Документации для предоставления земельного участка. Формирование земельного участка из государственных или муниципальных земель

Жаркова Ольга Александровна, доцент кафедры правовой охраны окружающей среды юридического факультета СПбГУ, кандидат юридических наук.

На основе анализа судебной практики автор описывает трудности, с которыми сталкивается застройщик при получении земельного участка для целей строительства в силу изменения требований к документации по планировке территории и ее возрастающей роли в процессе строительства. Высказаны рекомендации о приведении в соответствие норм земельного и градостроительного законодательства и обеспечении взаимосвязи документации по планировке территории с кадастровой и проектно-сметной документацией.

Ключевые слова: предоставление земельного участка для целей строительства, предоставление земельного участка в собственность, документация по планировке территории, договор мены земельных участков, линейные объекты.

Земля в России как место размещения объектов недвижимости представляет особый интерес. При этом оформить права на земельный участок с целью функционирования на нем объекта недвижимости можно двумя способами: приобрести права на земельный участок под уже существующим объектом согласно ст. ст. 35, 36 Земельного кодекса (далее - ЗК РФ) либо получить пустой земельный участок для размещения вновь созданного объекта недвижимости (для целей строительства). С учетом географической специфики России основная масса земель у нас свободна от каких-либо построек, и можно было бы предположить, что именно институту предоставления земельных участков для целей строительства должно уделяться особое внимание в законодательстве. Однако на федеральном уровне эти вопросы представлены схематично. В ЗК РФ существует лишь несколько статей (ст. ст. 30 - 32), регулирующих порядок предоставления земельных участков для целей строительства. С учетом такого рамочного регулирования на федеральном уровне многие вопросы более развернуто представлены в законодательстве субъектов РФ и даже на местном уровне. Особые проблемы при этом возникают в отношении распоряжения земельными участками, собственность на которые не разграничена. Распоряжение такими землями в силу части 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" осуществляется органами местного самоуправления (ОМСУ), это приводит к тому, что зачастую в каждом муниципальном образовании (МО) устанавливается свой собственный порядок, отличный от других. В такой ситуации с учетом существующих противоречий и пробелов в законодательстве особую актуальность применительно к данному институту приобретает судебная практика, которая также далеко не всегда однозначна.

Одной из самых серьезных проблем для застройщиков является требование разработки документации по планировке территории, без которой довольно часто получение земельного участка для строительства становится весьма затруднительным.

Ныне действующий Градостроительный кодекс (далее - ГрК РФ) предусматривает весьма четкую и последовательную схему принятия решений о планировке и застройке территорий, подтвержденную многолетней практикой. Разработка документов осуществляется в следующей последовательности: генеральный план, правила землепользования и застройки (ПЗЗ), проект планировки территории (ППТ), проект межевания территории (ПМТ); градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), проектно-сметная документация; затем следует строительство. При этом важно понимать, как распределяются интересы в отношении разработки всей этой документации. Застройщик, как правило, заинтересован только в одном - он хочет получить небольшой участок земли в каком-нибудь квартале, и для этого он должен в качестве обременения заниматься планировкой и межеванием всего квартала, который ему совершенно безразличен. Для него нет понятия плохого или хорошего проекта, застройщик преследует одну-единственную цель - проект должен быть утвержден. С этой точки зрения наиболее ценен для застройщика будет не тот проектировщик, который может предложить самые интересные решения, а тот, чей проект с наибольшей степенью вероятности будет утвержден. И даже если бы кто-либо из согласующих инстанций решил оценить проект на предмет качества планировочных решений, то установленные законом критерии, необходимые для такой оценки, просто не были бы найдены. К тому же 20 марта 2011 г. был принят Федеральный закон N 41-ФЗ, который среди прочих изменений, внесенных в ГрК РФ, отменил экспертизу градостроительной документации, что никак не способствовало повышению качества принимаемых проектных решений.

В отношении документации по планировке территории в законодательстве наблюдается довольно ощутимый правовой вакуум.

В первую очередь не определено, является ли обеспеченность территории документацией по планировке обязательной, или ее можно подготавливать только в отношении территорий, на которых планируется какое-либо градостроительное преобразование; не уточнены случаи, когда документация по планировке территории необходима. В настоящее время на федеральном уровне отсутствуют какие-либо методические рекомендации для подготовки документов по планировке территории (работа над ними еще только начинается). В законодательстве даже не определен правовой статус проектов планировки, в связи с чем возникает большое количество споров в отношении порядка их утверждения, в частности, вправе ли юридический комитет Правительства не согласовать ППТ, согласованный Комитетом по градостроительству и архитектуре, и отправить его на доработку; можно ли отказать в согласовании ППТ, если единственным основанием для возвращения проекта на доработку явились отрицательные результаты публичных слушаний. Правда, например, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд указал, что постановление об утверждении проекта планировки является ненормативным правовым актом <1>, с чем впоследствии согласился Высший Арбитражный Суд РФ <2>, однако предпочтительнее было бы закрепить правовой статус ППТ на уровне федерального закона.

<1> См.: Постановление Тринадцатого ААС от 18.08.2011 по делу N А56-71130/2010.
<2> См.: Определение ВАС РФ от 01.02.2012 N ВАС-396/12.

На федеральном уровне не установлен также минимальный перечень исходных данных, необходимых для разработки ППТ, и единые требования к ним, что вносит немалую путаницу в процедуру оформления документов. В период согласования ППТ приходится постоянно его переделывать, так как за время разработки проекта продолжается накопление и изменение исходных градостроительных данных, к тому же постоянно меняются взгляды согласующих инстанций в понимании того, что именно скрывается под тем или иным термином или фразой ГрК РФ.

