Uveďte registráciu dodatočných zmlúv k nájomnej zmluve

Ak dohoda podlieha registrácii štátu, považuje sa za uzavretú od okamihu registrácie, pokiaľ zákon neustanovuje inak - uvedené v odseku 3 čl. 433 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. V súlade s odsekom 2 čl. 651 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, nájomné zmluvy na stavby a budovy na obdobie dlhšie ako jeden rok vyžadujú povinnú štátnu registráciu. Od okamihu tiež začína nadobúdať platnosť napríklad také dohody, ako napríklad prenájom haly v Moskve

registrácia.

V odseku 1 čl. 452 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie stanovuje, že zmeny a doplnenia zmluvy alebo vypovedanie zmluvy je možné vykonať v rovnakej podobe ako samotná zmluva. Výnimkou sú prípady uvedené v zákone, iné právne úkony, zmluvy, obchodné zvyky.
Na základe uvedeného musia byť všetky zmeny nájmu, ktoré prešli štátnou registráciou, tiež zaregistrované štátnym orgánom ako súčasť dohody. Toto rozhodnutie bolo prijaté v uznesení prezídia Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie z 27. januára 2009 N 11680/08.

Ustanovenie o potrebe povinnej štátnej registrácie nájomných zmlúv nehnuteľnosť nadobudol účinnosť až po účinnosti federálneho zákona č. 122-FZ a druhej časti občianskeho zákonníka. V čl. 6 ФЗ N 122-ФЗ uvádza, že nadobudnutie účinnosti tohto zákona nie je v rozpore so vzťahmi, ktoré vznikli do tohto okamihu, preto ich neexistencia štátnej registrácie predtým uzavretých vzťahov na prenájom nehnuteľností nevyvracia. Na žiadosť vlastníkov je možná štátna registrácia týchto práv.

Ak vezmeme do úvahy vyššie uvedené, v praxi museli mnohí čeliť nejednoznačnej otázke:

Musím zaregistrovať ďalšiu dohodu s vládne orgányak zmení nájomnú zmluvu, ktorá bola uzavretá pred nadobudnutím účinnosti Federálny zákon N 122-FZ?

Dekrét prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie z 5. 2. 2013 N 11241/12 dal odpoveď: Federálny zákon N 122-FZ sa vzťahuje na právne vzťahy vzniknuté po zavedení federálneho zákona do platnosti, ako je uvedené v článku 6 ods. 6. 33 tohto zákona. Pokiaľ ide o právne vzťahy, ktoré vznikli pred nadobudnutím účinnosti zákona, hovorí sa, že zákon sa vzťahuje na práva a povinnosti, ktoré vzniknú po nadobudnutí účinnosti federálneho zákona. Preto sa dospelo k záveru, že dodatočné dohody, ktoré boli podpísané počas obdobia platnosti federálneho zákona č. 122-ФЗ týkajúceho sa práv a povinností účastníkov nájomnej zmluvy, musia byť zaregistrované u stanovený poriadok.

Z týchto ustanovení je zrejmé, že ak je štátna registrácia zmluvy nevyhnutná, je potrebné podobným spôsobom zaregistrovať všetky zmeny a doplnky k tejto zmluve.

Na riešenie sporov nemožno použiť dohody o prenájme, napríklad prenájom kancelárie na hodinu v Moskve, ktoré neprešli štátnou registráciou. Je to tak kvôli skutočnosti, že z neregistrovanej dohody nevyplývajú pre žiadnu zo strán práva a povinnosti.

Napríklad Poriadok dvanástej arbitráže odvolací súd z 15. júla 2013 N A12-27756 / 12, v ktorom rozhodcovia dospeli k záveru, že dodatočné dohody vykonané v rokoch 2006 a 2007 nie sú dôvodom na zmenu veľkosti nájomdefinované v dohode, pretože ďalšie dohody neprešli štátnou registráciou v súlade s čl. Čl. 433, 452 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Dohody, ktoré neprešli štátnou registráciou, nevedú k zmenám v právach a povinnostiach strán dohody.

Federálny zákon N 122-FZ a vyhláška Ministerstva spravodlivosti Ruska N 184 stanovujú, že na účely registrácie štátu musia účastníci transakcie predložiť balík dokumentov. Tento balík obsahuje dokumenty zakladajúce vznik, prevod, zánik, existenciu alebo obmedzenie práva.

Registrácia štátu dodatočná dohoda k nájomnej zmluve podľa pravidiel FZ N 122-FZ hovorí, že nájomná zmluva a všetky ďalšie zmluvy boli zaregistrované v súlade s platným federálnym zákonom.

Pravoved.RU 504 právnikov online Teraz sa obráťte na právnika online 504 právnikov je pripravených teraz odpovedať Odpovedzte do 15 minút

1. Civilné právo
2. Zmluvné právo

Ahoj! Prosím, povedzte mi, aké dokumenty musíte poskytnúť pre registráciu. zmluvy k Nájomnej zmluve. Dodatočná trojstranná dohoda o prevode práv a povinností na nového nájomcu. Minimalizovať Victoria Dymova Podporná pracovníčka Pravoved.ru Dobrý deň! Podobné otázky už boli zvážené, skúste sa pozrieť sem: Odpovede právnikov (1) Ekaterina, ahoj. Na registráciu dodatočnej zmluvy k nájomnej zmluve sa budú vyžadovať tieto dokumenty: 1) Dodatočná dohoda (je lepšie predložiť 4 kópie - aby po registrácii dostali každá zo strán a nový nájomca svoje kópie) ) .2) Doklad potvrdzujúci zaplatenie štátnej dane vo výške 1 000 rubľov.

