domov » Tožilstvo » Posledice odpovedi pogodbe o komercialnem najemu stanovanjskih prostorov. Temna stran komercialnega najema

Posledice odpovedi pogodbe o komercialnem najemu stanovanjskih prostorov. Temna stran komercialnega najema

Normativni pravni akti, ki urejajo zemljiškopravna razmerja v Ruski federaciji Predpisio urejanju zemljiških pravnih razmerij v Ruska federacija Vprašanje: Katera zakonodaja ureja zemljiška pravna razmerja trenutno v Ruski federaciji? Odgovor: Glavni pravni akt, ki ureja zemljiške in kmetijske odnose, je Ustava Ruske federacije iz leta 1993, ki v čl. st 9 in ... 62037 / nov. 7, 2008, polnoč

Pojem in funkcije zemljišča KONCEPT IN FUNKCIJE ZEMLJIŠČA Predmet zemljiške knjige v kateri koli državi je njen zemljiški sklad. V življenju sodobne države in družbe je dežela pomembna kot meja suverenosti države, kot osnova življenja ljudi, kot naravni vir, kot teritorialna osnova, kot sredstvo ... 37125 / okt. 26. november 2011, polnoč

Pojem in značilnosti stanovanjskega prostora POJAM IN ZNAKI STANOVALNEGA PROSTORA Pojem stanovanjskega območja je določen tudi z 2. odst. 15 LCD RF. Stanovanjski prostori veljajo za osamljene prostore, ki so nepremičnine in primerni za njih stalno prebivališče državljani. Tako imajo bivalne prostore po podatkih RF LC celo ... 32227 / 16. april 2010, polnoč

Stopnja oskrbe in obračunska stopnja za območje bivalnega prostora Stopnja ponudbe in obračunska stopnja za območje bivalnega prostora Za razliko od stanovanjskega kompleksa RSFSR stanovanjski prostor Ruske federacije ne določa velikosti minimalnega standarda za življenjski prostor. Uvaja novo merilo za določitev površine stanovanjskih prostorov, zagotovljenih s pogodbami socialno zaposlovanje... To merilo je stopnja ponudbe ... 29636 / 14. april 2010, polnoč

Socialna norma življenjskega prostora na osebo Socialna norma življenjskega prostora na osebo je najmanjša velikost celotnega življenjskega prostora, ki jo določi organ lokalna vlada odvisno od stopnje oskrbe z bivalnim prostorom in drugih dejavnikov. Poleg tega so zvezni zakoni in zakoni sestavnih oseb kategorije Ruske federacije ... 25205 / okt. 29. 2010, polnoč

Nepremičnine z obremenitvami Nepremičnine z obremenitvami Številne transakcije z nepremičninami in zemljiščami pogosto spremljajo obremenitve. Obremenitve - tako se v urbanistični praksi imenujejo pogoji, določeni z zakonom, prepovedi, ki imetnika avtorskih pravic omejujejo pri uveljavljanju lastninskih pravic ali drugih premoženjske pravice za določen objekt nepremičnina. ... 20719 / feb. 27. 2009, polnoč

Kakšne dokumente mora imeti prodajalec zemljišča? Kakšne dokumente mora imeti prodajalec zemljišča ali podeželske hiše: Lastnik stanovanjske stavbe mora za svoje premoženje poskrbeti, da je pravilno izvršil dokumente. Kaj so ti dokumenti? 1. Lastniški list za hišo. To ... 20011 / avg. 19, 2012, 9:26 p.p.

Kako "odpisati" starega lastnika pri nakupu stanovanja? Znano je, da se kupec pri nakupu stanovanja na sekundarnem trgu spopada s težavo - kako se znebiti prodajalca iz okupiranega območja. Še več, izpustitev je potrebna ne le fizično (vzel je svoje stvari in izročil ključe), ampak tudi zakonit, da bi se umaknil iz registracije v kraju ... 16451 / nov. 9, 2010, polnoč

Pravice lastnika nepremičnine, ki se nahaja na zemljiški parceli, ki je v zasebni lasti. Pravice lastnika nepremičnine, ki se nahaja na zemljiški parceli, ki je v zasebni lasti. Odstavek 5 člena 1 dežele zakonika Ruske federacije razglaša načelo enotnosti usode zemljiške parcele in močno povezani objekti, po katerih sledijo vsi predmeti, ki so močno povezani s zemljiškimi parcelami ... 16363 / okt. 23. 2008, polnoč

Predmeti in predmeti stanovanjskega prava. Predmeti in predmeti stanovanjskega prava. Predmeti stanovanjskega prava so osebe, ki sodelujejo v teh pravnih razmerjih. Subjekti stanovanjskih pravnih razmerij so državljani in pravne osebe, RF, subjekti RF, občine (Člen 4 LC RF). Določbe RF stanovanjskega zakonika veljajo za stanovanjske odnose z ... 15997 / 26. julij 2010, polnoč

Razvrstitev zemljiškega sklada države KLASIFIKACIJA ZEMLJIŠKEGA SKLADA DRŽAVE Skupni zemljiški sklad znotraj meja Ruske federacije, ne glede na obliko lastništva, lastništva ali uporabe, je predmet GZK. Skupna površina zemljiškega sklada Ruske federacije je s 1. januarjem 2002 znašala 1709,8 milijona hektarjev (12,5% ... 14308 / nov. 7, 2011, polnoč

Značilnosti gradnje na vrtnih parcelah Gradnja vrtnih in poletnih koč ima določene posebnosti, ki so posledica njihove lokacije na omejenem ozemlju združenja vrta (poletne koče). Značilnosti načrtovanja in gradnje vrtnih parcel so določene s SP 53.13330.2011. Načrtovanje in razvoj ozemelj vrtnarskih (poletnih koč) združenj državljanov, zgradb in objektov (posodobljeno ... 14132 / 8. julij 2013, 5:19 p.p.

Funkcije, metode in načela upravljanja zemljišč FUNKCIJE, METODE IN NAČELA UPRAVLJANJA ZEMLJIŠKIH VIROV V postopku upravljanja zemljišč se zgornje naloge izvajajo s posebnimi dejavnostmi ali funkcijami. Upoštevati je treba, da se zemljiški viri upravljajo v dveh smereh: neposredni in posredni. Prva je povezana z ustvarjanjem posebnih oblik in pogojev ... 13815 / 15. marec 2012, polnoč

Dokumenti, ki potrjujejo lastništvo zemljiške parcele Pred sprejetjem novega zemljiškega zakonika Ruske federacije je veljal (od leta 1991) Zakonik o zemljiščih RSFSR. Vendar je bilo še 40 drugih ruskih zakonov, ki se nanašajo na zemljiškopravna razmerja in imajo načeloma enako pravno veljavo kot deželni zakonik RSFSR. Poleg tega zemljiška vprašanja... 13109 / nov. 29. 2010, polnoč

DOLOČNE IN POSEBNE ZEMLJIŠČINE DOLOČITE IN POSEBNO zemljiške parcele Zemljiška parcela je lahko deljiva in nedeljiva. Delljiva je zemljiška parcela, ki jo lahko, ne da bi spremenili dovoljeno rabo, razdelimo na dele, od katerih lahko vsak po delitvi tvori samostojno zemljiško parcelo, zemljiško zemljišče pa prepoznamo kot nedeljivo, ... 12853 / 16. maj 2012, 8:25 p.p.