Но самые значительные усилия разработчика ППТ уходят на то, чтобы увязать требования различных ведомств, и прежде всего Комитета по земельным ресурсам и Комитета по градостроительству и архитектуре (в разных регионах они могут называться по-разному, в Санкт-Петербурге это КЗР и КГА).

Нормы Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", ЗК РФ и ГрК РФ в отношении регулирования вопросов разработки документации по планировке никак не согласованы, не обеспечена преемственность градостроительных решений проектов планировки в деятельности по правовому регулированию земельно-имущественных отношений. Большинство земельных участков, учтенных в кадастре недвижимости, не соответствуют контурам участков, утвержденным в составе проекта межевания. Практика приведения ранее учтенных в кадастре недвижимости земельных участков в соответствие с границами, утвержденными в проекте межевания, отсутствует. Нередки случаи, когда происходит корректировка красной линии с целью приведения ее в соответствие с границами земельного участка, которые были каким-то образом установлены без учета красной линии. Довольно часто согласующий орган требует доработать проект по замечаниям, которые являются следствием неустранимых ошибок, допущенных ранее этим же самым органом. Примечательным в этом плане был случай, когда КЗР Санкт-Петербурга в своем отрицательном заключении обратил внимание застройщика на тот факт, что границы одного из земельных участков, учтенного и прошедшего межевание раньше разработки проекта, пересекают границы водоема, который был там всегда. Никакой возможности пересмотреть как границы земельного участка, так и пределы водоема у разработчика проекта нет, так как участок принадлежит иному лицу, и законодательно предусмотренных процедур исправить этот "недостаток" в рамках данного проекта не существует <3>.

<3> См.: Никонов П.В. Анализ процесса обеспечения территории Санкт-Петербурга документацией по планировке и межеванию территорий: Доклад на семинаре ГУ НИиПЦ генерального плана Санкт-Петербурга // www.nipigrad.ru/publ/6/obesp_ter.php.

Что касается вопроса предоставления земельного участка для целей строительства, следует указать, что ЗК РФ предусматривает лишь два возможных способа получения земельного участка для этих целей: либо через торги, либо через процедуру выбора земельного участка, никаких иных способов действующее законодательство не содержит, при этом в собственность земельный участок под строительство можно получить только через торги (за исключением многодетных семей для индивидуального жилищного строительства). Вполне естественно, что застройщики пытаются найти варианты приобретения земельного участка для строительства в обход этого правила.

Наиболее простым и, казалось бы, удобным вариантом приобретения земельного участка в собственность для целей строительства является договор мены земельных участков, находящихся соответственно в частной и публичной собственности. С точки зрения гражданского законодательства такой договор не вызывает никаких нареканий, с чем соглашаются и некоторые суды. Например , ФАС Поволжского округа <4> указал, что договор мены находящегося в собственности общества земельного участка площадью 2472 кв. м на земельный участок площадью 5000 кв. м из земель населенных пунктов с видом разрешенного использования "под автозаправочный комплекс с автомойкой", заключенный между обществом и исполнительным комитетом на условиях равнозначности обмениваемых участков, соответствует требованиям земельного и гражданского законодательства. Однако с подобной точкой зрения не согласился ВАС РФ, указав <5>, что сторонами не представлены доказательства соблюдения процедуры, установленной ст. 30 ЗК РФ, по предоставлению земельного участка для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Согласно п. 2 ст. 30 ЗК РФ предоставление земельных участков в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах. Таким образом, договор мены заключен в нарушение положений ст. 30 ЗК РФ.

<4> См.: Постановление ФАС Поволжского округа от 12.11.2010 по делу N А65-15941/2009.
<5> См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 21.06.2011 N 18545/10.

Однако заключение договора мены между публичным и частным субъектами все же представляется возможным, но только в том случае, если на земельных участках, в отношении которых возникло намерение произвести обмен, расположены объекты недвижимости, находящиеся соответственно в частной и публичной собственности. В этом случае возможно заключение договора мены объектами недвижимости, а земельные участки, на которых расположены данные объекты, в порядке ст. 35 ЗК РФ последуют судьбе строений. В дальнейшем на таком земельном участке, приобретенном из публичной собственности, возможно строительство иного объекта, если параметры застройки и вид разрешенного использования земельного участка позволяют разместить там иной объект. При этом никогда ни у кого не возникало сомнений в том, что если земельный участок приобретен в собственность в порядке ст. ст. 35 или 36 ЗК РФ, то на нем возможно строительство другого объекта при соблюдении вышеназванных условий. Проблемы у застройщиков возникали в том случае, если в порядке ст. 36 ЗК РФ земельный участок был приобретен в аренду.

В такой ситуации, как правило, органы, уполномоченные на выдачу разрешений на строительство и на ввод в эксплуатацию, не отказывали в выдаче данных документов по причине нарушения порядка приобретения прав на земельный участок. Однако позиция Росреестра была прямо противоположной: регистрирующие органы отказывали в регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости по причине нарушения порядка приобретения прав на земельный участок, предусмотренного ст. 30 ЗК РФ. ВАС РФ довольно долго придерживался той же позиции, указывая, что процедура предоставления земельного участка для целей строительства, предусмотренная ст. 30 ЗК РФ, не содержит каких-либо исключений из установленных ею правил <6>. Однако впоследствии ВАС РФ занял иную позицию, указав, что правила ст. 30 ЗК РФ не предусматривают ситуации, когда строительство нового объекта осуществляется на участке, уже предоставленном тому же лицу как собственнику ранее построенных объектов аналогичного назначения для их эксплуатации. Выданное ОМСУ разрешение на строительство конкретного объекта на определенном земельном участке, который не мог быть повторно выделен с соблюдением процедуры ст. 30 ЗК РФ, следует рассматривать как согласие этого органа на временное дополнительное использование земельного участка его правообладателем <7>. Термин "временное", по всей видимости, означает, что временный характер носит сам процесс строительства. Однако застроить арендуемый в порядке ст. 36 ЗК РФ земельный участок не всегда так просто.