Registrácia dodatočnej zmluvy k nájomnej zmluve

Štátna registrácia nájomnej zmluvy je teda potvrdením na štátnej úrovni o skutočnosti vzniku práv k nehnuteľnostiam v rámci podmienok uzavretej zmluvy. Článok 610 Občianskeho zákonníka RF obsahuje odkaz, že ak doba nájmu nie je v zmluve uvedená, považuje sa nájomná zmluva za uzavretú na dobu neurčitú a nepodlieha štátnej registrácii.

Pozor

Zmluva o nájme nebytového domu uzatvorená na neurčitý čas nevyžaduje registráciu štátu, pretože registrácii podlieha zmluva o nájme budovy uzatvorená iba na dobu najmenej jedného roka. Pri analýze situácií, keď je skutočne potrebná štátna registrácia nájomných zmlúv, by sa mal význam noriem súčasnej legislatívy Ruskej federácie vykladať doslovne.

Evidujeme nájomnú zmluvu na nebytový priestor

Pre štátnu registráciu transakcií s nehnuteľnosťami sa ustanovuje nasledujúca štátna povinnosť:

• pre jednotlivcov - 1 000 rubľov;
• pre organizácie - 15 000 rubľov.

Postup vypracovania ďalších dohôd. Občiansky zákonník Ruskej federácie uvádza, že dohoda podliehajúca štátnej registrácii sa považuje za uzavretú od okamihu jej registrácie, pokiaľ zákon neustanovuje inak.

Táto požiadavka sa samozrejme vzťahuje aj na všetky prílohy k zmluve, ktoré je možné podpísať po štátnej registrácii nájomnej zmluvy. Dohoda o zmene a doplnení alebo ukončení zmluvy o nájme sa uzatvára v rovnakej podobe ako zmluva.
Vzhľadom na to, že zmluva o zmene nájomnej zmluvy podliehajúcej registrácii štátu je jej neoddeliteľnou súčasťou, podlieha táto zmluva požiadavke povinnej registrácie štátu.
Získanie dokumentov po štátnej registrácii dodatočnej zmluvy k nájomnej zmluve, kontrola existencie / neprítomnosti chýb vo vydaných dokumentoch, oprava prípadných technických chýb.

• 7. Právna kontrola pri vykonávaní štátnej registrácie dodatočnej zmluvy k nájomnej zmluve.

Lehota na registráciu dodatočnej zmluvy k nájomnej zmluve je 10 pracovných dní.
Ak sa s notárom uzavrie dodatočná dohoda, potom bude jej registrácia v kancelárii Rosreestr trvať 3 pracovné dni. Registrácia dodatočnej zmluvy k nájomnej zmluve na nebytové priestory nachádzajúce sa v

Moskva je 15 000 rubľov. Registrácia dodatočnej zmluvy k nájomnej zmluve na nebytové priestory nachádzajúce sa v moskovskom regióne je od 30 000 rubľov.

Registrácia dodatočnej zmluvy k nájomnej zmluve rosreestr

Info

Často sa vyskytujú prípady, keď sa po vypracovaní nájomnej zmluvy zmenia jej podmienky a potom sa prirodzene objaví otázka dodatočnej zmluvy. Ľudia, ktorí zákon nepoznajú, majú veľa pochybností napríklad o nutnosti jeho štátnej registrácie a všeobecne o tom, v akých prípadoch je potrebné túto dohodu vypracovať.

Aj ako právne gramotný človek je ťažké sledovať všetky regulačné zmeny. právny rámec, preto sme pripravení pomôcť vyriešiť všetky zaujímavé otázky týkajúce sa občianskoprávnych vzťahov. Kam hľadať kvalifikovanú radu Naši zamestnanci majú obrovské skúsenosti v zmluvnej sfére.

Poskytujeme registračné služby zmluvné záväzky s ich ďalšou registráciou v kontrolných a audítorských orgánoch uskutočňujeme právna expertíza dokumenty požadované pre postup registrácie.

Dodatočná dohoda o nájme priestorov: vzorka

• písomný súhlas záložného veriteľa s prevodom nehnuteľnosti na prenájom, ak je nehnuteľnosť zastavená a inak to neustanovuje zmluva o hypotéke (originál + kópia);
• súhlas vlastníka (príslušného riadiaceho orgánu štátu alebo mestský majetok) na prevod majetku na fyzickú osobu na prenájom - pri prenájme majetku štátu a mestské podniky (originál + kópia).

