Izterjava hipotekarnega premoženja na sodišču. Pojasnila plenuma Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije o zastavi: izključitev in prodaja predmeta zastave

Plenum Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 17. februarja 2011 št. 10 "O nekaterih vprašanjih uporabe zakonodaje o zastavi."

Ta opomba bo obravnavala nekatere sklepe Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije v poglavjih o izvršbi na predmet zastave in prodaji predmeta zastave.

1. Izterjava izvršbe na predmet zastave

Okrepljeno je varstvo pravic zastavnika

Če je zastavni upnik zasegel sodni postopek glede predmeta zastave v nasprotju z zakonom ima zastavni upnik pravico tožiti zastavnega upnika zaradi zatiranja dejanj pri prodaji zastavljenega premoženja (20. odstavek). Ta določba krepi položaj zastavnika, ki poleg možnosti uveljavljanja po kršitvi pravice vindikacijsko tožbo in odškodninski zahtevek (5. odstavek), dobi možnost zaščite svojih interesov že v fazi kršitve.

Izvensodna izvršba je težja

Kot veste, ima zastavni upnik, ki ni prejel izvensodne izpolnitve zastavnega upnika, pravico pri notarju zaprositi za izvršilni zaznamek na zastavno pogodbo. Hkrati je eden od pogojev za izdelavo izvršilnega lista »nesporni dolg« iz naslova predloženih listin (91. člen Osnove zakonodaje o notariatu).

V praksi se je pojavil problem: kako je mogoče potrditi nespornost trditev? Ali lahko dolžnik poda očitno neutemeljene ugovore in s tem prepreči izvensodno prodajo zastavljenega premoženja, ali notar oceni, kako tehtni so ugovori glede na razpoložljive dokumente?

Vrhovno arbitražno sodišče Ruske federacije je ubralo pot, ki dolžniku zagotavlja neomejene možnosti za blokiranje izvensodnega postopka (21. odstavek). Sklep navaja, da že samo dejstvo prejema ugovorov dolžnika kaže na obstoj spora.

Poleg tega precej učinkovitega sredstva je Vrhovno arbitražno sodišče Ruske federacije opozorilo, da imajo zastavniki in druge zainteresirane stranke pravico zahtevati ukinitev tožb za prodajo zastavljenega premoženja na podlagi 12. člena Civilnega zakonika Ruske federacije. Ruska federacija.

Domneva se lahko, da lahko s tako širokim arzenalom varstvenih sredstev le mrtvi zastavnik izvensodno prizna zaseg svojega premoženja.

Razpolaganje z zastavljenim premoženjem je poenostavljeno

Vrhovno arbitražno sodišče Ruske federacije je odgovorilo na še en praktični (in v marsičem teoretični) problem: kakšne so posledice odtujitve zastavljenega premoženja brez soglasja zastavnega upnika, ko je takšno soglasje potrebno. Pri hipotekah na nepremičninah je to vprašanje bolj ali manj zakonsko urejeno. A glede premičnin ni bilo gotovosti.

Sklep pojasnjuje: zastavnik ne more izpodbijati transakcije za odsvojitev zastavljene stvari, lahko pa v skladu s pododstavkom 3 odstavka 2 člena 351 Civilnega zakonika Ruske federacije predloži zahtevo za predčasno izpolnitev obveznosti. zavarovano z zastavo in za izvršbo na zastavljeni stvari (23. odstavek).

Vendar je, kot bo prikazano v nadaljevanju, možnost izvršbe odvisna od dobre vere pridobitelja.

Uvedena zaščita dobroverni pridobitelj hipotekarna nepremičnina

Pridobitelj zastavljene premičnine morda ne bo vedel za zastavo. Ali lahko hipotekarni upnik na takšno nepremičnino uveljavlja?

Vrhovno arbitražno sodišče Ruske federacije je uporabilo analogijo prava in jo dopolnilo z avtoriteto sklicevanja na zahteve dobre vere, racionalnosti in pravičnosti, navedlo: izvršbe ni mogoče izterjati na zastavljeno premičnino, pridobljeno za plačilo od zastavnika. s strani osebe, ki ni vedela in ni smela vedeti, da je pridobljeno njihovo premoženje predmet zastave (25. odstavek). Analogija z zaščito dobrovernega pridobitelja pred vindikacijskim zahtevkom je očitna.

Če nadaljujemo analogijo, Vrhovno arbitražno sodišče Ruske federacije v istem odstavku dobrovernemu pridobitelju odvzame varstvo pred izvršbo, če je bilo zastavljeno premoženje v posesti zastavnega upnika, vendar je zapustilo posest slednjega proti njegovi volji.

Izterjava postane bolj zapletena pri splošni cenitvi zastavljenega premoženja

Če zastavna pogodba vsebuje splošno oceno več zastavljenih stvari (premičnin ali nepremičnin), se izterjava in prodaja zastavljene stvari izvajata le kot celota (27. odstavek).

Zanimivo je, da sodišče to sklepa s sklicevanjem na 2. odstavek 340. člena Civilnega zakonika Ruske federacije, ki pravi, da po splošno pravilo zastava velja za vso nepremičnino, ki je vključena v nepremičninski kompleks. Takšna govorica očitno presega dobesedno in je bolj podobna analogiji prava, ki ga je sodišče uporabilo prej v zvezi z dobrovernimi kupci.

Pridržujem se, da Vrhovno arbitražno sodišče Ruske federacije dopušča možnost izvršbe na del zastavljene stvari, vendar mora zastavnik to možnost dokazati.