<6> См.: Определения ВАС РФ от 23.12.2009 N ВАС-14434/09, от 19.10.2009 N ВАС-10665/09.
<7> См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 16.02.2010 N 14434/09.

Например , если в Санкт-Петербурге арендатор земельного участка (в случае, когда договор аренды заключен с арендатором как с лицом, имеющим исключительное право в силу законодательства РФ на получение земельного участка в собственность или в аренду, а правоустанавливающие документы на него не содержат разрешений застраивать земельный участок) желает построить на таком земельном участке какой-либо объект недвижимости, он должен заключить с правительством Санкт-Петербурга соглашение о застройке земельного участка за плату <8>. Порядок принятия правительством решения о заключении соглашения о застройке земельного участка содержится в разделе 6 Постановления правительства Санкт-Петербурга от 30.12.2010 N 1813, и процедура, предусмотренная данным актом, по сложности и громоздкости напоминает процедуру согласования акта выбора земельного участка.

<8> См.: ст. 6 Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 N 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции".

При этом следует обратить внимание, что заключение соглашения о застройке, в принципе, возможно только в том случае, если земельный участок предоставлен для эксплуатации объекта недвижимости в порядке ст. 36 ЗК РФ. На практике же нередки случаи, когда соглашение о застройке заключается с лицом, которому земельный участок предоставлен для размещения временной постройки, что является грубейшим нарушением со стороны публичного органа, позволяющим избежать проведения торгов. Порядок предоставления земельных участков для размещения временных построек урегулирован, как правило, на региональном уровне: в Санкт-Петербурге, например, Постановлением правительства Санкт-Петербурга от 30.12.2010 N 1830; с множеством оговорок можно сказать, что на федеральном уровне этому вопросу посвящена ст. 34 ЗК РФ.

Статья 30 ЗК РФ сформулирована настолько запутанно, что не дает однозначного ответа на самый главный вопрос: в каких случаях проведение торгов является обязательным? Проанализировав нормы ЗК РФ, посвященные вопросам строительства, можно сделать вывод, что таких случаев четыре. При этом два случая не вызывают серьезных проблем на практике. К ним можно отнести ст. 30.2 ЗК РФ - комплексное освоение земельного участка в целях жилищного строительства, и п. 6 ст. 30 ЗК РФ - если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом. Два других случая на практике создают массу проблем.

Во-первых, речь идет о п. 11 ст. 30 ЗК РФ - размещение объекта в городских или сельских поселениях в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки.

При наличии принятых ПЗЗ и разработанной на их основе документации по планировке территории в виде проекта планировки и проекта межевания территории предоставление земельного участка на данной территории возможно только по результатам торгов. В Постановлении правительства Санкт-Петербурга N 1813 так и указано: если в отношении территории, в границах которой расположен земельный участок, утверждена документация по планировке территории, Комитет по строительству принимает решение об отказе в принятии заявления о выборе земельного участка и принятии решения о предварительном согласовании места размещения объекта.

Из формулировки п. 11 ст. 30 ЗК РФ не совсем ясно, на какой момент должна иметься в наличии документация по планировке территории. Однозначно можно сказать, что если на момент подачи заявления документация по планировке утверждена, то предоставление земельного участка возможно только с торгов. Но возникает вопрос: а если документация по планировке будет утверждена после подачи заявления, когда процедура выбора земельного участка уже начата, но до принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта, т.е. до того момента, когда у заявителя возникает преимущественное право на заключение с ним договора аренды испрашиваемого земельного участка, должен ли публичный субъект прекратить процедуру выбора земельного участка и перейти на процедуру торгов?

До конца 2009 г. судебная практика исходила из того, что предварительное согласование места размещения объекта исключает торги; это две независимые процедуры, и органы власти не могут их трансформировать или совмещать различные их элементы. Однако в 2009 г. подход судебной практики изменился, правда, это касалось ситуации, когда после начала оформления акта выбора, но до принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта поступит еще одна заявка на тот же земельный участок. Суды стали считать, что в этом случае земельный участок должен быть выставлен на торги, и это мнение впоследствии поддержал и ВАС РФ <9>. Применительно к рассматриваемой ситуации (утверждение документации по планировке территории после начала оформления акта выбора) важен сам факт того, что в принципе стал возможен переход с одной процедуры (торги) на другую (выбор и предварительное согласование). Однако из формулировки п. 11 ст. 30 ЗК РФ невозможно получить однозначный ответ на этот вопрос. И когда местные власти считают, что после утверждения документации по планировке территории, если оно произошло до принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта, необходимо переходить с процедуры выбора на торги, представляется, что они должны воспользоваться возможностью, данной п. п. 1.1, 1.2 ст. 30 ЗК РФ, включенными в ЗК РФ Федеральным законом от 27.12.2009 N 365-ФЗ. В соответствии с данными нормами органы государственной власти субъектов РФ и ОМСУ вправе установить перечень случаев, когда предоставление земельных участков, которыми они уполномочены распоряжаться, осуществляется исключительно на торгах.