Registrácia dodatočných zmlúv k nájomným zmluvám

Registrácia dodatočnej dohody k dohode

V súvislosti so zmenou ekonomickej situácie je často potrebné zmeniť podmienky predtým uzatvoreného nájmu nehnuteľností. Za týmto účelom strany podpisujú ďalšiu dohodu.
Podľa občianskeho zákonníka Ruskej federácie sú dodatočné podmienky neoddeliteľnou súčasťou zmluvy. Preto pre ňu platia rovnaké ustanovenia zákona ako pre hlavný dokument. Ak sa teda nájomná zmluva uzatvára na dobu dlhšiu ako 1 rok, dodatočná zmluva musí byť predmetom štátnej registrácie u Rosreestru. Ak sa táto požiadavka zákona ignoruje, zmena transakcie sa považuje za neplatnú.
Dodatočná dohoda môže ustanoviť zvýšenie nájomného, \u200b\u200bvýmenu jednej zo zmluvných strán, zmenu rozlohy areálu atď.
Z dôvodu úspory času poskytuje Mosproektcomplex možnosť využiť svoje služby na štátnu registráciu dodatočnej dohody, ktorá obsahuje:

• kontrola potreby štátnej registrácie dodatočnej dohody;
• príprava súboru dokumentov;
• platba štátna povinnosť;
• prevod balíka dokumentov do Rosreestru;
• dodanie registrovanej dodatkovej dohody zákazníkovi.

Špecialisti spoločnosti Mosproektcomplex neustále sledujú zmeny v legislatíve. Poznáme funkcie práce s vládne organizácie a zaručujeme spoľahlivý a rýchly výsledok.

Nájomná zmluva na budovu sa eviduje ako zaťaženie práv prenajímateľa vyplývajúcich z tejto zmluvy s príslušnými povinnosťami. Podľa odseku 1 čl. 453 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie pri zmene zmluvy o registrovanom prenájme zostávajú povinnosti zmluvných strán v zmenenej podobe, čo znamená zmenu zaregistrovaného vecného bremena. Pretože dohoda o zmene a doplnení nájomnej zmluvy, ktorá je predmetom registrácie štátu, je jej neoddeliteľnou súčasťou, v praxi vznikajú spory o tom, či takáto registrácia podlieha akejkoľvek ďalšej dohode o nájme, ktorá prešla registráciou štátu.

V praxi vyvstáva otázka: podliehajú zmeny v podrobnostiach zmluvných strán uvedených v nájomnej zmluve registrácii štátu?

5.1. Záver zo súdnej praxe:K otázke potreby štátnej registrácie dodatočných zmlúv k nájomnej zmluve uzavretej pred nadobudnutím účinnosti federálneho zákona č. 122-FZ z 21. júla 1997 „O štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“, ak boli tieto dohody podpísané po nadobudnutí účinnosti určeného Zákona existujú dve polohy súdov.

Pozícia 1.Dodatočné dohody k nájomnej zmluve uzavreté pred nadobudnutím účinnosti federálneho zákona č. 122-FZ z 21.7.1997 „O štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“ podliehajú štátnej registrácii, ak sú podpísané po nadobudnutí účinnosti tohto zákona.

Poznámka:

Arbitrážna prax:

Uznesenie prezídia Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie z 5. 2. 2013 N 11241/12 o veci N A40-92733 / 11-82-729

„... Ako je zrejmé z podkladov prípadu, medzi oddelením (prenajímateľom) a spoločnosťou (nájomcom) bola uzatvorená nájomná zmluva na nebytové priestory na použitie ako sklad, platná od 12. 12. 1994 do 4. 6. 2009.

Dňa 29. mája 2008 zmluvné strany uzavreli dodatočnú dohodu k nájomnej zmluve, ktorej články 8.3 a 8.4 ustanovujú predčasné ukončenie tejto zmluvy zo strany prenajímateľa v r. jednostranne v prípadoch použitia prenajatého predmetu na iný účel, ako na ktorý je určený, nájomca vykonávajúci rekonštrukciu alebo prestavbu prenajatých priestorov alebo ich časti bez dohody s prenajímateľom a bez zodpovedajúceho rozhodnutia medzirezortnej komisie prijatého podľa ustanoveného postupu. Ak sa prenajímateľ rozhodne jednostranne vypovedať nájomnú zmluvu, prenajímateľ zašle nájomcovi písomné oznámenie. Nájomná zmluva sa považuje za ukončenú po jednom mesiaci od dátumu tohto oznámenia.

Pri posudzovaní sporu súdy dospeli k záveru, že z ustanovení článku 6 ods. 2, článku 13 ods. 2, článku 33 zákona o registrácii vyplýva, že štátna registrácia dodatočnej zmluvy k nájomnej zmluve sa vyžaduje, ak existuje štátna registrácia samotnej nájomnej zmluvy.

Súdy však nezohľadnili nasledujúce.

Na základe článku 33 ods. 6 zákona o registrácii sa zákon vzťahuje na právne vzťahy vzniknuté po nadobudnutí účinnosti. Pokiaľ ide o právne vzťahy, ktoré vznikli pred účinnosťou zákona, vzťahuje sa na tie práva a povinnosti, ktoré vzniknú po nadobudnutí účinnosti zákona.

V dôsledku toho podlieha povinná štátna registrácia dodatočnej zmluve z 29. mája 2008 k nájomnej zmluve, podpísanej počas doby platnosti zákona o registrácii, ktorá mení práva a povinnosti zmluvných strán.

Na základe významu týchto ustanovení, ak dohoda podlieha registrácii štátu, potom všetky zmeny a doplnky k nej ako súčasť tejto dohody podliehajú tiež registrácii štátu.