2. Realizacija predmeta zastave

Izvensodna pogodba o izvršbi: bistveni pogoji

Način prodaje zastavljene nepremičnine je bistveni pogoj sporazumov med zastavnim upnikom in zastavnikom.

Vrhovno arbitražno sodišče Ruske federacije je dalo dvoumno razlago te določbe zakona o hipotekah v zvezi s primerom, ko sporazum vsebuje več načinov izvensodne prodaje premoženja. Tedaj navedenega sporazuma ni mogoče šteti za sklenjenega (28. odstavek).

Ni jasno, kaj je bila osnova to razlago, glede na to, da že v naslednjem odstavku Sklep dovoljuje navedbo več načinov izvensodnega izvajanja v pogodbi, ki se nanaša na premičnine. V tem primeru je izbira določenega praviloma v pristojnosti zastavnika. Zdi se logično, da bi enako pravilo veljalo tudi za nepremičnine.

Izvensodno izvajanje je zapleteno

Vrhovno arbitražno sodišče Ruske federacije je omejitveno razlagalo določbe o izvensodni prodaji zastavljenega premoženja.

2. točka prvega odstavka 28. člena zakona o zastavi določa, da se izvensodna prodaja premičnin lahko izvede na razpisih ali na podlagi komisijske pogodbe. Po mnenju Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije bi moral v slednjem primeru komisionar nastopati tudi kot organizator dražbe. Slednje ne velja za prodajo premoženja, zastavljenega v zvezi s podjetniško dejavnostjo - komisionar ga lahko proda brez licitiranja.

Očitno je Vrhovno arbitražno sodišče Ruske federacije v prvem primeru želelo zaščititi interese zastavnikov-državljanov, ki niso bili izkušeni v zapletenosti prometa. Vendar, ali bo koristno, če v arbitražna sodišča takih sporov še vedno ne bo dobil?

Naslednja omejitev, ki jo uvaja Resolucija, se nanaša na že poslovne zastave (33. odstavek). Prodaja predmeta zastave (premičnine) s prejemom v lastnino zastavnika ali prodaja po komisijski pogodbi brez licitiranja je možna le, če je zastavni upnik lastnik zastavljene stvari.

To pomeni, da če želi zastavni upnik obdržati predmet zastave, pridobi lastninsko pravico pod pogojem pridobitve lastninske pravice na tej nepremičnini. Če je stvar prodana, preide lastništvo na kupca od trenutka, ko je stvar prenesena v posest.

Ob poudarjanju pomena lastništva Vrhovno arbitražno sodišče Ruske federacije izhaja iz praktičnih premislekov: vzpostavitve meril uspešnosti, ki omogočajo hipotekarnemu upniku in tretjim osebam, da zlahka ugotovijo, ali je bila izvršba opravljena in zaključena. Po drugi strani pa to pomeni dvig načela tradicije v imperativno pravilo, čeprav ga člen 223 Civilnega zakonika Ruske federacije vidi kot dispozitivno pravilo, ki dovoljuje prenos lastnine na podlagi sporazuma.

Pojasnila so pravila za puščanje nepremičnine pri hipotekarnem upniku

Zakon precej zmerno ureja postopek zapustitve nepremičnine hipotekarnemu upniku, v zvezi s čimer je treba pozdraviti pojasnila Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije. Iz njih izhaja:

Kupoprodajne pogodbe ni treba skleniti, ko je nepremičnina zapuščena hipotekarnemu upniku ali ko je prodana tretjim osebam;

Zahteva zastavnika za vpis prenosa lastnine ni potrebna;

Za vpis lastništva mora zastavni upnik predložiti dokazila o obvestilu zastavnika o bližajoči se izvršbi.

Izvensodna prodaja predmeta zastave v nasprotju s pravili o cenitvi vrednosti

S sklepom je bilo ugotovljeno, da če so bili pri izvensodni prodaji predmeta zastave brez dražbe kršena pravila o oceni predmeta zastave, lahko posel prodaje zastavljenega premoženja izpodbija zainteresirana oseba. . Hkrati Vrhovno arbitražno sodišče Ruske federacije navaja, da je transakcija izpodbojna in jo mora sodišče priznati za neveljavno, če se dokaže, da je pridobitelj zastavljenega premoženja vedel ali bi moral vedeti, da je premoženje, ki ga je pridobil je bila prodana kot zastavni predmet v nasprotju s pravili za njeno odmero. Ne glede na izpodbijanje posla prodaje zastavljenega premoženja ima zastavnik pravico, da zastavnemu upniku naloži odškodninski zahtevek za škodo, ki je nastala zaradi prodaje zastavljenega premoženja v nasprotju s pravili za njegovo oceno (38. ).

Ta določba Resolucije pušča dvojni vtis. Najprej se šteje, da če sploh zainteresirana stranka, je transakcija nična in ni izpodbojna. V zvezi s sporno transakcijo lahko terjatev vloži ena od njenih strank ali eden od omejen krog osebe, navedene v zakonu. Poleg tega izraz zastaralni rok za priznanje izpodbojne transakcije za neveljavno se ugotovi v enem letu, nična pa v treh letih. Tako je Vrhovno arbitražno sodišče Ruske federacije, da se stabilizira civilni promet in zmanjšal zastaralni rok, je žrtvoval svojo prejšnjo razlago takega vprašanja (36. odstavek Resolucije plenuma Vrhovnega arbitražnega sodišča Ruske federacije z dne 18. novembra 2003 št. 19 "O nekaterih vprašanjih uporabe Zvezni zakon "O delniških družbah").