<9> См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 14.09.2010 N 4224/10.

При включении в местный нормативный акт положения об обязательном проведении торгов, если до принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта утверждена документация по планировке территории, переход на торги будет обязательным. В противном случае представляется, что утверждение документации по планировке территории после начала оформления акта выбора не может влечь за собой переход на торги.

И еще один момент требует уточнения. Нередко встречается такая ситуация, когда на момент подачи заявления о выборе документация по планировке утверждена, что послужило основанием для отказа в принятии заявления, а впоследствии возникла необходимость внесения изменений в ранее утвержденную документацию. В отсутствие законодательной определенности возникает вопрос о принципиальной правомерности такой процедуры, как внесение изменений в ранее утвержденную документацию по планировке территории либо ее изменение путем утверждения нового ППТ с одновременным признанием утратившим силу прежнего ППТ или его части. Но пока в законе не закреплено иное, получается, что в период, пока документация по планировке территории находится в стадии переработки, у застройщика есть возможность воспользоваться процедурой выбора, минуя торги.

Во-вторых, к случаям обязательного проведения торгов относится ст. 30.1 ЗК РФ - предоставление земельного участка для целей жилищного строительства, которое осуществляется только по результатам аукциона. С формулировкой данной нормы все предельно ясно. Сложности возникают не при получении земельного участка из публичной собственности, а в другой ситуации. Если у застройщика уже имеется в собственности земельный участок, вид разрешенного использования которого позволяет осуществлять на нем строительство жилого дома, то, естественно, никаких торгов проводить в этом случае не требуется. Но для строительства на таком земельном участке, как и на любом другом, требуется получение градостроительного плана земельного участка. Однако власти, как правило, отказывают в выдаче ГПЗУ, если застройщик не разработает за свой счет проект планировки территории. Судебная практика после долгих колебаний встала на сторону застройщиков. Так, по делу N А56-8730/2009 собственник земельных участков, компания "СМУ-2", оспорила отказ КГА Санкт-Петербурга выдать ему градостроительные планы. В своем отзыве КГА сослался на несоответствие заявления собственника участков требованиям ст. 44 ГрК РФ, определяющей содержание градостроительного плана. По мнению КГА, отсутствие проекта планировки территории не позволяет заполнить градостроительный план в должном порядке, что делает невозможным его выдачу до разработки ППТ. Суды первой и апелляционной инстанций согласились с КГА, однако ФАС Северо-Западного округа установил, что ГрК РФ допускает выдачу градостроительного плана в качестве отдельного документа.

Следует обратить внимание на необходимость внесения ясности в статус градостроительного плана. Логично было бы вывести этот документ из состава документации по планировке территории, вернув ему первоначальное значение - разрешительный документ.

И еще один момент, который вызывает множество вопросов: могут ли граждане и юридические лица выступать заказчиками разработки документации по планировке территории? Ввиду плохого финансового состояния для ОМСУ выгодно, когда документация по планировке территории разрабатывается за счет частных, а не бюджетных средств. Усугубил ситуацию Федеральный закон от 20.03.2011 N 41-ФЗ, до принятия которого в ст. 45 ГрК РФ было указано, что подготовка документации по планировке территории осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти, ОМСУ самостоятельно либо на основании государственного или муниципального контракта. Названный Закон дополнил эту норму следующим положением: подготовка документации по планировке территории может осуществляться физическими или юридическими лицами за счет их средств. Не у всех местных властей данное нововведение вызвало положительную реакцию. Например , на совещании правительства Санкт-Петербурга (протокол от 03.07.2012 N 148) в будущем было решено производить разработку документации по планировке территории на основании государственного контракта, заключенного по итогам размещения уполномоченным органом заказа. И хотя это решение противоречит ст. 45 ГрК РФ, его вряд ли можно назвать неразумным.

Если органы власти соглашаются на предложение застройщика разработать документацию по планировке, то придется решать вопросы именно этого заказчика, ограничивая интересы других лиц, в том числе и интересы всех проживающих в данном квартале. В некоторых населенных пунктах возникали, например, ситуации, когда при разработке документации по планировке территории частным заказчиком не были зарезервированы земельные участки для проектирования линейных объектов. Хотя в большинстве регионов именно из-за бедственного финансового положения и нехватки квалифицированных кадров власти предпочитают, чтобы документация по планировке была разработана за счет частных средств.

Еще одно новшество, введенное Федеральным законом N 41-ФЗ, до сих пор вызывает множество вопросов. Речь идет о "многострадальных" линейных объектах, специфика размещения и эксплуатации которых совершенно не учитывается действующим законодательством.

Земельный кодекс РФ в ст. 30 не делает никаких исключений в отношении порядка оформления прав на земельный участок для строительства линейных объектов, хотя следовало бы учесть по крайней мере то, что линейный объект, как правило, располагается на территории нескольких земельных участков. Минэкономразвития России уже достаточно давно разработало проект закона, принятие которого значительно облегчило бы строительство линейных объектов, но вместо этого был принят Федеральный закон N 41-ФЗ, который еще больше все усложнил.