Proge urbanistične ureditve Urbanistične dejavnosti so dejavnosti za razvoj ozemelj, vključno z mesti in drugimi naselji, ki se izvajajo v obliki teritorialnega načrtovanja, urbanističnega območja, načrtovanja ozemelj, arhitekturnega in gradbenega načrtovanja, gradnje, remont, rekonstrukcija objektov kapitalna gradnja... Načrtovanje teritorialnega razvoja, vključno z ... 11981 / sep. 23. 2013, 1:10 p.p.

Vrste in naloge upravljanja z zemljišči VRSTE IN NALOGE UPRAVLJANJA ZEMLJIŠČIH SREDSTEV NA RAZLIČNIH UPRAVNIH RAVNIH Javna uprava se lahko razdeli na splošno in oddelčno (sektorsko) upravljanje. Splošno javna uprava izvesti državnih organov splošna in posebna pristojnost ter ima teritorialni značaj. Velja za vse ... 11974 / 15. marec 2012, polnoč

Ugodni stanovanjski program Ugodni stanovanjski program. Zaradi ostrega problema z zagotavljanjem stanovanj za svoje državljane je ruska vlada leta 2006 sprejela nacionalni projekt "Ugodno udobno stanovanje - za ruske državljane". V okviru tega projekta so bili odobreni različni hipotekarni in socialni programi za pridobitev stanovanja. Bilo je... 11781 / nov. 5, 2008, polnoč

Pojem in vrste stanovanjskega fonda KONCEPT IN VRSTE STANOVANJA SKLADA V skladu s čl. 19 ZhK RF je stanovanjski sklad celota vseh stanovanjskih prostorov, ki se nahajajo na ozemlju Ruske federacije. Obstaja klasifikacija stanovanjskega fonda po različnih razlogih. Glede na obliko lastništva: zasebni stanovanjski sklad: individualni stanovanjski ... 11408 / 16. april 2010, polnoč

23.08.2016 - Odpoved najemne pogodbe za stanovanjske prostore v sodni postopek.

Eden od načinov za zadovoljevanje potreb državljanov po stanovanju je uporaba stanovanja tujine na pogodbeni osnovi. Tradicionalno za ruski pravni sistem so ti odnosi posredovani s sporazumom komercialno najem bivalne prostore.

Potreba po odpovedi takega sporazuma se lahko pojavi iz različnih razlogov. Obe strani imata pravico do predčasne odpovedi pogodbe o komercialnem najemu stanovanjskih prostorov.

V zvezi s tem zadnje čase pogosto postavljajo vprašanje: V katerih primerih se lahko odpove pogodba o najemu v sodni

Glavni znanstveni svetovalec podjetja, dr. :

Eden od načinov za zadovoljevanje potreb državljanov po stanovanju je uporaba stanovanja tujine na pogodbeni osnovi. Tradicionalno za ruski pravni sistem ta razmerja posredujejo pogodba o najemu stanovanjskih prostorov.

Komercialna pogodba o najemu stanovanjskih prostorov je postala razširjena z razvojem tržnih odnosov, ki so pomembno vplivali na stanovanjski sektor in tudi na druge družbene sfere. Vzpostavitev različnih oblik lastništva in vključitev stanovanjskih prostorov v tržni promet je s strani države in družbe ponovno ocenila bistvo in namen stanovanja, ki se je začelo razumeti ne le kot ena od pomembnih družbenih koristi, nujen pogoj za normalno človeško dejavnost, vklj. in javnosti, pa tudi kako vir prihodka.

Tako koncept "najem bivalnih prostorov" pridobil širšo vsebino, saj v sodobnih razmerah tržno gospodarstvo najem ni namenjen le tradicionalnemu zadovoljevanju stanovanjskih potreb državljanov, ampak tudi ustvarjanje dohodka.

V skladu s čl. 673 Civilnega zakonika Ruske federacije (Civilni zakonik Ruske federacije) je lahko predmet pogodbe o najemu stanovanja izolirano stanovanjsko območje, primerno za stalno prebivanje (stanovanje, stanovanjska zgradba, del stanovanja ali stanovanjska stavba). Hkrati ta norma ne vsebuje definicije stanovanja in njegovih posameznih vrst. To zakonodajno vrzel zapolnjujejo normativi stanovanjske zakonodaje. Torej, v skladu z 2. delom čl. 15 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije (stanovanjski zakonik Ruske federacije) se stanovanjski prostori štejejo za izolirane prostore, ki so nepremičnine in primerni za stalno prebivanje državljanov (ustrezajo uveljavljenim sanitarnim in tehnični predpisi in norme, druge pravne zahteve).

Prepoznaven znaki stanovanja :

1) življenjski prostor mora biti izoliran, tj. ločen mora biti od drugih stanovanjskih prostorov, javnih objektov, imeti mora ločen vhod (izhod): stanovanjski prostori stanovanjske stavbe morajo imeti neodvisen izhod bodisi na zemljiško parcelo, ki meji na stanovanjsko stavbo, bodisi na skupne površine v takšni hiši;
2) stanovanje je nepremičnina, torej predmet, katerega premik je nemogoč brez nesorazmerne škode njihovemu namenu;
3) stanovanje mora biti primerno za stalno prebivanje državljanov, kar pomeni razpoložljivost konstruktivne in funkcionalne možnosti celoletnega (kadar koli v letu, ne glede na vremenske razmere) prebivanja državljanov v njem dlje časa, kar pomeni tudi varnost stanovanja, kadar ga uporabljate za imenovanje.

Nameščeno zahteve, ki jih morajo izpolnjevati bivalne prostore .

Torej, bivalne prostore je treba namestiti predvsem v hišah, ki se nahajajo v stanovanjskem območju, v skladu s funkcionalnim območjem območja.

Nosilne in ograjene konstrukcije stanovanja, vključno s tistimi, ki so del skupne lastnine lastnikov prostorov v stanovanjski hiši, morajo biti v delovnem stanju, v katerih kršitve, ki nastanejo med delovanjem v smislu deformabilnosti (in armiranobetonskih konstrukcij v smislu odpornosti na razpoke), ne vodijo v kršitev delovne zmogljivosti in nosilne zmogljivosti konstrukcij, zanesljivosti stanovanjske stavbe in zagotavljata varno bivanje državljanov in varnost inženirske opreme.