Z 30. decembrom 2008 N 306-FZ je bil odstavek 1 55. člena tega zveznega zakona spremenjen tako, da se uporablja za pravna razmerja, ki izhajajo iz trenutka zaključka postopka, uporabljenega v stečajnem primeru in uvedena pred datumom začetka veljavnosti. omenjenega zveznega zakona

1. Izpolnitev terjatev zastavnega upnika na račun premoženja, zastavljenega po hipotekarni pogodbi, je dovoljeno izvensodno, če je to določeno s hipotekarno pogodbo ali pogodbo, ki po zakonu povzroči nastanek hipoteke, oz. če so pravice hipotekarnega upnika potrjene s hipoteko ali hipotekarno obveznico.

Izvensodna izvršba na predmet hipoteke na podlagi notarskega izvršilnega vpisa je dovoljena na podlagi notarsko overjene hipotekarne pogodbe ali notarsko overjene pogodbe, ki povzroči nastanek hipoteke po zakonu, ali hipotekarne obveznice, ki vsebuje pogoj za izvensodno izvršbo na zastavljenem premoženju.

Če so pravice zastavnega upnika potrjene s hipoteko, je izpolnjevanje terjatev zastavnega upnika na račun premoženja, zastavljenega po hipotekarni pogodbi, izvensodno po notarjevem izvršilnem zaznamku dovoljeno, če je vsebovan pogoj o izvensodni izvršbi. tako v hipotekarni obveznici kot v hipotekarni pogodbi oziroma pogodbi, ki pomeni nastanek hipoteke na podlagi zakona, na podlagi katerega je hipoteka izdana. Takšne pogodbe morajo biti notarsko overjene.

2. Prodaja zastavljenega premoženja, ki je bila zasežena v izvensodnem postopku, se izvede na način, določen s 56. členom tega zveznega zakona.

V primeru, da hipotekarna pogodba predvideva pogoj za izvensodno izvršbo zastavljenega premoženja in sta stranki pogodbe entiteta in (ali) samostojni podjetnik posameznik, za zavarovanje obveznosti v zvezi s podjetniško dejavnostjo, sta lahko načina prodaje predmeta hipoteke zlasti, če zastavni upnik zapusti zastavljeno premoženje zase in proda zastavno premoženje s strani zastavnega upnika na druga oseba.

Pravila civilne zakonodaje o prodaji in nakupu se uporabljajo za razmerja strank, ko zastavni upnik zapusti zastavljeno premoženje in proda zastavljeno premoženje drugi osebi, razen če iz narave pravnega razmerja izhaja drugače.

Izključitev iz enotnega državnega registra samostojni podjetniki posameznik, ki je stranka hipotekarne pogodbe, ki vsebuje eno od določb iz drugega odstavka tega člena, ne pomeni prenehanja določb hipotekarne pogodbe o zastavljenem premoženju, ki ga zastavi zastavni upnik, ali o prodaji nepremičnine. zastavljeno premoženje s strani zastavnega upnika drugi osebi.

3. Če zastavni upnik zapusti zastavljeno premoženje zase, ga zastavni upnik pusti s pobotom od kupnine terjatev zastavnega upnika do dolžnika, zavarovanih s hipoteko, po ceni, enaki Tržna vrednost takega premoženja, določenega na način, predpisan z zakonom

Kadar zastavljeno premoženje proda zastavni upnik drugi osebi, ga proda zastavni upnik z odbitkom zneska obveznosti, zavarovane z zastavo, po ceni, ki ni nižja od tržne vrednosti takega premoženja, določene v na način, ki ga določa zakon Ruska federacija o ocenjevalnih dejavnostih.

Če se zainteresirana oseba ne strinja z oceno zastavljenega premoženja, ima ta oseba pravico zahtevati od zastavnega upnika povrnitev škode, nastale s prodajo zastavljenega premoženja, po ceni, navedeni v cenilnem poročilu.

4. Zavezovanje registracijska dejanja o vpisu podatkov v enotni državni register nepremičnin v zvezi s predmetom hipoteke, ki je bila zasežena v izvensodnem postopku, je dovoljeno na podlagi izvršilnega vpisa notarja na način, določen z zveznim zakonom št. 218- FZ z dne 13. julija 2015 "Na državna registracija nepremičnina ".

5. Izpolnitev terjatev zastavnega upnika po postopku iz tega člena ni dovoljena, če:

1) predmet hipoteke je stanovanje (njegovi deli), če je za državljana dolžnika in njegove družinske člane, ki živijo skupaj v lastniških prostorih, edino primerno za stalno prebivališče prostori, razen v primerih sklenitve po nastanku razlogov za izključitev pogodbe o izključitvi izven sodišča;

2) zastavnik - posameznika v vzpostavljen red priznan kot pogrešan;

3) je zastavljeno premoženje predmet prejšnjih in poznejših hipotek, pri katerih se uporablja drugačen vrstni red izvršbe na predmet hipoteke ali različni načini prodaje zastavljenega premoženja, razen če sporazum med prejšnjim in poznejšimi zastavni upniki določa drugače. ;

4) je premoženje zastavljeno za zavarovanje izpolnitve različnih obveznosti do več sozastavilcev, razen v primeru, ko je sporazumom vseh sozastavnikov z zastavnikom predviden izvensodni postopek izvršbe;

5) predmet hipoteke je zemljiško parcelo iz sestave kmetijskih zemljišč, za katere velja Zvezni zakon z dne 24. julija 2002 N 101-FZ "O prometu kmetijskih zemljišč" in na katerem ni zgradbe, strukture, strukture;

6) predmet hipoteke je zemljiška parcela iz sestave kmetijskega zemljišča, ki je dana državljanu za individualno stanovanjsko gradnjo, osebno pomožne parcele, vrtnarjenje, živinoreja ali rejo tovornjakov, pa tudi zgradbe, objekti, objekti, ki se nahajajo na tej zemljiški parceli;

Zastavni upnik želi razveljaviti dražbo za prodajo zastavljenega premoženja, ki je potekala v okviru izvršilni postopek

Zastavnik želi obremenitev v obliki zastave razglasiti za odsotno, saj zastavni upnik v enem mesecu po razglasitvi ponovljene ponudbe za neveljavno ni uveljavil pravice obdržati zastavljene stvari.