После вступления в силу изменений, внесенных названным Законом в ст. ст. 44, 48, 51, 55 ГрК РФ, для проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию линейных объектов застройщик должен представить не ГПЗУ, как это было ранее, а проект планировки и проект межевания территории. Внесение таких серьезных изменений было бы оправданно только в том случае, если бы они сопровождались изменениями и в ст. 30 ЗК РФ и была бы отменена необходимость оформления акта выбора и формирования земельного участка для размещения линейных объектов. Наличия ППТ и ПМТ для линейных объектов вполне достаточно. Но ст. 30 ЗК РФ изменена не была. При этом следует учитывать, что одного требования закона недостаточно, чтобы создать ППТ и ПМТ для линейного объекта, никаких методик разработки документации по планировке территории, учитывающих специфику линейных объектов, нет. Непонятно даже, какой орган будет утверждать ППТ, если линейный объект располагается на территории нескольких МО. Выход пока только один - на территории каждого МО в этом случае будет утверждаться свой ППТ. Понимая возникшие трудности, законодатель уже дважды откладывал введение этих норм - сначала до 31 декабря 2012 г., потом до 31 декабря 2013 г. Остается надеяться, что к этой дате появятся хотя бы методические указания для разработки документации по планировке территории в отношении линейных объектов. И в любом случае, если и оставлять в нормах ЗК РФ положения о необходимости формирования земельного участка для размещения линейного объекта при разработке документации по планировке территории, то следует по крайней мере увязать нормы ЗК РФ и ГрК РФ, поскольку при существующем положении даже непонятно, в какой момент должна быть утверждена документация по планировке территории - при принятии решения о предварительном согласовании места размещения объекта, или решения о предоставлении земельного участка, или в какой-либо иной момент.

Несмотря на то что на законодательном уровне закреплено только требование о разработке документации по планировке территории в отношении линейных объектов, на практике нередки ситуации, когда при оформлении акта выбора для размещения площадного объекта власти требуют от застройщика разработки ППТ, при этом на законодательном уровне подобное требование нигде не закреплено. Как правило, ситуация складывается таким образом, что если к моменту получения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории и информирования населения потенциальный застройщик не обратился в уполномоченный орган с заявлением о разработке ППТ, то в оформлении акта выбора ему будет отказано. При этом в качестве основания отказа будет фигурировать, естественно, другая причина.

Например , ФАС Северо-Западного округа признал незаконным бездействие правительства Санкт-Петербурга, выразившееся в непринятии решения о предоставлении обществу земельного участка. Причина такого бездействия была явно надуманной - нарушение ст. 9 Закона Санкт-Петербурга "О порядке организации и проведения публичных слушаний и информировании населения при осуществлении градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге", отсутствие в материалах сведений о государственной регистрации прав на временный торговый павильон и нахождение в границах испрашиваемого участка металлического маяка <10>. Суд совершенно справедливо отклонил довод правительства о нарушении ст. 9 вышеназванного Закона, поскольку указание на литеру дома, напротив которого находится земельный участок, не является обязательным условием для информационного сообщения о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка для строительства; суд признал также несостоятельным довод правительства об уничтожении маяка до предоставления земельного участка, поскольку данный объект не относится к недвижимому имуществу. Из данного дела ясно, что действительной причиной такого поведения правительства, скорее всего, явилось отсутствие разработанного застройщиком ППТ.

<10> См.: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.04.2012 N А56-36992/2011.

Позиция ВАС РФ по данному вопросу была высказана довольно определенно - отсутствие проекта планировки территории не может являться препятствием для выбора земельного участка, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 31 ЗК РФ по заявлению юридического лица ОМСУ обязан обеспечить выбор земельного участка на основе документов кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах, посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, ОМСУ, муниципальными образованиями <11>.

<11> См.: Определение ВАС РФ от 28.12.2011 N ВАС-5094/11.

Еще одна проблема, с которой сталкивается застройщик, заключается в том, что если он все-таки приступил к разработке ППТ (заключил договор с проектировщиком), но до принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта появится еще один претендент на испрашиваемый земельный участок, то власти вынуждены будут прекратить процедуру оформления акта выбора и начать подготовку к проведению торгов. В этом случае возникает вопрос: кто компенсирует несостоявшемуся застройщику затраты на разработку ППТ? Законодательно установленного механизма возмещения затрат в этом случае не существует. Во всяком случае, стоимость этих затрат не может быть включена впоследствии в стоимость земельного участка или права аренды, выставляемого на торги. Единственное, что остается в этом случае, это рассматривать неоправданные затраты застройщика как риски предпринимателя.

Из всего вышесказанного понятно, что с актуализацией института документации по планировке территории и ее возрастающей роли в процессе строительства необходимо привести в соответствие не только нормы земельного и градостроительного законодательства, но также обеспечить взаимосвязь документации по планировке территории с кадастровой и проектно-сметной документацией.

Заявитель не согласен с отказом в предоставлении земли в собственность без торгов

Арендатор хочет признать отказ арендодателя в предоставлении в аренду земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, без проведения торгов незаконным

1. В заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указываются:

1) фамилия, имя, отчество, место жительства заявителя и реквизиты документа, удостоверяющего личность заявителя (для гражданина);

2) наименование и место нахождения заявителя (для юридического лица), а также государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица в едином государственном реестре юридических лиц, идентификационный номер налогоплательщика, за исключением случаев, если заявителем является иностранное юридическое лицо;

3) кадастровый номер испрашиваемого земельного участка;

5) вид права, на котором заявитель желает приобрести земельный участок, если предоставление земельного участка указанному заявителю допускается на нескольких видах прав;

6) реквизиты решения об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в случае, если земельный участок предоставляется взамен земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд;

7) цель использования земельного участка;

8) реквизиты решения об утверждении документа территориального планирования и (или) проекта планировки территории в случае, если земельный участок предоставляется для размещения объектов, предусмотренных этим документом и (или) этим проектом;

9) реквизиты решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если испрашиваемый земельный участок образовывался или его границы уточнялись на основании данного решения;

10) почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с заявителем.