Bivalne prostore, pa tudi skupna lastnina lastniki prostorov v stanovanjski zgradbi morajo biti opremljeni in opremljeni tako, da preprečijo nevarnost poškodb prebivalcev, ko se gibljejo v stanovanju in v bližini stanovanja, ob vstopu in zapuščanju stanovanja in stanovanjske hiše, pa tudi pri uporabi inženirske opreme in nudijo priložnost premični predmeti inženirske opreme ustreznih prostorov stanovanj in pomožnih prostorov hiše, ki so del skupne lastnine lastnikov prostorov v stanovanjski hiši. Hkrati naj bi naklon in širina stopnišč in klančin, višina stopnic, širina tekalnih površin, širina pristajanja, višina stopnišč, kleti, upravljano podstrešje, dimenzije vratnih vrat zagotavljali udobje in varnost gibanja in postavitve.

Bivalni prostori morajo biti opremljeni z inženirskimi sistemi (električna razsvetljava, komunalna oskrba s pitno in toplo vodo, odtok, ogrevanje in prezračevanje, v pliniziranih območjih pa tudi oskrba s plinom).

Vendar hkrati v naseljih brez centraliziranega inženirske mreže v eno- in dvonadstropnih stavbah je dovoljena odsotnost vodovoda in kanalizacijskih stranišč.

Inženirski sistemi (prezračevanje, ogrevanje, oskrba z vodo, kanalizacija, dvigala itd.), Oprema in mehanizmi, ki se nahajajo v stanovanjskih prostorih, pa tudi kot del skupne lastnine lastnikov prostorov v stanovanjski hiši morajo biti v skladu z zahtevami sanitarne in epidemiološke varnosti (Resolucija države sanitarni zdravnik Ruske federacije z dne 10.06.2010 št. 64 "O odobritvi SanPiN 2.1.2.2645-10" (skupaj s "SanPiN 2.1.2.2645-10. Sanitarne in epidemiološke zahteve za življenjske pogoje v stanovanjskih stavbah in prostorih. Sanitarna in epidemiološka pravila in standardov ")). Prezračevalni sistem stanovanjskih prostorov naj izključuje pretok zraka iz enega stanovanja v drugo. Prezračevalnih kanalov kuhinj in sanitarij (pomožnih prostorov) z dnevnimi sobami ni dovoljeno.

Inženirski sistemi (prezračevanje, ogrevanje, oskrba z vodo, kanalizacija, dvigala itd.), Ki se nahajajo v stanovanjskih prostorih, pa tudi kot del skupne lastnine lastnikov prostorov v stanovanjski hiši, morajo biti nameščeni in nameščeni v skladu z varnostnimi zahtevami, ki so določene v veljavni uredbi pravni aktiter navodila proizvajalcev opreme ter higienski standardi, tudi glede dovoljene ravni hrupa in vibracij, ki jih ustvarjajo ti inženirski sistemi.
Dostop do stanovanja, ki se nahaja v stanovanjski hiši nad petim nadstropjem, razen podstrešja, mora biti prek dvigala.

Nadmorska višina stanovanja, ki se nahaja v pritličju, mora biti višja od načrtovane nadmorske višine. Namestitev v kletnih in kletnih etažah ni dovoljena.

Nad dnevnimi sobami, pod njimi, pa tudi sosednjimi, ni dovoljeno postavljati strojnice in jaškov dvigal, komore za odvoz smeti, jaška za odvoz smeti in naprave za čiščenje in pranje, električna plošča.

Bivalne površine vključujejo:

1) stanovanjska stavba, del stanovanjske stavbe;
2) stanovanje, del stanovanja;
3) soba.

Stanovanjska stavba priznana je individualno določena stavba, ki je sestavljena iz prostorov in prostorov za pomožno uporabo, ki so zasnovani tako, da zadovoljujejo gospodinjske gospodinjske in druge potrebe, povezane z njihovim bivanjem v takšni stavbi.

Stanovanje prepozna se strukturno ločen prostor v stanovanjski zgradbi, ki omogoča neposreden dostop do skupnih prostorov v takšni stavbi in je sestavljen iz ene ali več prostorov, pa tudi prostorov za pomožno uporabo, namenjenih zadovoljevanju gospodinjskih gospodinjstev in drugim potrebam, povezanim z njihovim bivanjem v taki ločeni sobi ...

Soba se prizna del stanovanjske stavbe ali stanovanja, ki je namenjen uporabi neposrednega prebivališča državljanov v stanovanjski zgradbi ali stanovanju.

V skladu z drugim odstavkom 2. čl. 673 Civilnega zakonika Ruske federacije ima najemnik stanovanjskih prostorov v stanovanjski hiši, skupaj z uporabo stanovanjskih prostorov, pravico do uporabe skupne lastnine stanovalcev v taki hiši (člen 290 Civilnega zakonika Ruske federacije). Hkrati je treba opozoriti, da čl. 290 Civilnega zakonika Ruske federacije ne vsebuje dovolj popolnega seznama predmetov, ki so del skupne lastnine v stanovanjski hiši. Toda tak seznam je zapisan v čl. 36 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije, po katerem skupna lastnina lastnikov prostorov v stanovanjski hiši vključuje:

1) prostori v tej hiši, ki niso del stanovanj in so namenjeni za več kot eno sobo v tej hiši, vključno z medstanovanjskimi stopnišči, stopnišči, dvigali, dvigalom in drugimi jaški, hodniki, tehnična tla, podstrešja, kleti, v katerih so inženirske komunikacije, druga oprema, ki služi več kot eno sobo v tej hiši (tehnične kleti);

2) druge prostore v tej hiši, ki ne pripadajo posameznim lastnikom in so namenjeni zadovoljevanju socialnih in gospodinjskih potreb lastnikov prostorov v tej hiši, vključno s prostori, namenjenimi organiziranju prostega časa, kulturnemu razvoju, otroški ustvarjalnosti, telesni vzgoji in športu in podobnim prireditvam;

3) strehe, ki obdajajo nosilne in nosilne konstrukcije te hiše, mehansko, električno, sanitarno in drugo opremo, ki se nahaja v tej hiši zunaj ali znotraj prostorov in služi več kot eni sobi;

4) zemljiška parcela, na kateri se nahaja ta hiša, z elementi urejanja in urejanja okolice, drugi objekti, namenjeni vzdrževanju, obratovanju in izboljšanju te hiše in ki se nahajajo na določeni zemljiški parceli.

Meje in velikost zemljiške parcele, na kateri se nahaja stanovanjska stavba, se določijo v skladu z zahtevami zemljiške zakonodaje in zakonodaje o urbanističnem načrtovanju.

Lastnik stanovanja ni upravičen odtujiti svojega deleža v lastništvu skupne lastnine stanovanjske stavbe, pa tudi do drugih dejanj, ki izhajajo iz prenosa tega deleža ločeno od lastništva stanovanja.

Stranki pogodbe o poslovnem najemu stanovanjskih prostorov sta najemodajalec in najemnik.

Stanovanjske prostore najamejo lastniki, pa tudi druge osebe, ki jih taka pravica ali lastnik obdaruje.