Hipotekarni upnik želi zaseči zastavljeno nepremičnino

Zastavnik želi razveljaviti dražbo za prodajo zastavljenega premoženja, ki je potekala v okviru izvršilnega postopka.

Posojilodajalec želi izterjati dolg po posojilni pogodbi in zaseči zastavljeno nepremičnino, saj je vračilo kredita zavarovano z zastavo

Oglejte si vse situacije, povezane s čl. 349 Civilnega zakonika Ruske federacije

1. Rubba na zastavljenem premoženju se izvede s sodno odločbo, razen če je izvensodni postopek izvršbe na zastavljenem premoženju določen s sporazumom med zastavnikom in zastavnim upnikom.

Če sporazum strank predvideva izvensodni postopek za izvršbo na zastavljenem premoženju, ima zastavni upnik pravico pri sodišču vložiti tožbo za izvršbo na zastavljenem premoženju. V tem primeru dodatni stroški v zvezi z izvršbo na zastavljenem premoženju v sodnem postopku se izreče zastavnemu upniku, razen če dokaže, da je izvršba na zastavljeno premoženje ali prodaja zastavljenega premoženja v skladu s pogodbo o izvensodnem sklepu o izvršbi. ni bila izvedena zaradi ravnanja zastavnika ali tretjih oseb.

Pri odmerjanju izvršbe in prodaji zastavljenega premoženja morajo zastavni upnik in druge osebe sprejeti potrebne ukrepe za pridobitev največjega premoženja od prodaje zastavljene stvari. Oseba, ki je utrpela škodo zaradi neizpolnitve te obveznosti, ima pravico zahtevati odškodnino.

2. Izpolnitev terjatve zastavnega upnika na račun zastavljenega premoženja brez sodne (izvensodne) pravice je dovoljena na podlagi sporazuma med zastavnikom in zastavni upnikom, če zakon ne določa drugače.

3. Izterjava na predmet zastave se lahko obračuna le s sodno odločbo v primerih, ko:

predmet zastave je edini stanovanjski prostor v lasti občana, razen v primerih sklenitve po nastanku razlogov za izvršbo izvensodne pogodbe o izvršbi;

predmet zastave je premoženje, ki ima pomembno zgodovinsko, umetniško ali drugo kulturna vrednost za družbo;

zastavnik - fizična oseba je bila na ustaljen način prepoznana kot pogrešana;

zastavljeno premoženje je predmet prejšnjih in poznejših zastav, pri katerih se uporablja drugačen vrstni red izvršbe na zastavljenem premoženju ali drugačni načini prodaje zastavljenega premoženja, razen če je s pogodbo med prejšnjim in poznejšimi zastavni upniki določeno drugače;

premoženje je zastavljeno za zavarovanje izpolnitve različnih obveznosti do več zastavnih upnikov, razen v primeru, ko je sporazumom vseh sozastavnikov z zastavnikom predviden izvensodni postopek izvršbe.

Zakon lahko določi tudi druge primere, ko izvensodna izvršba na zastavljenem premoženju ni dovoljena.

Sporazumi, sklenjeni v nasprotju z zahtevami tega odstavka, so nični.

4. Stranki imata pravico, da v zastavno pogodbo vključita pogoj o izvensodnem postopku za izvršbo.

5. Pogodba o izvensodni izvršbi na zastavljeno nepremičnino mora biti sklenjena v enaki obliki kot zastavna pogodba za to nepremičnino.

6. Izterjava izvršbe na predmet zastave po notarjevem izvršilnem zapisu brez sodnega postopka je v primeru neizpolnitve dovoljena na način, določen z zakonodajo o notarjih in zakonodajo Ruske federacije o izvršilnem postopku. ali nepravilna izpolnitev dolžnikove obveznosti, zavarovane z zastavo, če je zastavna pogodba, ki vsebuje pogoj izvensodne izvršbe na zastavljenem premoženju, overjena pri notarju.

7. Pogodba o izvensodni izvršbi na zastavljenem premoženju mora vsebovati navedbo enega ali več načinov prodaje zastavljenega premoženja, ki jih določa ta zakonik, ter vrednost (izhodiščno prodajno ceno) zastavljenega premoženja oziroma postopek za določitev. to.

drug rok ni določen z zakonom, pa tudi če daljši rok ni predviden s pogodbo med zastavnim upnikom in zastavnikom. V primerih, ki jih določa bančna zakonodaja, se prodaja zastavljene premičnine lahko izvede pred iztekom določenega roka z občutnim tveganjem občutnega znižanja vrednosti zastavljene stvari v primerjavi s prodajno ceno (izhodiščna cena). prodajna cena), ki je navedena v obvestilu.

Sodni red izvršba na zastavljenem premoženju .