Za týchto okolností neexistujú dôvody na zrušenie napadnutých súdnych aktov ... ““

Pozícia 2.Dodatočné dohody k nájomnej zmluve uzavreté pred nadobudnutím účinnosti federálneho zákona z 21. 7. 1997 N 122-FZ „O štátnej registrácii práv k nehnuteľnostiam a transakciách s nimi“ nepodliehajú štátnej registrácii, aj keď sú podpísané po nadobudnutí účinnosti tohto zákona. ...

Poznámka:V súlade s odsekom 8 čl. 2 spolkového zákona z 30.12.2012 N 302-FZ „O zmene a doplnení kapitol 1, 2, 3 a 4 prvej časti Občianskeho zákonníka Ruskej federácie“ (ďalej len - zákon N 302-FZ), ktorý nadobudol účinnosť 1. marca 2013. , pravidlá štátnej registrácie obchodov s nehnuteľnosťami obsiahnuté v čl. Čl. 609 a 651 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie nepodliehajú uplatňovaniu na zmluvy uzavreté po 1. marci 2013.

Čl. 3 spolkového zákona zo 04.03.2013 N 21-FZ „O zmene a doplnení niektorých legislatívne akty Ruskej federácie a neplatnosť určitých ustanovení legislatívnych aktov Ruská federácia„vylúčil články 609, 651 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie zo zoznamu uvedeného v článku 2 ods. 8 zákona č. 302-FZ. V tejto súvislosti sa obnovuje štátna registrácia zmlúv o prenájme nehnuteľností uzavretých na obdobie najmenej jedného roka. nadobudol účinnosť 4. marcom 2013.

Vyvstáva otázka, aké dôsledky môže mať nedostatok štátnej registrácie takýchto dohôd, ak sú uzatvorené 2. a 3. marca 2013. Je to povolené v bode 27 uznesenia pléna Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie zo 17. novembra 2011 N 73 „O určitých otázkach praxe uplatňovania pravidiel občianskeho zákonníka Ruskej federácie na nájomnú zmluvu „. V súlade s pozíciou v nej uvedenou by súdy v súvislosti s týmito dohodami mali uplatňovať vysvetlenia uvedené v odseku 14 tejto rezolúcie. Najmä hovorí, že nájomca nemá predkupné právo uzavrieť zmluvu na nový termín (Doložka 1 článku 621 občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Okrem toho medzi vzťahom medzi ním a treťou osobou, ktorá na základe zmluvy nadobudla nehnuteľnú vec prevádzanú do užívania, ustanovenie 1 čl. 617 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.

Poznámka:V niekoľkých prípadoch dospeli súdy k záveru podobnému záveru uvedenému v tejto pozícii, ale nešpecifikovali, či boli podpísané ďalšie dohody pred alebo po prijatí zákona o štátnej registrácii (Uznesenie Federálnej protimonopolnej služby moskovského okresu z 27. júna 2006 N KG-A40 / 5812-06. vo veci N А40-63534 / 05-82-508, uznesenie Federálnej protimonopolnej služby okresu Ural zo dňa 07.09.2006 vo veci N F09-6924 / 06-С6).

Arbitrážna prax:

Uznesenie Federálnej protimonopolnej služby okresu Volga z 22. novembra 2012 vo veci N A65-28292 / 2011

„... Argumenty sťažnosti, že dodatková zmluva z 21. 5. 2008 k nájomnej zmluve neprešla štátnou registráciou, preto sa neuzatvára, zatiaľ čo nájomná zmluva z 1. januára 1993 N 65 prešla štátnou registráciou na Mestskom výbore pre pozemky Naberezhnye Chelny zdroje a pozemková reforma 1. 7. 1993, súdna rada vyhlasuje platobnú neschopnosť.

Podľa článku 6 ods. 1 zákona N 122-FZ sa práva k nehnuteľnostiam, ktoré vznikli pred nadobudnutím účinnosti tohto zákona, uznávajú ako právne platné, ak neexistujú ich štátne zápisy zavedené týmto zákonom. Štátna registrácia takýchto práv sa vykonáva na žiadosť ich majiteľov.

Na základe článku 33 ods. 6 zákona č. 122-FZ sa tento spolkový zákon vzťahuje na právne vzťahy vzniknuté po nadobudnutí účinnosti.

Pokiaľ ide o právne vzťahy, ktoré vznikli pred nadobudnutím účinnosti tohto spolkového zákona, vzťahuje sa na tie práva a povinnosti, ktoré vzniknú po nadobudnutí účinnosti tohto spolkového zákona.

Na základe článku 33 ods. 1 zákona č. 122-FZ nadobúda tento zákon účinnosť na celom území Ruskej federácie šesť mesiacov po jeho oficiálnom uverejnení. Keďže zákon bol prvýkrát oficiálne uverejnený v Rossiyskaya Gazeta N 145 30. júla 1997, nadobudol účinnosť 31. 1. 1998.

Nájomná zmluva pozemok pozemok uzavretý v roku 1993, teda pred nadobudnutím účinnosti Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, zákona N 122-FZ, je preto považovaný za väzňa v prípade absencie jeho štátnej registrácie a požiadavka na jeho povinnú registráciu by sa nemala uplatňovať. Požiadavka povinnej štátnej registrácie a dodatočnej dohody z 21. mája 2008 by sa teda na nájomnú zmluvu nemala vzťahovať, pretože v čase nadobudnutia účinnosti prvej a druhej časti Občianskeho zákonníka Ruskej federácie federálny zákon neustanovoval štátnu registráciu takýchto transakcií.