V skladu s prvim odstavkom čl. 677 Civilnega zakonika Ruske federacije, lahko samo državljan lahko delodajalec po pogodbi o najemu stanovanja. Hkrati se pravnim osebam lahko dodelijo stanovanjski prostori v posest in (ali) uporabo na podlagi najemne ali druge pogodbe. Toda pravna oseba lahko stanovanje uporablja samo za prebivanje državljanov.

Komercialna najemna pogodba je sklenjena v pisni obliki (člen 674 Civilnega zakonika Ruske federacije). Za takšen sporazum ni treba notarsko overiti. Hkrati neupoštevanje preproste pisne oblike pogodbe o najemu stanovanjskih prostorov ne pomeni njene ničnosti, saj se take posledice pojavijo v primerih, ki so neposredno določeni v zakonu ali v dogovoru strank. Vendar neupoštevanje preproste pisne oblike posla odvzema strankam pravico, da se v primeru spora sklicujejo na potrditev posla in njegove pogoje za pričanje pričevanja, ne pa jim odvzame pravico do predložitve pisnih in drugih dokazov (člen 162 Civilnega zakonika Ruske federacije).

Potreba po odpovedi pogodbe se lahko pojavi iz različnih razlogov. Toda tako kot sklenitev pogodbe mora biti tudi njena odpoved v skladu z zakonom.

Postopek prenehanja lahko sprožijo različne okoliščine.

Odpoved najemne pogodbe ni enostaven postopek.

Za pravilno izvedbo postopka odpovedi je treba po pojavu razlogov za odpoved najemne pogodbe predložiti pisno obvestilo o odpovedi.

Obe strani imata pravico do predčasne odpovedi najemne pogodbe.

Pogosto se porajajo vprašanja: Kako se ob najemu stanovanja zaščititi pred nepričakovanimi izselitvami? V katerih primerih se lahko odpove pogodba o najemu v sodni naročilo na zahtevo najemodajalca?

Najprej interese najemnika varujejo določbe civilnega prava, ki določajo pogoje in postopek prenehanja najema stanovanjskih prostorov. Najemna pogodba za stanovanjske prostore se lahko prekliče na sodišču na zahtevo najemodajalca v dveh primerih:

prvič - če najemnik ne plača stanovanja 6 mesecev, če pogodba ne določa daljšega obdobja, in v primeru kratkoročnega najema, v primeru, da plačila ni bilo več kot 2-krat po poteku plačilnega roka, določenega s pogodbo;

drugič - uničenje ali poškodovanje bivalnih prostorov s strani najemnika ali drugih državljanov, za ravnanje katerih je odgovoren.

Hkrati je treba opozoriti, da lahko delodajalec s sklepom sodišča določi termin do 1 leta da bi odpravili kršitve, ki so služile kot podlaga za prekinitev najema stanovanjskih prostorov in če najemnik v roku, ki ga določi sodišče, storjenih kršitev ne odpravi ali ne sprejme vseh potrebnih ukrepov za njihovo odpravo, sodišče ob ponovni pritožbi najemodajalca sprejme odločitev o odpovedi najema stanovanjskih prostorov. Skupaj s tem lahko na zahtevo delodajalca sodišče v svoji odločitvi o odpovedi pogodbe odloži izvršitev odločbe za obdobje do 1 leta.

Upoštevati je treba na primer sodno prakso in razloge za nastanek zaostalih plačil po pogodbi o zaposlitvi, ki so pomembnega pravnega pomena. Torej, če je prišlo do zamud pri plačilih zaradi težkega finančnega položaja tožencev, ki ga povzroča pomanjkanje dohodka, potem jih je mogoče priznati kot veljavne, v zvezi s katerimi lahko sodišče tožniku zavrne ugoditev zahtevka o odpovedi najema. Torej, v skladu z odstavkom 38 Resolucije Plenuma Vrhovno sodišče Rusija z dne 02.07.2009 št. 14 "O nekaterih vprašanjih, ki so se pojavila v sodni praksi pri uporabi Stanovanjskega zakonika Ruske federacije." do utemeljeni razlogi neplačilo najemnika in članov njegove družine za stanovanje in gospodarske službe sodišče lahko vključuje: dolge zamude pri plačilu plače, pokojnine; težak finančni položaj delodajalca in sposobnih članov njegove družine v povezavi z izgubo službe in nezmožnostjo iskanja zaposlitve, kljub sprejetim ukrepom; bolezen delodajalca in (ali) njegovih družinskih članov; prisotnost invalidov, mladoletnih otrok itd. v družini, zato je sodišče ob upoštevanju, da je deložacija najemnika in njegovih družinskih članov iz bivalnih prostorov, ki jim je bila zagotovljena zaradi neizpolnitve obveznosti plačila po pogodbi, izjemen ukrep, tožnik zavrnila odpoved najemne pogodbe ( na primer: odločitev mestnega sodišča v Sankt Peterburgu z dne 31. julija 2013, št. 33-10552).

Poleg tega se je v sodni praksi postavilo vprašanje, ali je podlaga za odpoved pogodbe redno plačilo najemnika najemnine v znesku, manjši od tistega, ki ga zahteva najemna pogodba. Torej, v enem od primerov, leta 2009, moskovsko predsedstvo regijsko sodišče prišel do zaključka, da se kljub dejstvu, da je bila pristojbina plačana v nezadostnem znesku, plačuje mesečno, zato to ni podlaga za odpoved pogodbe.

Pravna ureditev odnosov na podlagi pogodbe o najemu stanovanjskih prostorov (zlasti njene odpovedi) v nekaterih drugih državah (npr. sindikalne republike ZSSR) se izvaja v skladu s civilno ali stanovanjsko zakonodajo.

Torej, čl. 24 Zakon republike Kazahstan z dne 16. aprila 1997 št. 94 "О stanovanjski odnosi"ugotovi, da" mora v primeru predčasne odpovedi pogodbe s strani delodajalca o tem obvestiti najemodajalca vsaj en mesec vnaprej ali v tem mesecu plačati pristojbino, določeno s pogodbo. "

V skladu s čl. 555 civilnega zakonika Gruzija, "ima najemnik stanovanja pravico odpovedati najemno pogodbo predčasno, če najemodajalca o tem obvesti mesec prej prej in predlaga plačilnega in sprejemljivega najemnika za najemnika v preostalem delu najemne pogodbe."

Hkrati s stanovanjskim zakonikom republike Belorusija v st. 61 določa, da "ima najemnik stanovanjskih prostorov pravico, da po izpolnitvi obveznosti do najemodajalca kadar koli prekine najem stanovanjskih prostorov v skladu s tem zakonikom", s čimer z zakonom ne določa pogojev za predčasno prenehanje najema stanovanjskih prostorov.

V skladu s čl. 675 Civilnega zakonika republike Armenija, - "najemnik stanovanjskih prostorov in drugi državljani, ki stalno prebivajo pri njem, imajo pravico, da sporazumno kadar koli odpovejo najemno pogodbo s pisnim obvestilom najemodajalca tri mesece vnaprej."