Sodno izvršbo na zastavljeno nepremičnino določa čl. 349, 350 Civilnega zakonika Ruske federacije, čl. 51 Zveznega zakona z dne 16. 7. 1998 N 102-ФЗ "O hipotekah (zastava nepremičnin)" (v nadaljnjem besedilu - Zakon o hipotekah), čl. 78 FZ "O izvršilnih postopkih" (v nadaljnjem besedilu Zakon).

Pri določanju začetne prodajne cene zastavljenega premoženja v primeru izvršbe na zastavljenem premoženju sodni izvršitelj določi začetno prodajno ceno zastavljenega premoženja na podlagi cene iz č. izvršilni list o odvzemu zastavljenega premoženja, ne glede na to, ali ta cena ustreza tržni vrednosti zastavljenega premoženja.

Če v sklepu o izvršbi o zaplembi zastavljenega premoženja nepremičnine ni navedbe začetne prodajne cene, sodni izvršitelj po uvedbi izvršilnega postopka pozove izterjevalca, da se obrne na sodišče z vlogo za določitev začetne prodajne cene. ali da se samostojno obrne na sodišče z vlogo za pojasnitev izvršilne listine (člen 32 Zveznega zakona "O izvršilnih postopkih"), v kateri se pred sodiščem postavlja vprašanje o njeni določitvi (ob upoštevanju stališča Vrhovno sodišče Ruske federacije, da določitev začetne prodajne cene zastavljenega premoženja opravi sodišče v fazi obravnave zadeve in ne kateri koli drug organ po vrstnem redu izvršitve odločbe, sicer od stališče ruska zakonodaja bi privedla do nezakonitega postopka izvršbe na zastavljenem premoženju, pa tudi določbe odp. 4 str. 2 art. 54 zakona o hipotekah).

Hkrati s sprejetjem ukrepov za določitev začetne prodajne cene zastavljene nepremičnine sledi v skladu s čl. 86 FZ "O izvršilnih postopkih", da sprejme ukrepe za zagotovitev njegove varnosti.

Če v sklepu o izvršbi o izvršbi na zastavljenem premoženju, ki ni v zvezi z nepremičninami, ni navedbe začetne prodajne cene zastavljenega premoženja, se začetna prodajna cena takega premoženja določi v skladu z zahtevami 3. odstavka. čl. 340 Civilnega zakonika Ruske federacije.

Pri prodaji zastavljenega premoženja v okviru izvršilnega postopka bi moral sodni izvršitelj-izvršitelj upoštevati naslednje.

V skladu s 3. delom čl. 78 zakona se prodaja zastavljenega premoženja v okviru izvršilnega postopka izvede na način, ki ga določa zakon, ob upoštevanju posebnosti, ki jih določa zakon o hipoteki, pa tudi drugi zvezni zakoni, ki določajo posebnosti. izvršbe na določene vrste hipotekarna nepremičnina.

V skladu s 1. odstavkom čl. 350 Civilnega zakonika Ruske federacije se prodaja zastavljenega premoženja, od katerega se izterjava obračuna na podlagi sodne odločbe, izvede s prodajo na javni dražbi na način, ki ga določa Civilni zakonik Ruske federacije. in procesna zakonodaja.

Izjema so primeri (pod pogojem, da zastavnik izvaja podjetniške dejavnosti), ko je s sporazumom med zastavnim upnikom in zastavnikom ugotovljeno, da se prodaja zastavljene stvari izvede na način, določen v drugem in tretjem odstavku 2. odstavka 2. člena. 350.1 Civilnega zakonika Ruske federacije.

Če sporazum med zastavnim upnikom, ki opravlja podjetniško dejavnost, in zastavnim upnikom določa, da prodajo zastavljenega premoženja izvede zastavni upnik, da zastavni upnik pusti predmet zastave zase, je priporočljivo, da se sodni izvršitelj-izvršitelj sklicuje na norme klavzule. 1. čl. 350 Civilnega zakonika Ruske federacije, drugi odstavek, odstavek 2 čl. 350.1 Civilnega zakonika Ruske federacije, drugi odstavek, odstavek 2 čl. 55 Zakona o hipotekah, ki navaja postopek prodaje dolžnikovega premoženja.

Po uveljavitvi ukrepov na zastavljenem premoženju izda sodni izvršitelj sklep o prodaji zastavljenega premoženja tako, da zastavni upnik zapusti zastavljeno premoženje.

Po poteku roka za pritožbo na navedeno odločbo sodni izvršitelj zaseže premoženje (s sestavo rubeža) in ga prenese na hipotekarnega upnika. Prenos premoženja s strani sodnega izvršitelja na hipotekarnega upnika je formaliziran z aktom o prevzemu in prenosu.

Zastavni upnik, ki je obdržal zastavljeno premoženje v okviru pogodbe, sklenjene z zastavnikom, samostojno vloži vlogo pri vpisnem organu za vpis prenosa lastnine.

Po podpisu tega akta o prevzemu in predaji izda sodni izvršitelj sklep o zaključku izvršilnega postopka na podlagi 1. člena 1. 47 zakona.

V primeru zastavljenega premoženja, ki ni v zvezi z nepremičninami, je sodni izvršitelj dolžan na podlagi sodne odločbe najkasneje deset dni pred dnem dražbe poslati zastavnega upnika, zastavnika in dolžnika po glavni obveznosti. , pisno obvestilo o dražbi z navedbo datuma, časa in kraja dražbe (člen 1 člena 350.2 Civilnega zakonika Ruske federacije).