V dôsledku toho sú tvrdenia žalovaného, \u200b\u200bže dodatková zmluva z 21. mája 2008 podlieha registrácii, z dôvodu povinnej registrácie samotnej nájomnej zmluvy, insolventné ... ““

Sprievodca súdnou praxou. Nájomné. Všeobecné ustanovenia (Konzultant plus)

5.2. Záver zo súdnej praxe:Zmena bankových údajov strán v registrovanom prenájme si nevyžaduje registráciu štátu.

Poznámka:V súlade s odsekom 8 čl. 2 spolkového zákona z 30.12.2012 N 302-FZ „O zmene a doplnení kapitol 1, 2, 3 a 4 prvej časti Občianskeho zákonníka Ruskej federácie“ (ďalej len - zákon N 302-FZ), ktorý nadobudol účinnosť 1. marca 2013. , pravidlá štátnej registrácie obchodov s nehnuteľnosťami obsiahnuté v čl. Čl. 609 a 651 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie nepodliehajú uplatňovaniu na zmluvy uzavreté po 1. marci 2013.

Čl. 3 federálneho zákona zo dňa 04.03.2013 N 21-FZ „O zmene a doplnení niektorých legislatívnych aktov Ruskej federácie a o vyhlásení určitých ustanovení legislatívnych aktov Ruskej federácie“ vylúčený čl. Čl. 609, 651 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie zo zoznamu uvedeného v článku 8 čl. 2 zákona N 302-FZ. V tejto súvislosti sa obnovuje štátna registrácia zmlúv o prenájme nehnuteľností uzavretých na obdobie najmenej jedného roka. Tento zákon nadobudol účinnosť 4. marca 2013.

Vyvstáva otázka, aké dôsledky môže mať nedostatok štátnej registrácie takýchto dohôd, ak sú uzatvorené 2. a 3. marca 2013. Je to povolené v bode 27 uznesenia pléna Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie zo 17. novembra 2011 N 73 „O určitých otázkach praxe uplatňovania pravidiel občianskeho zákonníka Ruskej federácie na nájomnú zmluvu „. V súlade s pozíciou v ňom uvedenou by súdy v súvislosti s týmito dohodami mali uplatňovať vysvetlenia obsiahnuté v odseku 14 tohto uznesenia. Konkrétne sa v ňom uvádza, že nájomca nemá predkupné právo na uzavretie zmluvy na nové obdobie (článok 121 ods. 1 občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Okrem toho medzi vzťahom medzi ním a treťou osobou, ktorá na základe zmluvy nadobudla nehnuteľnú vec prevádzanú do užívania, ustanovenie 1 čl. 617 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.

Arbitrážna prax:

Uznesenie Federálnej protimonopolnej služby Ďalekého východu z 3. septembra 2010 N F03-994 / 2010 vo veci N A51-8558 / 2009

„... Ako ustanovil súd a vyplýva z podkladov prípadu, 10. marca 2006 došlo medzi federálnym štátnym jednotným podnikom„ Pacific State Television Company Vladivostok “, ktorého právnym nástupcom z dôvodu reorganizácie je žalobca (prenajímateľ), a Vostok Media Service LLC (nájomca), k uzavretiu dohody č. 013. -A o nájme nebytových priestorov v budovách a štruktúrach, ktoré sú federálnym majetkom, za podmienok ktorých prenajímateľ previedol, a nájomca prijal do dočasného vlastníctva a užívanie nebytových priestorov o celkovej výmere 321 m2, nachádzajúcich sa na adrese: Vladivostok, ul. Uborevič, 20-a (budova pochovaného skladu a skladu č. 1) na umiestnenie servisného strediska SONY (odsek 1.1).

Nebytové priestory, ktoré sú predmetom nájomnej zmluvy, boli prevedené na žalovanú na základe úkonu dodania - prijatia zo dňa 01.08.2006 na obdobie do 31.12.2008 (spis 18).

Okrem vyššie uvedeného nemajú pre riešenie sporu právny význam tvrdenia spoločnosti Vostok Media Service LLC o potrebe štátnej registrácie listu žalobcu zo 17. januára 2008 N 28, ktorým tento zmenil postup pri uskutočňovaní a podrobnosti splátok lízingu.

Ako správne poznamenali rozhodcovské súdy prvého a druhého stupňa, tieto kroky žalobcu boli spôsobené federálnym zákonom z 26. apríla 2007 N 63-FZ „O zmene a doplnení rozpočtového zákonníka Ruskej federácie pri úprave rozpočtového procesu a súlad s rozpočtová legislatíva Z Ruskej federácie o určitých legislatívnych aktoch Ruskej federácie „so zmenami, ktoré vstúpili do platnosti 1. 1. 2008, a s povinnosťou nájomcu (LLC„ Vostok Media Service “) poskytnutého protistranami transakcie prijať nový postup prevodu nájomného za vykonanie podľa podrobností o unitárnom podniku bez jeho dodatočnej registrácie (bod 4.2.1 zmluvy) ... “

5.3. Záver zo súdnej praxe:Dodatočná zmluva k nájomnej zmluve o nájme o zavedení postupu pri náhrade nájomcu za náklady na úpravu prenajatých priestorov nevyžaduje registráciu štátu.