Za povečanje odgovornosti strank v najemu stanovanjskih prostorov za kršitev njihovih obveznosti je priporočljivo, da se v rusko civilno zakonodajo vnese naslednji dodatek: "če najemnik tri mesece pred tem pisno ne opozori najemodajalca o svoji želji po odpovedi poslovnega najema v enostransko, najemodajalcu zagotoviti pravico, da od najemnika zahteva plačilo stanovanja za tri mesece, če dokaže, da z drugo osebo ni mogel skleniti komercialne najemne pogodbe pod enakimi pogoji ", s čimer je zagotovil določbo 1 člena 687 Civilnega zakonika Ruske federacije.

Treba je opozoriti, da je bila podobna določba že uvedena v čl. 825 civilnega zakonika Ukrajine.

//// Stanovanjski spori - Gre za posebno večplastno vrsto sporov, ki vplivajo na stanovanjske pravice in interese državljanov.

//// Družba za stanovanjske odvetnike " Pravna služba prestolnice "imajo bogate izkušnje z uspešnim reševanjem različnih sodnih zadev, ki vključujejo najrazličnejša vprašanja stanovanjske zakonodaje.

////

Kirichenko O.V., diplomirani iskalec, asistent oddelka civilno pravo in pravdni postopek Pravna fakulteta, država Ulyanovsk pedagoška univerza njim. I.N. Uljanov.

Poglavje 35 Civilnega zakonika vsebuje članke v zvezi s spremembami poslovne najemne pogodbe za stanovanjske prostore. Ti lahko vključujejo zlasti članke, ki jih osebe, ki stalno prebivajo pri delodajalcu, stalno sklepajo sporazume o sprejemu skupne odgovornosti do najemodajalca (odstavek 4 člena 677 civilnega zakonika), postopek za poravnavo državljanov, ki stalno prebivajo pri delodajalcu (679. člen civilnega zakonika) , nadomešča delodajalca z državljanom, ki stalno prebiva pri njem (člen 686 Civilnega zakonika). Še več, v skladu z drugim odstavkom 2. čl. 683 civilnega zakonika, določbe čl. 686 Civilnega zakonika o nadomestitvi delodajalca z državljanom, ki stalno prebiva pri njem, razen če ta sporazum seveda določa drugače.

Torej se pogodba spremeni tudi ob zamenjavi najemnika, kar je mogoče na zahtevo najemnika samega in drugih državljanov, ki stalno živijo pri njem, s soglasjem najemodajalca (1. odstavek 686. člena Civilnega zakonika). Najemnika lahko nadomešča eden od odraslih državljanov, ki stalno prebiva v stanovanju. V primeru najemnikove smrti ali njegovega umika iz stanovanja pogodba še naprej deluje pod enakimi pogoji, eden od državljanov, ki stalno prebiva pri bivšem najemniku, pa postane najemnik po splošnem dogovoru med njimi. Če soglasja ni, vsi državljani, ki stalno prebivajo v stanovanjski stavbi, postanejo najemniki (2. odstavek 686. člena Civilnega zakonika). Najemodajalčevo soglasje ni potrebno.

Prekinitev stanovanjski odnoski izhajajo iz pogodbe o komercialnem najemu stanovanjskih prostorov, lahko nastanejo tako zaradi odpovedi pogodbe kot tudi zaradi drugih razlogov (smrt osamljenega najemnika, uničenje stanovanjskih prostorov). Zato je pojem "odpoved pogodbe o zaposlitvi" širši od pojma "odpoved pogodbe o zaposlitvi"<1>.

<1> Ruzanova V.D. Odpoved najemne pogodbe // Stanovanjsko pravo. 2005. N 3. P. 14 - 15.

Tako komercialni najem, kot kateri koli civilna pogodba, se lahko odpove, če je izražena volja strank (pogodbenice) do sporazuma - odpoved pogodbe in ne glede na njihovo voljo (v primeru izgube bivalnih prostorov, smrti osamljenega prebivališča državljana-najemnika, razglasitev mrtvega, priznanje kot pogrešanega).

Splošni razlogi za odpoved komercialne najemne pogodbe za stanovanjske prostore so navedeni v pogl. 26 Civilnega zakonika "Prenehanje obveznosti", naj izpostavimo nekatere od njih: odpoved obveznosti z njenim pravilnim izvrševanjem (408. člen civilnega zakonika); prenehanje obveznosti po naključju dolžnika in upnika v eni osebi, na primer najemnik kot dedič postane lastnik najetega stanovanja (413. člen civilnega zakonika); odpoved obveznosti zaradi nemožnosti izvršitve, če je posledica okoliščine, za katero nobena od strank ni odgovorna, na primer uničenje stanovanja, izguba v povezavi z rušenjem hiše itd. (Člen 416 civilnega zakonika); prenehanje obveznosti s smrtjo državljana (v tem primeru le osamljeni najemnik na podlagi 2. točke 686. člena 675. civilnega zakonika) (418. člen Civilnega zakonika); prenehanje obveznosti z likvidacijo pravne osebe (v tem primeru pravna oseba - najemodajalec) (419. člen civilnega zakonika).

Civilni zakonik vsebuje posebna pravila o razlogih in postopku prenehanja trgovinske najemne pogodbe (687. člen civilnega zakonika). Posebnost tega člena je, da omogoča subsidiarno uporabo stanovanjske zakonodaje (3. odstavek 68. člena Civilnega zakonika). Še več, v skladu s čl. 688 Civilnega zakonika, je posledica odpovedi poslovne najemne pogodbe izselitev iz stanovanjskih prostorov na podlagi odločitve sodišča tako najemnika samega kot drugih državljanov, ki so ob odpovedi pogodbe živeli v določenih prostorih.

Najprej čl. 687 Civilni zakonik razlikuje odpoved pogodbe na zahtevo delodajalca s privolitvijo drugih državljanov, ki stalno prebivajo pri njem kadar koli, ne glede na iztek pogodbe, ki zahteva pisno obvestilo o odpovedi, poslano najemodajalcu tri mesece vnaprej<2>... Na pobudo najemnika se pogodba odpove, ne da bi šla pred sodišče, seznam razlogov, na podlagi katerih najemnik lahko zahteva odpoved poslovnega najema stanovanjskih prostorov, pa zakon ne omejuje. V tem primeru je jasno razvidna želja zakonodajalca, da zaščiti interese delodajalca kot šibkejše strani obravnavane pogodbe.

<2> Zakon zavezuje najemnika, da najemodajalca pisno obvesti o odpovedi pogodbe, glede na to, da bo to obdobje najemodajalcu omogočilo odločitev o nadaljnji uporabi stanovanja (na primer za iskanje novih najemnikov). Glej: V. D. Ruzanova. Odpoved najemne pogodbe // Stanovanjsko pravo. 2005. N 3. P. 14 - 15.