V skladu s 3. odstavkom čl. 57 zakona o hipotekah organizator dražbe obvesti o prihajajoči dražbi najpozneje deset dni, vendar ne prej kot trideset dni pred njeno izvedbo v periodične publikacije ki je uradna informacijsko telo organ izvršilna oblast subjekta Ruske federacije, na lokaciji nepremičnine, ki se prodaja, ter pošlje tudi ustrezne informacije za objavo na internetu na način, ki ga določi Vlada Ruske federacije.

Postopek objavljanja informacij o dražbi za prodajo zastavljenih nepremičnin na internetu je določen z Resolucijo Vlade Ruske federacije z dne 30. januarja 2013 N 66 "O pravilih za pošiljanje informacij o dražbah za prodajo nepremičnin". zastavljene nepremičnine in premičnine v okviru izvršilnega postopka ter na dražbah za prodajo zastavljenih premičnin izvensodno za umestitev v informacijsko-telekomunikacijsko omrežje "Internet".

Javne dražbe za prodajo zastavljenih nepremičnin v okviru izvršilnega postopka se izvajajo na lokaciji te nepremičnine (2. člen 57. člena Zakona o hipotekah).

Če izvršilna listina vsebuje samo zahtevo po zasegi zastavljenega premoženja brez navedbe zneska, ki ga je treba izterjati, se izvršilni postopek, ki se začne na podlagi takega sodnega izvršitelja, na podlagi 1. člena 1. 47. zakona po prenosu neuresničenega premoženja na zastavnega upnika ali po dejanski prodaji zastavljenega premoženja, ne glede na znesek, prejet s prodajo.

Če pa je v izvršilni listini poleg zahteve po zaplembi na zastavljeno premoženje navedena tudi zahteva po izterjavi zneska dolga v zvezi z neizpolnjeno obveznostjo, zavarovano z zastavo, potem sodni izvršitelj, če znesek prejeto iz naslova izvršbe na zastavljeno premoženje nezadostno, nadaljuje izvršbo te izvršilne listine v. splošni red, predvideno z zakonom za izvršitev izvršilnih listin premoženjske narave.

V skladu s 3. odstavkom čl. 349 Civilnega zakonika Ruske federacije se lahko izvršba na predmet zastave izteče le s sodno odločbo v primerih, ko:

predmet zastave so edini stanovanjski prostori, ki ne sodijo v lastninsko pravico državljana, razen v primerih sklenitve po nastanku razlogov za izvršbo izvensodne pogodbe o izvršbi;

predmet zastave je premoženje, ki ima za družbo pomembno zgodovinsko, umetniško ali drugo kulturno vrednost;

zastavljeno premoženje je predmet prejšnjih in poznejših zastav, pri katerih se uporablja drugačen vrstni red izvršbe, ne predmet zastave ali različni načini prodaje zastavljenega premoženja, razen če je s pogodbo med prejšnjim in poznejšimi zastavni upniki določeno drugače;

premoženje je zastavljeno za zavarovanje izpolnitve različnih obveznosti do več zastavnih upnikov, razen v primeru, ko je sporazumom vseh zastavnih upnikov z zastavnikom predviden izvensodni postopek izvršbe.

Tudi po odstavkih. 5 in 6 čl. 55 Zakona o hipoteki izvensodno poplačilo terjatev zastavnega upnika ni dovoljeno, če:

predmet hipoteke je stanovanjska nepremičnina v lasti posameznika;

zastavnik - fizična oseba je bila na ustaljen način prepoznana kot pogrešana;

zastavljena nepremičnina je predmet prejšnjih in poznejših hipotek, pri katerih se uporablja drugačen vrstni red izvršbe na predmet hipoteke ali različni načini prodaje zastavljenega premoženja;

nepremičnina je zastavljena za zagotavljanje izpolnjevanja različnih obveznosti do več solastnikov;

predmet hipoteke je zemljiška parcela iz sestave kmetijskih zemljišč, za katero velja Zvezni zakon z dne 24.7.2002 N 101-FZ "O prometu kmetijskih zemljišč" in na kateri ni zgradbe, strukture, strukture;

Predmet hipoteke je zemljišče iz sestave kmetijskega zemljišča, ki se daje državljanu za individualno stanovanjsko gradnjo, osebno podrejeno kmetijstvo, kmetijo na podeželju, vrtnarjenje, živinorejo ali tovornjake, pa tudi zgradbe, objekti, objekti, ki se nahajajo na tej zemljiški parceli;

Predmet hipoteke je zemljiška parcela, ki je določena v 1. členu čl. 62.1 Zakona o hipotekah in na katerih ni zgradb, objektov, objektov;

predmet hipoteke je nepremičnina, ki je v državni ali občinski lasti;

hipotekarna pravica na zastavljeni nepremičnini ni vpisana v Enotnem državni register pravice do nepremičnina in transakcije z njim;

Predmet hipoteke je premoženje, ki ima za družbo pomembno zgodovinsko, umetniško ali drugo kulturno vrednost.

V zvezi s tem, če v okviru izvršilnega postopka izterjati denar pod obveznostjo, zavarovano z zastavo, prisotnost zastavljenega premoženja iz 3. odstavka čl. 349 Civilnega zakonika Ruske federacije, odstavek 5 čl. 55. Zakona o hipoteki se sodnemu izvršitelju priporoča, da tožniku pisno pojasni, kdo je hipotekarni upnik, da se je treba obrniti na sodišče s predlogom za izvršbo na zastavljeni nepremičnini z določitvijo njene začetne prodajne cene.