Poznámka:V súlade s odsekom 8 čl. 2 spolkového zákona z 30.12.2012 N 302-FZ „O zmene a doplnení kapitol 1, 2, 3 a 4 prvej časti Občianskeho zákonníka Ruskej federácie“ (ďalej len - zákon N 302-FZ), ktorý nadobudol účinnosť 1. marca 2013. , pravidlá štátnej registrácie obchodov s nehnuteľnosťami obsiahnuté v čl. Čl. 609 a 651 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie nepodliehajú uplatňovaniu na zmluvy uzavreté po 1. marci 2013.

Čl. 3 federálneho zákona zo dňa 04.03.2013 N 21-FZ „O zmene a doplnení niektorých legislatívnych aktov Ruskej federácie a o vyhlásení určitých ustanovení legislatívnych aktov Ruskej federácie“ vylúčený čl. Čl. 609, 651 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie zo zoznamu uvedeného v článku 8 čl. 2 zákona N 302-FZ. V tejto súvislosti sa obnovuje štátna registrácia zmlúv o prenájme nehnuteľností uzavretých na obdobie najmenej jedného roka. Tento zákon nadobudol účinnosť 4. marca 2013.

Vyvstáva otázka, aké dôsledky môže mať nedostatok štátnej registrácie takýchto dohôd, ak sú uzatvorené 2. a 3. marca 2013. Je to povolené v bode 27 uznesenia pléna Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie zo 17. novembra 2011 N 73 „O určitých otázkach praxe uplatňovania pravidiel občianskeho zákonníka Ruskej federácie na nájomnú zmluvu „. V súlade s pozíciou v ňom uvedenou by súdy v súvislosti s týmito dohodami mali uplatňovať vysvetlenia obsiahnuté v odseku 14 tohto uznesenia. Konkrétne sa v ňom uvádza, že nájomca nemá predkupné právo na uzavretie zmluvy na nové obdobie (článok 121 ods. 1 občianskeho zákonníka Ruskej federácie). Okrem toho medzi vzťahom medzi ním a treťou osobou, ktorá na základe zmluvy nadobudla nehnuteľnú vec prevádzanú do užívania, ustanovenie 1 čl. 617 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.

Arbitrážna prax:

Uznesenie Federálnej protimonopolnej služby okresu Volga z 28. 12. 2011 vo veci č. A57-22497 / 2009

„... Žalobca kasačného odvolania považuje dohodu z 12. mája 2008 za dohodu o prevode dlhu, ktorá na základe článku 391 ods. 2 a článku 389 ods. 2 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie podlieha štátnej registrácii. Pretože dohoda nebola zaregistrovaná predpísaným spôsobom, nedošlo k zmene povinnosti osoby. ...

V súlade s bodom 1.8 dohody sa prenajímateľ zaviazal nahradiť žalobcovi jeho výdavky spojené s opravou prenajatých priestorov vo výške 11 340 000 rubľov. započítaním 40% z plateného nájomného proti kompenzácii.

Nájomná zmluva je zaregistrovaná na úrade Federálnej registračnej služby pre Región Saratov 07.03.2007.

Odvolací súd po opätovnom preskúmaní veci na základe dôkazov v spise a dodatočne predložených dôkazov vzal do úvahy dohodu z 12. 5. 2008 predloženú žalovaným odvolaciemu súdu (listy 106 - 108, zväzok 1), ako aj úkony vzájomného započítania medzi žalobcom a žalovaným , preukázal skutočnosť, že žalovanému nevznikla povinnosť nahradiť žalobcovi výdavky v deklarovanej výške spojené s opravou prenajatých priestorov, a žalobu zamietol.

Dohoda zo dňa 05.12.2008 bola uzavretá medzi spoločnosťou s ručením obmedzeným "Trading House" ATRIO "(spoluvlastník, prenajímateľ-1) a spoločnosťou s ručením obmedzeným" Trading House "Lia-Lev" (nájomca, žalobca).

V súlade s uvedenou dohodou tento spoluvlastník prevzal povinnosť nahradiť žalobcovi jeho výdavky spojené s vykonanými opravami a žalobca súhlasil s plnením menovaného záväzku touto osobou.

Táto zmluva v podstate stanovila odlišný postup pre majiteľov prenajatých priestorov pri plnení ich povinností ako doplnková zmluva k nájomnej zmluve na náhradu škody žalobcovi za jeho výdavky, čo nie je v rozpore s článkom 313 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie a nevyžaduje sa ani registrácia štátu.

Keďže dohodou zo dňa 05.12.2008 je povinnosť nahradiť žalobcovi jeho výdavky spojené s opravou prenesená na iného vlastníka priestorov, zamietnutie pohľadávky voči individuálnemu podnikateľovi P.F.Klimov. nie je v rozpore s materiálmi prípadu a so zákonom ... “

Niekedy musíte opraviť existujúcu nájomnú zmluvu, ale nechcete ju ani prepísať, najmä ak sú zmeny nevýrazné.

Milí čitatelia! Článok hovorí o typických riešeniach právne otázkyale kazdy pripad je iny. Ak chcete vedieť ako vyriešiť váš problém - kontaktujte konzultanta:

APLIKÁCIE A HOVORY SÚ AKCEPTOVANÉ 24/7 a BEZ DNÍ.