Odpoved komercialne najemne pogodbe na pobudo najemodajalca je dovoljena le na sodišču zaradi provizije najemnika ali drugih državljanov (državljani, ki stalno živijo z najemnikom; podstanarji; začasni prebivalci), za njihova dejanja pa je odgovorna nezakonita dejanja, izčrpen seznam katerih je naveden v 2. in 2. odst. 4 žlice. 687 civilnega zakonika. Zlasti odstavek 2 čl. 687 civilnega zakonika navaja dve takšni kršitvi: 1) najemnik plačila za stanovanje v dolgoročni sporazum za šest mesecev, če istočasno z najemno pogodbo ni določeno daljše obdobje, v primeru kratkoročnega obdobja pa več kot dvakrat po poteku plačilnega roka, določenega s sporazumom; 2) uničenje ali poškodovanje bivalnih prostorov (najemnik sam ali drugi državljani, za njihova dejanja je odgovoren). Najemodajalec hkrati pred odhodom na sodišče delodajalca ni dolžan opozoriti na potrebo po odpravi teh kršitev.

V prvem primeru je plačilo delodajalca kršitev, ki pomeni odpoved pogodbe, ne glede na to, ali je bila taka kršitev storjena šest zaporednih mesecev ali ločenih šest mesecev. Sodišča pri obravnavi primerov odpovedi pogodb komercialnega in socialnega najema ustvarijo pogoje za preiskavo razlogov za dolgove najemnika pri plačilu stanovanja, saj menijo, da se nanašajo na okoliščine, ki pravni pomen v skladu z drugim odstavkom 2. čl. 687 civilnega zakonika. Sodišča priznavajo dolge zamude pri izplačilu plač in pokojnin kot utemeljene razloge za neplačilo stanovanja in komunalnih storitev; brezposelnost; težak finančni položaj zaradi bolezni; prisotnost invalidov, otrok itd. v družini. Ko ugotovijo, da je delodajalec v neplačanem roku več kot šest mesecev iz zapadlih razlogov, sodišča pogosto nočejo ugoditi zahtevku za odpoved pogodbe o zaposlitvi, medtem ko so zahtevki za poplačilo dolga izpolnjeni. Hkrati sodišča ne razpravljajo o vprašanju razlogov za nastanek dolga v primerih, ko toženi delodajalci dolgo časa ne živijo v stanovanjskih prostorih in ne plačujejo stanovanj in gospodarskih javnih služb; ustrezno obveščen o času in kraju sodna seja na zadnjem znanem kraju stalnega prebivališča, vendar se ne pojavijo na sodni seji, ne obvestijo o razlogu, da se ne pojavijo na sodišču, ne predložijo pisnih obrazložitev in dokazov<3>.

<3> Glej: L. Yu. Grudtsyna. Komentar po členu k Stanovanjskemu zakoniku Ruske federacije / Skupno. ed. N.M. Koršunov. M .: Eksmo, 2005. S. 203 - 204; Pregled sodna praksa Sodni svet o civilnih zadevah Vrhovnega sodišča Ruske federacije z dne 21. julija 2000 "O odpovedi pogodbe o socialni najemnini stanovanjskih prostorov v povezavi s plačilom najemnika za stanovanje in gospodarske javne službe v šestih mesecih."

Taka praksa sodišč se zdi pravilna, saj je dokaz o veljavnosti razlogov za nastanek dolga na podlagi čl. 55, 56 Zakonika o civilnem postopku Ruske federacije je odgovoren delodajalec tožena stranka. V skladu s četrtim odstavkom čl. 167 Zakonika o pravdnem postopku Ruske federacije ima sodišče pravico obravnavati zadevo, če tožena stranka ni obveščena o času in kraju sodne seje, če sodišča ni obvestila o veljavnih razlogih za neobstop in ni zahtevala obravnave primera v njegovi odsotnosti<4>.

<4> Civilni procesni zakonik RF z dne 14. novembra 2002 N 138-FZ (Zakonik o civilnem postopku RS) (kakor je bil spremenjen s Zvezni zakoni z dne 21. julija 2005 N 93-FZ; z dne 27. decembra 2005 N 197-FZ).

V drugem primeru morajo biti nezakonita dejanja delodajalca ali drugih državljanov, za njihova dejanja, ki pomenijo uničenje ali poškodovanje bivalnih prostorov, potrjena z ustreznim aktom, zlasti s strani organov državne stanovanjske inšpekcije ali z odlokom o uporabi upravnih ukrepov (člen 23.55 Upravnega zakonika )<5>.

<5> Kodeks RF o upravnih prekrških z dne 30. decembra 2001 N 195-FZ (zakonik o upravnih prekrških Ruske federacije) (kakor je bil spremenjen z zveznimi zakoni z dne 3. junija 2006 N 78-FZ; z dne 3. julija 2006 N 97-FZ).

Klavzula 4 čl. 687 civilnega zakonika dodatno navaja nezakonita dejanja najemnika (državljani, za dejanja katerih je odgovoren), ki so tudi podlaga za odpoved pogodbe o najemu komercialne najemnine na zahtevo najemodajalca: 1) uporaba stanovanjskih prostorov za druge namene<6>; 2) sistematično kršenje pravic in interesov sosedov. Hkrati sistematičnost kršitev pomeni njihovo ponavljanje<7>.

<6> Zlasti čl. Navedena je 7.21 Upravnega zakonika upravna odgovornost za zlorabo stanovanjskih prostorov v obliki opozorila ali izreka upravna kazen za državljane v višini od 10 do 15 minimalnih plač. Glej: Kodeks Ruske federacije o upravnih prekrških z dne 30. decembra 2001 N 195-FZ (zakonik o upravnih prekrških Ruske federacije) (kakor je bil spremenjen z zveznimi zakoni z dne 3. junija 2006 N 78-FZ; z dne 3. julija 2006 N 97-FZ) ...
<7> Sistematično kršenje pravic in interesov sosedov se razume kot dejanja, ki onemogočajo sobivanje s sosedi v istem stanovanju (stanovanjska stavba, stanovanjska stavba). To je zlasti lahko kršitev pravil o uporabi stanovanjskih prostorov, sanitarno-epidemioloških in drugih pravil. Tako je na primer uporaba televizorjev, radia, snemalnikov in drugih glasno govorečih naprav dovoljena le, če je slišnost zmanjšana do stopnje, ki ne moti miru prebivalcev hiše. Od 23. do 7. ure je treba upoštevati popolno tišino. Glej: L. Yu. Grudtsyna. Komentar po členu k Stanovanjskemu zakoniku Ruske federacije / Skupno. ed. N.M. Koršunov. M .: Eksmo, 2005. S. 205 - 206.

Tukaj je v nasprotju z drugim odstavkom čl. 687 civilnega zakonika ima najemodajalec pravico odpovedati pogodbo na sodišču le pod pogojem, da se nezakonita dejanja nadaljujejo, kljub opozorilom o potrebi odprave kršitev, ki jih je najemnik storil najemniku. Tako je seznam razlogov za odpoved pogodbe na pobudo najemodajalca, določen v čl. 687 CC, je celovit.