2. К заявлению о предоставлении земельного участка прилагаются документы, предусмотренные подпунктами 1 и - 6 пункта 2 статьи 39.15 настоящего Кодекса. Предоставление указанных документов не требуется в случае, если указанные документы направлялись в уполномоченный орган с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка, по итогам рассмотрения которого принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

(см. текст в предыдущей редакции)

3. В течение десяти дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган возвращает это заявление заявителю, если оно не соответствует положениям пункта 1 настоящей статьи, подано в иной уполномоченный орган или к заявлению не приложены документы, предоставляемые в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи. При этом уполномоченным органом должны быть указаны причины возврата заявления о предоставлении земельного участка.

4. Рассмотрение заявлений о предоставлении земельного участка осуществляется в порядке их поступления.

5. В срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных

Пакет документации землевладельцу требуется обеспечить себя двумя видами документации на ЗУ.

Речь идёт о правоустанавливающих и правоудостоверяющих документах. Именно они создают гражданско-правовой прецедент имущественных гарантий лица. Юридически они обладают различной силой и не могут взаимно заменяться, отражая функциональные особенности владения ЗУ.

Правоустанавливающие документы на земельный участок – это официально оформленные сведения о факте возникновения права на участок . Они появляются изначально, в момент приобретения права владения таковым. То есть владение наделом возникло на таком основании, которое зафиксировано в первичном акте или договоре.

Правоудостоверяющие документы – это свидетельства, подтверждающие право владения наделом и констатирующие форму права.

Они выдавались в результате в Росреестре. Констатируют факт наличия сведений о нём в Государственном кадастре недвижимости (ГКН). Также они вторичны по очерёдности получения. Их выдача допускается исключительно при предъявлении в отделение ГКН первичного подтверждения владения, которым является правоустанавливающий документ.

Правоустанавливающие документы на земельный участок

Вид документа, выступающего в качестве правоустанавливающего, зависит от юридического прецедента, в результате которого владелец вступил в обладание ЗУ. Таковыми являются, в том числе, акты о выдаче наделов, полученные ещё в прошлом столетии, в рамках действия советского Земельного законодательства.

Их актуальность не утрачена по сей день. Они не подлежат замене на свидетельства и иные документы , выданные позже. Правоспособность этого вида бумаг определяется действием Федерального Закона от 25.10.01 г., о введении в действие ЗК РФ, под № 137-ФЗ .

Если участок приобретался в рамках действия Российского законодательства, договора и иные сведения о его приобретении, оформленные в качестве официального документа, относятся к правоустанавливающим прецедентам.

Итак, документами удостоверяющими права на земельный участок являются :

• Административные акты о выделе земель, выписки из административных актов или постановления правления колхозов (совхозов) о предоставлении ЗУ.
• Договора имущественных сделок: дарственная, купчая или договор мены. Если надел приобретался в результате проведения гражданско-правового действия.
• Свидетельство о вступлении в наследство – для земель, полученных по завещанию или в результате перехода имущественных прав от умершего собственника.
• Выписка из решения суда, если право собственности оспаривалось в судебном порядке.

Если надел участвовал в приватизации, к основному документу прилагается административный государственный акт о переходе права. Если он выкупался у администрации, кроме акта выкупа прилагается квитанция об оплате .

Только правоустанавливающая документация допускает недвижимость к участию в имущественной сделке или передаче по наследству. На её основании допускается определять значимые для титула ЗУ характеристики, отражающие чистоту сделки и безапелляционность правоспособности надела.

Теперь вы знаете что является правоустанавливающим документом на земельный участок, но есть еще один очень важный вид документов на ЗУ, об этом ниже.

Правоудостоверяющая документация

Этот вид документов содержит расширенные сведения о земельном участке и удостоверяет:

1. Форму правоспособности, на основании чего субъект владеет наделом.
2. Данные о владельце и основные кадастровые характеристики участка.
3. Место положения (адрес) ЗУ, кадастровый номер.

Предоставляется гражданам после имущественной сделки или иного варианта , в виде свидетельства, выданного Росреестром. Заполняется по форме, установленной в регионе по месту расположения ЗУ. Выдаётся по заявлению правообладателя при предоставлении правоудостоверяющего документа. Данные о нём вносятся в свидетельство.

Разновидности документов определяются способом правообладания. Основными являются свидетельства и акты :

1. государственный акт на земельный участок о праве собственности;
2. пожизненно наследуемом владении;
3. свидетельство о праве аренды.

На основании одного из перечисленных документов, владелец может осуществлять правовые операции, требующие подтверждения его правоспособности в распоряжении участком.

Например, оформить обременение, передать землю в , или . А так же – использовать ЗУ по целевому назначению, извлекая из него пользу. На таком участке допускается предпринимательская деятельность. Но для граждан, владеющих землями бессрочно, не разрешено оформление юридического лица.

Внимание, при использовании надела не по назначению возможно для государственных и муниципальных нужд.

Обозначенные свидетельства участвуют в имущественных сделках, наряду с правоустанавливающими видами бумаг, если обозначенный вид права регламентирован к сделке законом.

Свидетельства оформляются в силу действия Федерального Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», от 21.07.97 г., под № 122-ФЗ .