Če zastavni upnik ne izkoristi pravice, da se obrne na sodišče z ustrezno vlogo in tudi če dolžnik nima drugega premoženja, ki bi ga bilo mogoče zaseči, se sodnemu izvršitelju priporoča, da vrne izvršilni dokument rekuperator v skladu s točko 6 h. 1 čl. 46 zakona.

Podlaga za izvršbo na zastavljenem premoženju je neizpolnitev oz nepravilna izvedba dolžnik obveznosti, zavarovane z zastavo. Če pa je kršitev obveznosti dolžnika izjemno nepomembna in je posledično velikost terjatev zastavnega upnika očitno nesorazmerna z vrednostjo zastavljenega premoženja, se izvršba na zastavljeno premoženje lahko zavrne.

Civilni zakonik Ruske federacije je določil pravilo, da se upnikove terjatve izpolnijo iz vrednosti zastavljenega premoženja s sodno odločbo. Strankam zastavne pogodbe je dana pravica, da se odpovejo tem zahtevam, če je predmet zastave nepremičnina in sta stranki (zastavni upnik in zastavni upnik) sklenili posebno pogodbo, ki predvideva prodajo zastavljene stvari, ne da bi sodišče.

Tak dogovor ima pravno moč pod naslednjimi pogoji (del 2 klavzule 1 člena 349 Civilnega zakonika Ruske federacije):

Pogodba je bila sklenjena po nastanku razlogov za izvršbo na predmetu zastave (to je, če je neizpolnitev ali neustrezno izpolnitev glavne obveznosti postala storjena stvar);

· Pogodba mora biti notarsko overjena.

Vendar zakonodajalec priznava, da lahko sodišče takšno pogodbo prizna za neveljavno na tožbo osebe, katere pravice so bile s takšnim sporazumom kršene (zadnja določba 2. odstavka 1. člena 349 Civilnega zakonika Ruska federacija)

Pravico do spremembe imata tudi stranke (zastavnik in zastavni upnik). zakonsko določeno sodni postopek za prodajo premičnin (2. odstavek 349. člena Civilnega zakonika Ruske federacije). Za to morajo skleniti tudi ustrezen dogovor. Zakon ne nalaga posebnih zahtev glede oblike in časa sklenitve takega sporazuma. Pogodba o izločitvi sodnega postopka za prodajo zastavljene premičnine se lahko sklene v preprosti pisni obliki, tako pred kot po nastanku izvršilnih razlogov na zastavljenem premoženju.

Ne glede na postopek izvršbe na zastavljenem premoženju se lahko njegova izvedba izvede le na javni dražbi na način, ki ga določa procesna zakonodaja (vendar lahko tudi tu zakon določi izjemo od tega pravila). Začetno ceno nepremičnine, ki se prodaja, določi sodišče, če je izvršba na zastavljenem premoženju opravljena s sodno odločbo. V drugih primerih je izhodiščna cena določena s sporazumom zastavnega upnika z zastavnim upnikom. Zastavljena nepremičnina se proda tistemu, ki ponudi najvišjo ponudbo.

O organizaciji poslov z zastavljenim premoženjem, ki je bil obračunan, glej tudi zvezni zakon z dne 26. oktobra 2002 št. 127-FZ "O insolventnosti (stečaj)":

... 6. Dolžnik ima pravico odtujiti premoženje, ki je predmet zastave, ga dati v najem oz brezplačna uporaba drugi osebi, ali drugače razpolagati z njim ali pa predmet zastave obremeniti s pravicami in terjatvami tretjih oseb le s soglasjem upnika, katerega terjatve so zavarovane z zastavo tega premoženja, razen če ni drugače določeno. zvezni zakon ali z zastavno pogodbo in ne izhaja iz narave zastave«.

Premoženje, ki je predmet zastave, se prodaja samo na dražbi na način, predpisan s 3. do 9. členom 110. člena Zveznega zakona št. 127-FZ z dne 26. oktobra 2002 "O insolventnosti (stečaj)". Prodaja premoženja, ki je predmet zastave, je dovoljena le s soglasjem upnika, katerega terjatve so zavarovane z zastavo tega premoženja. V tem primeru se terjatve upnika, zavarovane z zastavo, poplačajo na račun vrednosti prodanega premoženja, predvsem drugim upnikom po prodaji zastavljene stvari, z izjemo obveznosti do upnikov prvega in druga prednostna naloga, katere terjatve so nastale pred sklenitvijo ustrezne zastavne pogodbe.

…5. Nepremičnina, ki je predmet zastave, se prodaja le na javni dražbi. Prodaja premoženja, ki je predmet zastave, je dovoljena le s soglasjem upnika, katerega terjatve so zavarovane z zastavo tega premoženja. V tem primeru se terjatve upnika, zavarovane z zastavo, poplačajo v vrednosti prodanega premoženja, predvsem drugim upnikom po prodaji zastavljene stvari, z izjemo obveznosti do upnikov prve in druge prednosti, pravic terjatev, za katero je nastala pred sklenitvijo ustrezne zastavne pogodbe."

1. Organizator javne dražbe jih razglasi za neveljavne v primerih, ko:

1) na javni dražbi sta nastopila manj kot dva kupca;

2) na javna dražba pri izhodiščni prodajni ceni zastavljene nepremičnine ni pribitka;

3) oseba, ki je zmagala na javni dražbi, ni plačala kupnine v navedenem roku.

Javna dražba mora biti razglašena za neveljavno najkasneje naslednji dan po nastopu katere od navedenih okoliščin.

