квартирой одна, нарушая ее право пользования. Поэтому она просила суд определить дальнейший порядок пользования квартирой: 2 года ею будет пользоваться истица, далее 2 года - ответчица, и так далее в этой очередности.

Суд пришел к заключению, что иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Согласно ст. 247 ГК владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерного его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. Как видно из представленных материалов, спорная квартира на основании свидетельства о собственности в по рядке наследования по закону принадлежит истцам и ответчице в равных долях. Квартира является однокомнатной и не подлежит разделу в натуре. Суд не считает возможным ограничить своим решением право пользования ответчицы данной квартирой, поэтому иск не подлежит удовлетворению.

…Истица обратилась в суд с иском об установлении долей собственности в квартире, мотивируя свой иск тем, что отношения с ответчиком у нее испортились. Судом было установлено, что истица с дочерью занимают большую комнату размером 18 кв. м. Истица просила определить порядок пользования жилой площадью, закрепив за ней с дочерью эту комнату, а за ответчиком - комнату размером 14 кв. м. Кроме того, истица просила обязать ответчика в месячный срок выплатить ей компенсацию за 3,3 кв. м излишней площади.

Суд решил определить доли собственности по 1/3 части квартиры на каждого собственника. Также судом был определен порядок пользования: за истицей с несовершеннолетней дочерью закреплялась комната 18 кв. м, а за ответчиком- 14,4 кв. м. Кроме того, суд указал, что не видит законных оснований к обязанию ответчика выплатить истице разницу в виде стоимости 3,3 кв. м жилой площади, которые ответчик не изъявил намерения при обрести у истицы.