Je to rýchle a JE ZADARMO!

Tu bude musieť pomôcť ďalšia dohoda, ktorá stačí označiť odkazom na primárnu dohodu a zaregistrovať doložky so zmenami.

Všeobecné poznámky

Zmluvou o prenájme nehnuteľnosti môže byť akýkoľvek občan, spoločnosť atď. všetko závisí od predmetu transakcie a od jej priameho účelu.

Dodatočná dohoda o nájme má povahu svojho pokračovania, preto by mala obsahovať poznámky pod čiarou s uvedením zmien, ku ktorým došlo.

Musím na záver doplniť. dohoda alebo nie, skúsme to zistiť ďalej.

Dôležité pojmy

Nájomná zmluva slúži ako potvrdenie transakcie medzi jej účastníkmi, pokiaľ ide o prevod majetku alebo nehnuteľností na dočasné použitie na iného účastníka.

Ten sa zase s podmienkami zaväzuje, že bude plniť povinnosti, ktoré mu boli uložené. Často je dôležité platiť nájom včas vo výške, ktorá bola predtým schválená.

Je neprijateľné uzatvárať takéto transakcie potvrdenkami alebo ústnou dohodou, pretože v prípade konfliktu bude spor ťažké vyriešiť.

Zmluvu podpisujú tie osoby, ktoré uzavreli nájomnú zmluvu - nájomca a prenajímateľ alebo ich zákonní zástupcovia.

Venujte zvláštnu pozornosť tvaru dodatočná dohoda... Pretože sa stane pokračovaním dohody, jej forma by mala byť rovnaká. Nájomná zmluva má písomnú formu.

Pri notárskom overení dohody musí notár potvrdiť aj dodatkovú dohodu. Ak je dohoda registrovaná v štátnych orgánoch, potom registrácii podlieha aj zmena dohody.

Aký je jeho účel

Pretože zmluva o prenájme nehnuteľností určuje predmet transakcie a jej účel, úlohu, v prípade zmien jej obsahu je vhodné uzavrieť dohodu s odkazmi na dodatky.

Namiesto prepisovania celého dokumentu stačí vypracovať dodatok a pripojiť ho k hlavnému dokumentu.

Uplatniteľné normy

IN platná legislatíva, a to Občiansky zákonník Ruskej federácie podrobne popisuje pojem prenájom a lízing nehnuteľností, postup pri ich vedení a registrácii.

Vytvorenie ďalších dohoda o nájomnej zmluve je stanovená v článku 452 občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Článok 453 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie určuje podstatu dodatku. dohôd a ich príčinných súvislostí s hlavnými dohodami.

Jednostranná zmena podmienok transakcie je neprijateľná (článok 310 občianskeho zákonníka Ruskej federácie), ako aj jej ústna forma.

Ako správne vypracovať dokument

Na konci sú predpísané údaje o stranách a kontaktné údaje. V opačnom prípade má takáto dohoda jednotný postup pri zostavovaní v súlade so štátnym štandardným formulárom.

Ak si strany prajú byť prítomné, je povolené používať notára.

Registrácia dodatočnej zmluvy k nájomnej zmluve so spoločnosťou Rosreestr

Registrácia v Rosreestri sa môže uskutočniť v závislosti od podmienok:

1. Platba štátnej povinnosti podľa ustanovenej výšky;
2. Potreba poskytnúť kompletný balík dokumentácie;
3. Výška platby štátneho poplatku priamo závisí od žiadateľa.

Nech je to už akokoľvek, ale dodatočná dohoda o nájme nehnuteľností je rovnako záväzná ako samotný prenájom.

O zmene oblasti

Pokiaľ počas doby prenájmu prebiehali opravné práce z podnetu jednej zo strán, alebo ak majú v úmysle vykonať opravy s ďalším zväčšením plochy, nemôžete sa zaobísť bez dodatočnej dohody.

Registrovať ho nebudete musieť, iba ak je primárna zmluva uzatvorená na dobu kratšiu ako jeden rok.

O predĺžení doby platnosti (predĺženie)

Na konci zmluvy môžete okamžite zaregistrovať podmienku možnosti predĺženia transakcie, zvyčajne však tento okamih chýba.

Ak je preto potrebné pomoc predĺžiť, je potrebné vypracovať dodatočnú dohodu o ďalšom využívaní nehnuteľností.

Transakcie týkajúce sa prevodu nehnuteľností na použitie na obdobie kratšie alebo rovné jedenástim mesiacom nepodliehajú registrácii štátu.

Obnova na konci obdobia 11 mesiacov sa tiež uskutočňuje medzi stranami bez uznesenia v Rosreestri.

Dohody, ktoré sa uzatvárajú na dlhšie obdobie, dlhšie ako jeden rok, sa musia zaregistrovať. Zmluva o predĺžení nájmu je takisto totožná s podmienkami registrácie.

O zmenách cien

Hlavnou podmienkou, ktorú musia strany dohody splniť, je stanovenie výšky nájomného.

Ak žiadny nie je, potom sa tento prenájom nepovažuje za platný. Preto sa na nijaký súd nebude prihliadať a nepomôže to pri objasnení konfliktu.

Prenajímateľ musí informovať nájomcu vopred, najlepšie mesiac vopred, a to písomným oznámením o zmene výšky nájomného.