2. Zastavni upnik ima v 10 dneh po razglasitvi javne dražbe za neveljavno pravico po dogovoru z zastavnikom pridobiti zastavljeno nepremičnino po začetni prodajni ceni na javni dražbi in pobotati svoje terjatve, zavarovane s hipoteko. te nepremičnine proti kupnini.

Za tak sporazum veljajo pravila. civilno pravo Ruske federacije o kupoprodajni pogodbi. V tem primeru hipoteka preneha.

3. Če dogovor o pridobitvi premoženja s strani zastavnega upnika iz drugega odstavka tega člena ni bil sklenjen, se ponovi javna dražba najkasneje v enem mesecu po prvi javni dražbi. Začetna prodajna cena zastavljenega premoženja na ponovljeni javni dražbi, če so nastali zaradi razlogov iz prvega in drugega odstavka 1. odstavka tega člena, se zniža za 15 odstotkov. Javni posli se izvajajo na način, določen s členom 57 tega zveznega zakona.

4. V primeru, da se ponovljene javne dražbe razglasijo za neveljavne iz razlogov iz prvega odstavka tega člena, ima zastavni upnik pravico pridobiti (obdržati) zastavljeno premoženje po ceni, ki ni več kot 25 odstotkov nižja od njene začetne prodajne cene. na prvi javni dražbi in pobotali s kupnino svojih terjatev, zavarovanih s hipoteko.

Če je hipotekarni upnik obdržal zastavljeno premoženje, ki mu po svoji naravi in ​​namenu ne more pripadati, vključno z nepremičnino, ki ima za družbo pomembno zgodovinsko, umetniško ali drugo kulturno vrednost, zemljiško parcelo, je dolžan to premoženje v enem letu odtujiti. v skladu z 238. členom Civilni zakonik Ruska federacija.

5. Če zastavni upnik v enem mesecu po razglasitvi ponovljenih javnih dražb neveljavne ne uveljavi pravice do obdržanja predmeta hipoteke, preneha hipoteka.«

Nadaljnja dejanja zastavnega upnika so odvisna od tega, kateri zneski so bili prejeti kot rezultat prodaje zastavljenega premoženja. Če izkupiček ne zadostuje za pokritje dolga, ima zastavni upnik pravico, da prejme manjkajoči znesek, ne da bi izkoristil prednost na podlagi zastave. Če prejeti znesek presega znesek obveznosti, zavarovane z zastavo, se razlika vrne zastavitelju.

Ob tem je treba upoštevati, da imata dolžnik in zastavni dajalec, ki je tretja oseba, pravico kadarkoli pred prodajo zastavljene stvari prenehati z izvršbo nanjo in njeno prodajo, če ima izpolnil z zastavo zavarovano obveznost in tisti njen del, katerega izpolnitev je zapadla.

Veljavna zakonodaja ne predvideva možnosti prenosa premoženja, ki je predmet zastave, v last zastavnega upnika. Vse pogodbe, ki predvidevajo tak prenos, so neveljavne.

V primerih, ko je izpolnitev glavne obveznosti zavarovana z zastavo nepremičnine, se terjatve upnika - zastavnega upnika izpolnijo iz vrednosti zastavljenega premoženja s sodno odločbo.

Zastavljeno premičnino je treba prodati s sodno odločbo le, če zastavna pogodba (ločitvena pogodba) ne določa drugače. Posledično je v primerih, ko je glavna obveznost zavarovana z zastavo premičnin, strankam dana pravica, da v besedilo zastavne pogodbe vključita pogoj o prodaji zastavljenega premoženja brez sodnega postopka in izpolnitve terjatev zastavni upnik, če obveznost, zavarovana z zastavo premičnin, ni izpolnjena (člen 349 Civilnega zakonika Ruske federacije).

V tem primeru je priporočljivo v pogodbi določiti izvensodni postopek z določili s pridržki (besedili), kot so:

· O postopku izvršbe na predmetu zastave - "izvedba izven sodišča";

· Za izvršbo "zastavilec prenese na osebo, ki jo je določil zastavni upnik, predmet zastave in vse dokumente zanj";

· O obveznosti zastavnega upnika - "prenesti predmet zastave in vse dokumente zanj z navedbo določenega obdobja od dneva prejema zahteve zastavnega upnika za tak prenos";

· O odgovornosti zastavnika za nepravočasno izpolnitev obveznosti - »za vsak dan zamude plačati zastavnemu upniku denarno kazen v dogovorjenem znesku«;

· o določitvi posebne začetne cene za dražbo;

· O konkretnem znesku znižanja cene, če se zavarovanje ne proda na dražbi prvič ali če je dražba razglašena za neveljavno.

Po dogovoru strank se lahko obveznost v zameno za izpolnitev prekine z določitvijo odškodnine (plačilo denarja, prenos premoženja in podobno) - člen 409 Civilnega zakonika Ruske federacije. To pomeni, da predmet zastave postane last zastavnega upnika, obveznosti dolžnika po glavni pogodbi pa se štejejo za izpolnjene.

Sklenitev odškodninske pogodbe je v najboljšem interesu zavarovanega upnika, saj prihrani materialne in časovne stroške, ki zastavljeni upnik, bi nastali med poskusom izpolnitve svojih zahtevkov na sodišču. Po dogovoru o odškodnini je možen prenos tako premičnin kot nepremičnin.

Za več podrobnosti o vprašanjih izvršbe na zastavljenem premoženju glejte knjigo CJSC "BKR-Intercom-Audit" "Izposojena in kreditna sredstva. Zastava in poroštvo«.