Toda tudi ob prisotnosti tistih, določenih v odstavkih 2, 4 čl. 687 Civilnega zakonika o kršitvah, lahko sodišče zavrne najemodajalca, da ugodi zahtevku, in najemniku dodeli rok (ne več kot eno leto) za odpravo kršitev ter ugodi najemodajalčevi zahtevi le ob njegovi večkratni pritožbi na sodišče v primeru, če delodajalec (ali ne sprejme ukrepov za odpravo) kršitev<8>... Hkrati lahko sodišče na zahtevo delodajalca z odločbo o odpovedi pogodbe odloži izvršitev odločbe za največ eno leto. V smislu zgornje norme se najemnik dodeli najemniku, da bi našel drugo stanovanje. Na podlagi drugega odstavka čl. 683 civilnega zakonika k določbi o kratkoročnem komercialnem najemu četrtega odstavka 2. člena 2. čl. 687 Civilni zakonik se ne uporablja.

<8> To pravilo navaja povečana jamstva pravic delodajalca in omogoča sodišču, da upošteva posebne okoliščine primera (na primer stopnjo krivde delodajalca, njegovo finančno stanje itd.). Možnost odloga izvršitve sodne odločbe o odpovedi komercialne najemne pogodbe je manifestacija zakonodajalčevega humanizma. Zamuda je potrebna, če na primer pogodba odpove pozimi, delodajalec pa ima majhne otroke, pa tudi v drugih težkih življenjskih situacijah. Glej: V. D. Ruzanova. Odpoved najemne pogodbe // Stanovanjsko pravo. 2005. N 3.S. 16.

Vsaka od strank v pogodbi o poslovnem najemu stanovanjskih prostorov lahko zahteva odpoved pogodbe na sodišču iz razlogov, določenih v tretjem odstavku 3. člena. 687 civilnega zakonika in stanovanjske zakonodaje, zlasti v čl. 83 LCD. Na žalost ta odstavek vsebuje le splošno sklicevanje na stanovanjsko zakonodajo, ki se ne more šteti za pravilno. Odpoved pogodbe o komercialnem najemu stanovanjskih prostorov povzroči resne posledice za stranke, zato v čl. 687 civilnega zakonika mora navajati izčrpen seznam razlogov za takšno odpoved in ne biti omejen na navedeno sklicevanje. Za delodajalca pravica do odpovedi pogodbe, določene s tem odstavkom, ni tako pomembna, saj v skladu s 1. odst. 687 Civilnega zakonika Ruske federacije, zato ima pravico kadar koli brez razlage razlogov zunaj sodišča enostransko odpovedati pogodbo. Tako je ta pravica predvsem za najemodajalca.

Klavzula 3 čl. 687 civilnega zakonika, v nasprotju s klavzulama 2 in 4 tega člena, ne pomeni kaznivih dejanj, ampak situacije, ko stanovanje zaradi objektivnih okoliščin, ki niso pod nadzorom strank, izgubi zmožnost zadovoljevanja stanovanjskih potreb državljanov: je postalo neprimerno za stalno prebivanje ali je prišlo v nujne primere stanje zaradi fizične obrabe, naravne nesreče, požara itd. Po našem mnenju lahko rušenje stanovanjske stavbe in prenos stanovanjskih prostorov v nestanovanjske prostore pripišemo drugim primerom, ki jih določa stanovanjska zakonodaja, kar je lahko razlog za odpoved komercialne najemne pogodbe (85. člen ZK). Rušenje in prenos stanovanjskih prostorov v nestanovanjske prostore, ne glede na soglasje ali željo lastnika, se lahko izvede le na podlagi, določenem v zakonu, na primer zaradi zasega zemljiške parcele za državo oz. občinske potrebe (Členi 279 - 282 Civilnega zakonika, člen 32 ZK RF).

Zaradi odpovedi trgovinske najemne pogodbe, kot je bilo že omenjeno, se v členu št. 688 Civilni zakonik zahteva izselitev. Izselitev je prisilni odvzem stanovanjskega prostora osebam, ki nimajo pravice do njega ali katerih pravica je prenehala iz zakonsko določenih razlogov. Ta posledica kot prisilni ukrep se uporablja samo v primerih odpovedi pogodbe na pobudo najemodajalca. Vse osebe, ki živijo pri najemniku, so predmet izselitve (stalni prebivalci, podnajemniki, začasni prebivalci). Osnova za izselitev, pa tudi osnova za odpoved pogodb, je odločba sodišča. Kljub temu, da ta članek ne navaja posledic deložacije, ne vzbujajo dvomov - državljani so predmet izselitve brez zagotavljanja drugih stanovanj. Ta člen 688 Civilnega zakonika Ruske federacije se bistveno razlikuje od pravil, ki jih vsebuje stanovanjska zakonodaja, v skladu s katero ki jih določa zakon druge bivalne prostore so na voljo.

Za zaključek je treba tudi poudariti, da se lahko v času njegove veljavnosti komercialna najemna pogodba spremeni in odpove na splošnih razlogih iz poglavja. 29 Civilnega zakonika "Sprememba in odpoved pogodbe", in sicer: 1) pogodbo je mogoče spremeniti in odpovedati s sporazumom strank, če ni v civilnem zakoniku Ruske federacije, drugih zakonih in pogodbi drugače določeno (določba 1 člena 450 Civilnega zakonika); 2) na zahtevo ene od strank s sodno odločbo samo v primeru večjih kršitev pogodbe s strani druge stranke, v drugih primerih, ki jih določa civilni zakonik, drugi zakoni in sama pogodba (2. odstavek, 450. člena civilnega zakonika). Kršitev pogodbe s strani ene od strank je prepoznana kot pomembna, kar povzroči drugi stranki tako škodo, da je v veliki meri prikrajšana za tisto, na kar je imela pravico računati pri sklenitvi pogodbe. Komercialna najemna pogodba se lahko spremeni, odpove in v zvezi z bistveno spremembo okoliščin, razen če sama pogodba ne določa drugače ali iz njenega bistva izhaja (člen 451 Civilnega zakonika).

Sporazum o spremembi ali odpovedi pogodbe je sklenjen v isti obliki kot pogodba sama, razen če zakon ne določa drugače, drugi pravni akti, pogodba sama ali poslovna praksa. V tem primeru lahko zahtevek za spremembo ali odpoved pogodbe stranka vloži na sodišču šele potem, ko je druga stranka prejela zavrnitev ponudbe za spremembo ali odpoved pogodbe ali če odgovor ni prejet v roku, ki je določen v predlogu ali je bil določen zakonito, ali s samo pogodbo in v njeni odsotnosti - v roku 30 dni (člen 452 Civilnega zakonika).

Potreba po odpovedi najemne pogodbe je zelo razširjena. Številni najemniki, vključno z najemniki socialnih stanovanj, ne razumejo pomena pravilnega obveščanja lastnikov o svoji želji po selitvi, kar lahko privede do izgub denar ali kakršne koli druge težave z lastnikom kvadratnih metrov.