Zároveň právo nájomcu nesúhlasiť s novinkami až do úplného skončenia pôvodného nájmu.

Video: Dodatková zmluva k nájomným zmluvám

Zoči-voči tomuto druhu odporu má prenajímateľ právo požadovať predčasné ukončenie transakcie.

Takýto dôvod samozrejme nemôže slúžiť ako výpovedný dôvod, pretože práva nájomcu sú chránené zákonom, takže budete musieť hľadať iný dôvod.

Spravidla sa zistí, že dobrovoľne-povinné zaväzuje nájomcu súhlasiť s podmienkami vlastníka.

Plnenie vzorky

Typická vzorka dodatočnej nájomnej zmluvy musí obsahovať tieto údaje:

1. Preambula.
2. Hlavný obsah.
3. Záver.

Štátna povinnosť

Suma závisí od typu prenajímateľa - individuálne alebo legálny, podnikateľ atď.

Štátny poplatok bude:

Funkcie závisia od objektu

Legislatíva povoľuje zmeny podmienok nájomnej zmluvy, iba ak nie sú v rozpore so zákonom.

Existujú situácie, keď prenajatý predmet prechádza zmenami alebo dôjde k zmene úplne, hlavnou vecou je, že vlastník je stále jeden vlastník.

Princíp vyhotovenia novej zmluvy zostáva identický, úpravy sa robia iba v súvislosti s predmetom transakcie, jej charakteristikami atď.

Nebytové priestory

Nebytové priestory sú určené na niečo úplne iné ako bytové. Už z jedného názvu je zrejmé.

Nájomná zmluva sa v obidvoch prípadoch uzatvára podľa rovnakej schémy, zmeny je však možné vykonať pri zmene stavu priestorov.

Napríklad nebytových priestorov vybavené ďalšími vecami a stať sa rezidenčným. Potom sa stará zmluva zruší a na jej miesto sa uzavrie nová.

Obytné priestory (byt)

Pravidlá týkajúce sa prenájmu bytových priestorov obsahujú mnohé nuansy, pretože sa vyskytujú prípady zmien počas používania zmluvy a výšky nájomného, \u200b\u200bpodmienok a predĺžení.

Existujú prípady spojené so zmenami v rodinnom stave prenajímateľa aj samotného obyvateľa. V takom prípade stojí za to upozorniť majiteľa bytového priestoru na vaše zámery.

Ďalšou otázkou je, či sa stranám dohody podarilo v tejto otázke dosiahnuť dohodu. Buď prenajímateľ súhlasí s vyrovnaním zosobášený pár, čím sa pripravuje dodatok k prvej nájomnej zmluve.

V prípade odmietnutia zmeny transakcie s nájomcom zostáva zmluva za rovnakých podmienok alebo je predčasne ukončená.

Môžem pôsobiť ako dodatok k dohode o obývacej izbe:

1. O obnove (predĺžení).
2. Doplnkové služby.
3. Zmeny výšky nájmu.

Pozemok

Zmluva o nájme pozemku nepodlieha registrácii štátu a je vypracovaná na dobu kratšiu ako jeden rok (článok 26 ods. 2 Zákonníka práce).

Rovnaký postup je pri prenájme pozemku, keď sa transakcia uskutočňuje až na obdobie jedenástich mesiacov, a potom sa uzavrie rozšírenie.

Ak sa v priebehu primárnej dohody zmluvné strany rozhodli urobiť nejaké zmeny v jej obsahu, dodatočná dohoda sa tiež nemusí zaregistrovať.

Iba ak dôjde v transakcii k zjavným zmenám, napríklad k veľkosti alebo kategórii pozemkov, je lepšie uzavrieť ďalšiu nájomnú zmluvu, kde budú vykonané zmeny presnejšie popísané.

Vozidlo

Vozidlo sa na určité obdobie prevádzky prevádza na nájomcu na použitie v súlade s článkom 642 občianskeho zákonníka Ruskej federácie.

Výška nájmu nezahŕňa poplatok za údržbu vozidla, pretože vozidlo sa prenajíma bez posádky.

Ak by sa prenájom uskutočňoval spoločne s posádkou, potom by sa náklady na údržbu mohli vydeliť dvoma.

Podľa zákona je v prípade poškodenia tretích osôb (tretích osôb) zodpovednosť zodpovedný ten, kto si vozidlo priamo prenajal.

Bez prítomnosti posádky je zodpovednosť zodpovedná za osobu, ktorá vozidlo prevzala do používania.

Ak strany transakcie môžu predpokladať takýto vývoj udalostí, t.j. vznikajúce v priebehu zmien týkajúcich sa posádky spolu s vozidlom, je lepšie predpísať také nuansy a podmienky ukončenia vopred v prvom vyhotovení nájomnej zmluvy.

Ak chce leasingová strana transakciu predĺžiť, potom musí svoje rozhodnutie oznámiť prenajímateľovi mesiac pred uplynutím počiatočnej doby platnosti zmluvy o prenájme vozidla a vydať predĺženie.

Je zaujímavé, že ak doba platnosti leasingovej zmluvy vypršala, ale doprava sa naďalej využíva, potom majiteľ vozidla nebude môcť od vinníka vymáhať pokutu, pretože samotná zmluva sa považuje za zrušenú a nikde nie sú nijaké indície týkajúce sa nájmu.