Перечень документов на земельный участок мы привели, теперь поговорим об их юридической силе.

Юридическая сила и предъявляемые требования

Правоустанавливающая документация приобретает статус юридического прецедента на основании соблюдения законодательных нормативов. Источниками их санкционированного получения, соответствующими нормам земельного и гражданского права являются:

1. администрация населённого пункта;
2. районный суд;
3. областной и кассационный суды (при обжаловании);
4. юридические консультации, риэлторские компании.

Административные и судебные решения имеют равную силу установления права владения участком . Гражданско-правовые договора имущественных сделок составляются специалистами юридических и риэлторских фирм.

Все правоустанавливающие документы вступают в силу только после регистрации в Росреестре , это требование обязательно. Оно регламентировано действием ст. 131 ГК РФ . Без проведения регистрации, сведения о приобретении ЗУ не будут внесены в кадастровые записи ГКН.

Срок действия правоустанавливающей документации

Правоустанавливающие бумаги выдаются без ограничения срока . Соответственно, их юридическая сила с течением времени не утрачивается. Сведения обновляются путём замены кадастровых паспортов ЗУ, выписок из кадастровых записей и т.п. Некоторые акты выданы гражданам в советский период, но они актуальны и сегодня.

Прекращение их действия, на основании которого допустимо аннулирование, возникает при прекращении права пользования ЗУ. В число ситуаций, допускающих упразднение действия бумаг, входят:.

Такие действия могут иметь последствия в виде штрафных санкций в сумме:

• 500 – 1000 рублей для физических лиц;
• 1000 – 2000 рублей для должностных лиц;
• 10 – 20 тысяч, для предпринимателей.

Если после уплаты штрафа документация не будет подготовлена, то на основании ст. 76 ЗК РФ , земли будут изъяты для передачи законному собственнику – хозяйствующему субъекту.

При обнаружении утраты , следует незамедлительно заявить о случившемся в исполком населённого пункта, для их восстановления. Искать источник возникновения права следует в архивных сведениях. Если в архиве или административных записях сведения не будут найдены, нужно обратиться с иском в суд.

В исковом заявлении высказывают просьбу о восстановлении прав на владение участком . К заявлению прилагают те бумаги, которые имеются в наличии у землевладельца. Их недостаток допустимо восполнить свидетельскими показаниями о том, что участок используется истцом.

Административное решение о признании собственности на ЗУ равносильно судебному. На основании признания права владения этими инстанциями, допускается восстановление правоспособности надела, с обязательной регистрацией в Росреестре.

Необходимые документы на определяют его юридический статус и правоспособности. В случае их утраты, требуется восстановление таковых в судебном или административном порядке.

Список бумаг при оформлении чего-либо – это то, что нужно уточнять в первую очередь. Порой для сбора нужных справок и выписок требуется много времени. Читайте, какие документы нужны для аренды земельного участка и где их взять.

Как правило, перечень бумаг для оформления сделки зависит от статуса сторон. Если одна из них является юридическим лицом, пакет документации будет внушительнее.

Если стороны сделки являются физическими лицами, договор аренды земли заключается на основании общегражданских паспортов. Однако арендатору следует удостоверится в юридической чистоте.

Для этого у арендодателя нужно запросить:

• – договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в права наследования, о приватизации и т.п.;
• правоподтверждающий документ – свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН.

Реквизиты этих документов прописываются в тексте договора. Без предоставления вышеуказанных бумаг оформление невозможно.

Если один из участников сделки – юридическое лицо, у него следует запросить:

• свидетельство о постановке на учет в органах ФНС;
• копию устава;
• доверенность с правом подписи договоров;
• выписка из ЕГРЮЛ;
• приказ о назначении, если от организации выступает генеральный директор.

В отношении арендуемого участка необходимо потребовать предоставления кадастровой документации, технического плана и выписку из ЕГРН на имеющиеся строения (если они есть).

При аренде участка у государства необходимо оформить также заявление с просьбой передать нужный участок в пользование. Вполне вероятно, что будут проводится торги, по результатам которых заявление удовлетворят или откажут в предоставлении земли.

Для участия в торгах потребуется написать еще одно заявление и внести задаток.

Документы для регистрации договора аренды земли

Договоры аренды земельных участков подлежат государственной регистрации в Росреестре. Это значит, что подписать его недостаточно для того, чтобы сделка вступила в законную силу.

Государственной регистрации подлежат все сделки по аренде недвижимого имущества, срок действия которых превышает один год или одним из участников является юрлицо.

Чтобы не регистрировать договор стороны-физлица иногда идут на хитрость. Договор заключается на срок менее года, а затем пролонгируется на тот же срок. В этом случае обязанности прохождения госрегистрации по закону не возникает.

Для регистрации можно обратиться в территориальное отделение Росреестра или МФЦ по месту нахождения земельного участка. Потребуется предоставить следующие документы:

• общегражданский паспорт – для физических лиц;
• учредительные и регистрационные документы – для организаций;
• договор аренды в трех экземплярах – по одному для сторон и Росреестра;
• разрешительные бумаги из муниципалитета, если участок находится в их собственности;
• правоустанавливающие бумаги для участков в частной собственности;
• кадастровая документация;
• межевой план;
• правоустанавливающие документы на все строения, расположенные на участке;
• квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию.

От сторон потребуется также оформить заявление на регистрацию. Бланк предоставляет сотрудник Росреестра. В зависимости от ситуации перечень бумаг может варьироваться.