Vrste pogodb o zaposlitvi

Po navedbah civilno pravo, najemna pogodba je posebna vrsta pogodbe, po kateri se ena stranka, najemodajalec, zaveže, da bo stanovanje v uporabo prenesla na drugo osebo, najemnika, za poznejši dobiček.

Civilni zakonik Ruske federacije določa le dve vrsti pogodb o najemu nepremičnin:

komercialni najem, za katerega je značilno, da je najemodajalec posameznik ustvariti dobiček;
socialna najemnina, pri kateri država deluje kot najemodajalec, zagotavlja stanovanja tako rekoč brezplačno, vendar za začasno uporabo do privatizacije ali prostovoljne odpovedi pogodbe.

Razlogi za odpoved

Ena najpomembnejših točk odpovedi pogodbe o najemu stanovanja so razlogi za takšno odločitev.

Pobuda za delodajalce

Najemnik, po čl. 620 Civilnega zakonika, lahko zahteva odpoved sporazuma iz naslednjih razlogov:

lastnik nepremičnine ni zagotovil stanovanja za uporabo najemnika;
življenjski prostor ima velike pomanjkljivosti in je enako neprimeren za uporabo na kakršen koli način;
lastnik nepremičnine ne izpolni obveznosti obnove nepremičnine;
je stanovanje ali drugo stanovanje postalo neprimerno za nadaljnje bivanje.

Ta članek hkrati navaja, da se razlogi lahko dopolnijo v pogodbi med obema subjektoma, odvisno od njih medsebojne zahteve... Torej se lahko najem prekine, če:

Imate vprašanje ali potrebujete pravno pomoč? Izkoristite brezplačno posvetovanje:

premikanje;
neposredna želja najemnika;
spremembe ravni dohodka itd.

Najemodajalska pobuda

Najemodajalec kot eden od subjektov pogodbe lahko zahteva odpoved najemne pogodbe iz lastnih razlogov in razlogov, ki niso odvisni od volje in želje najemnika, v skladu s čl. 619 Civilnega zakonika Ruske federacije:

najemnik stanovanje uporablja za druge namene ali v nasprotju s pravili in predpisi, določenimi s sporazumom;
poslabša zunanje ali notranje stanje stanovanja;
ne izvrši uveljavljenih plačil ali jih opravi z znatno zamudo, ne da bi lastnika o tem obvestil ali opozoril itd.

V pogodbo so lahko vključeni tudi drugi razlogi, v skladu s katerimi lahko pride do njene odpovedi.

Ob zamenjavi lastnika stanovanja ima novi lastnik vso pravico, da zahteva izselitev izven volje in želja najemnikov. Vendar pa mora delodajalce pravočasno obvestiti in dovoliti, da preostali čas preživi po plačilu za prihodnje obdobje.

Postopek prenehanja

Civilno pravo določa več vrst odpovedi najemne pogodbe:

medsebojno soglasje subjektov;
po odredbi sodišča, če je kršila ena stranka bistveni pogoji pogodbo, pa tudi v drugih primerih.

Za komercialno najem

Odpoved sporazuma med najemnikom in lastnikom stanovanja, če je plod komercialne najemnine, je povsem preprosta in v veliki meri nastane z medsebojnim dogovorom lastnika in najemnika.

Ponavadi za takšno odločitev v celoti pridejo naslednje faze:

Obveščanje lastnika, če pobuda izhaja iz najemnika, ali obratno.
Sestava sporazuma o predčasni odpovedi pogodbe.
Pregled bivalnih prostorov zaradi premoženjske škode.
Končni podpis sporazuma z medsebojno poravnavo, če je potrebno.

Z socialnim najemom

Preklic pogodbe o najemu družbe za najem stanovanja ali katerega koli drugega stanovanjskega prostora ne sproža vprašanj, če je najemnik pobudnik. V tem primeru je dovolj, da se obrnete na stanovanjski sklad, ki je izdal dani življenjski prostor, in napišete izjavo.

Če zakonodajalec enostransko deluje kot vir odpovedi najemne pogodbe, potem vsa dejanja potekajo prek pravosodnih organov.

Umetnost. 91.10 Stanovanjskega zakonika Ruske federacije določa pravila, po katerih lahko najemodajalec pri sodišču zaprosi za odpoved sporazuma:

nenehno ali sistematično zamudo pri plačevanju za uporabo stanovanja, pa tudi na komunalnih računih;
registracija nepremičnin za podnajem, tj. prenos stanovanja na najem (ali brezplačno) tretjim osebam;
ima najemnik druge stanovanjske prostore, namenjene socialni najemnini.

Pogodba se odpove, če je bilo stanovanje porušeno, pa tudi v primeru smrti najemnika.

Pomembna odpoved pogodbe o socialnem posojilu je, da stranke, ki sklenejo tak sporazum, ne morejo zagotoviti dodatnih razlogov za odpoved njegove veljavnosti.

Potrebna dejanja

Če želite predčasno odpovedati najemno pogodbo, morate upoštevati poseben postopek, še posebej - o tem obvestiti drugo stranko v predpisanem roku.

Obvestilo druge stranke

Če najemodajalec želi odpovedati pogodbo, mora najemniku poslati obvestilo o svoji želji in nameri.

Najbolj racionalna in pravilna je osebna dostava, kljub temu pa lahko uporabljate poštne storitve z obveznim povratnikom.

Ta dokument mora vsebovati naslednje podatke:

ime dokumenta;
podrobnosti o obeh straneh;
razlogi za prekinitev najemnega pravnega razmerja;
vsebino, ki na primer zahteva, da se zasedeni bivalni prostor zapusti v določenem roku.

V primeru obveščanja najemodajalca mora najemnik posredovati ta dokument osebno ali po pošti lastniku stanovanja.

Vzorčni dogovor

Pogosto se med lastnikom in najemnikom vzpostavi zaupno razmerje, odpoved najemnega razmerja pa se zgodi sporazumno. V tem primeru je k predhodno sklenjenemu sporazumu priložen dogovor o njegovi odpovedi.

V dokumentu je navedeno:

kraj sporazuma;
datum;
opisni del, ki navaja, o čem sta se stranki dogovorili;
podpisi strank.

Prav tako se po sklenitvi sporazuma sestavi akt o "prevzemu in prenosu", ki navaja stanje nepremičnin, pohištva v njeni prisotnosti itd.

Za odpoved najema je potrebna posebna skrb in odgovornost, saj lahko v primeru kršitve take določbe nastanejo različne vrste sankcij. Na primer, v primeru prepoznega obveščanja lahko stranka, ki je sprožila odpoved najemne pogodbe, z denarno kaznijo plača denarno nadomestilo za kršitev pogojev pogodbe.

Pozor! Zaradi zadnjih sprememb zakonodaje lahko informacije v tem članku zastarajo. Vendar je vsaka situacija individualna.

Če želite rešiti svojo težavo, izpolnite naslednji obrazec ali pokličite telefone, navedene na spletnem mestu, in naši odvetniki vam bodo svetovali brezplačno!