Какие документы нельзя требовать при аренде земли

Действительность такова, что часто муниципальный или государственный орган намерено тянет время и умышленно создают препятствия для потенциального арендатора. Как правило, сотрудники начинают требовать предоставления справок и выписок, которые на деле оказываются не нужны.

Чтобы избежать подобных ситуаций лучше сразу же запросить акт с перечнем необходимых бумаг. Если запрашиваемой бумаги в списке нет, гражданин имеет право оспорить требование или вынесенный отказ. Для этого нужно пожаловаться вышестоящему руководству или обратиться в суд.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

Это быстро и бесплатно ! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Еще одна особенность касается государственной регистрации права в Росреестре. Сотрудники не имеют права требовать заверения копий бумаг у нотариуса, если заявление подается сторонами лично.

Помимо этого, в Росреестре не может запрашиваться акт приема-передачи участка. Обязанность по передаче имущества возникает у арендодателя после государственной регистрации.

Как и где получить документы для оформления аренды участка?

Большинство документов имеют общеустановленную форму, поэтому выдаются в уполномоченных органах. Расскажем, где можно получить некоторые бумаги.

Заявление для регистрации можно получить в отделении Росреестра или МФЦ. Если документы направляются по почте, то допускается обращение за получением бланка заявления в ближайшее отделение.

Для получения кадастровой документации и межевого плана необходимо обращаться в Росреестр с заявлением. К нему прилагается паспорт и квитанция об оплате государственной пошлины. Срок выдачи после проведения технической работы – пять рабочих дней.

При оформлении в аренду участка, принадлежащего администрации, потребуется получить разрешение. Оно выдается в муниципалитете после рассмотрения заявления в течение 14 дней.

Выписку из ЕГРН необходимо заказывать в Росреестре. Она выдается на основании заявления после оплаты государственной пошлины. Размер госпошлины:

• за бумажный документ – 750 рублей для граждан и 2200 рублей для организаций;
• за документ на электронном носителе – 300 рублей для граждан и 600 рублей для организаций.

Выписку из ЕГРН можно заказать дистанционно. Для этого необходимо зарегистрироваться на официальном сайте Росреестра.

Документы для иных случаев

Арендные отношения имеют и иные ситуации, кроме оформления, для которых требуется предоставить документы. Рассмотрим эти случаи.

Для продления аренды земли с муниципалитетом

Чтобы продлить договор аренды нужно предоставить:

• общегражданский паспорт заинтересованного лица и его копию;
• доверенность, если действует представитель, заверенная нотариально;
• кадастровую документацию и технический план, оформленный не позднее трех месяцев назад;
• документ-подтверждение отсутствия задолженности по арендной плате;
• акт согласования построек, если они были возведены за время аренды.

Этот перечень может варьироваться в зависимости от ситуации. Уточнять список нужно в муниципалитете.

Для участия в аукционе

Чтобы принять участие в торгах необходимо предоставить:

• заявку на участие с указанием банковских реквизитов;
• копия документа, удостоверяющего личность (для граждан);
• квитанция, подтверждающая внесение задатка.

Без внесения задатка участие в аукционе невозможно.

При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Выполнению всех видов земельно-кадастровых работ предшествует обязательный анализ исходной документации по земельному участку.

Поэтому каждый кадастровый инженер обязан перед началом работ запросить у заказчика всю информацию по объекту и подробнейшим образом проанализировать ее на предмет возможности, либо невозможности выполнения работ.

Состав документации для проведения межевания определяется видом кадастровой процедуры. Например: перед уточнением границ участка необходимо иметь в наличии исходный графический материал подтверждающий прохождение границ землеотвода на период его постановки на учет. Для первичной постановки на учет необходимо распоряжение органа власти "Об утверждении схемы земельного участка", либо утвержденный проект межевания территории.

Получив от клиента распорядительный документ, на проведение межевых работ кадастровый инженер должен проверить такой документ на наличие ошибок в нем, которые впоследствии могут привести к отказу, либо к приостановке кадастрового учета. В случае обнаружения ошибок производится исправление распоряжения путем направления письменного обращения в гос. орган издавший документ.

Выполняя работы по разделу, выделу, либо объединению землеотводов при анализе исходной документации по земельному участку важно учитывать возможность образования землепользования с точки зрения нормативов "О предельных минимальных, либо максимальных размеров участка", соответствие видов разрешенного использования, категории земель, а так же вид права на котором оформлены исходные (преобразуемые) объекты.

Так же перед тем как приступить к выполнению того, или иного вида кадастровых работ важно проверить нет на месте отводимо по документам для образуемого участка поставленного ранее на кадастровый учет землеотвода. В случае обнаружения такой ситуации производится снятие объекта с учета.

Какими методами выполняется аналитика документов?

На современном этапе проведения кадастровых работ проверка исходных материалов осуществляется при помощи сервисов электронного портала Росреестра.
Одним из таких ресурсов является публичная карта. Данный ресурс позволяет найти нужный вам объект недвижимости, определить статус сведений о нем, а так же понять имеет ли он границы, либо он поставлен на учет декларативно.

Некоторые землеустроительные организации имеют свою базу по выполненным объектам. Пользуясь информацией из такой базы можно определить проводились ли геодезические работы на данной территории.

Помимо быстро доступных данных и сервисов кадастровыми инженерами производится заказ реестровых сведений в виде выписки ЕГРН и кадастрового плана территории. Заказ таких сведений позволит не только выполнить анализ исходной документации по земельному участку, но в дальнейшем использовать полученные данных для подготовки кадастровой документации.